任志强：你说了半天，大家是租房子还是买房子？
左晖：我们希望租房子未来是一个选择。起码能保障两件事，房东不能随便的赶人、不能随便涨租金。在这样的情况下我猜未来大概可能会有三分之一的人会租房子，三分之二的人会买房子。
任志强：未来还有多远？
左晖：今天还挺远，目前全中国20%的人在租房子。，并且租房子的人五年之内会买房子的比例这是非常高的。
任志强：北京有大概52%是房改房，如果按房改改房算过租金回报率是多少？
左晖：房改房就是所谓的“老公房”，售价比较低，像劲松一带其售价只有附近商品住宅的60%到70%左右，但一平米的租金价格差距在20%左右，所以相对来说房改房的租金回报率比商品住宅要高一些。
近期，在中国国际金融博物馆举办的 “江湖沙龙”中，自称“退休老人”的主持人任志强言语依旧犀利尖锐，处处为链家集团董事长左晖“挖坑”。经历过租赁市场“更混乱”的时代，从十多年前租房人成长为房地产行业、租赁行业的意见两袖，两位大咖看似轻松的互动中，隐藏着“扎心”细节。
作为本次活动的演讲嘉宾左晖更是从城市人口、合理的交易量、买房和租房、政府和市场等多角度阐释了他所理解的“租赁新时代”。
租赁人口比例持续增加 公租住宅占比最好不超10%
“中国从1994年正式房改到现在23年的时间，我个人认为中国房地产业还是了不起的，总体来看，居民的住房问题得到了基本解决。”演讲中，左晖对中国房地产市场充分肯定的同时，分析指出租房其实是大城市的问题。在他看来，三线及以下城市的租赁市场都很稳定，因为租金稳定、租赁住宅的供应量也都非常丰富，但城市却不一样。
首先从城市人口的角度看，目前中国约有7亿的城市人口，20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起，每一个城市圈会拥有2000-3000万人口，
未来城市人口就有10亿的量。左晖认为，这些人如何分布就是租房还是售房的一个变量，影响着两个问题的答案——第一、中国需要多少套房子；第二、到底交易多少套是合理的。
2016年，全国房屋交易1500万套，其中950万套是新房，550万套是二手房，其中北京、上海等城市占二手房交易量的70-80%。那么，未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么？左晖提到一个概念——“中性价值观”，即保持市场合理的流通率，这是调控本身的一个目标。对“千人流通率”的关注，成为衡量中性价值观的一个重要指标。
所谓“千人流通率”，即一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20‰—25‰之间，而近几个月北京的年化指标只有6‰-7‰。在左晖看来，如果千人流通率不够的话，一定会有一波流通积压在明年，导致流通率上升，房价依然面临加大压力。
一个城市究竟多少人租房、多少人买房，房价才能更合理，老百姓住房问题才能得到更好解决？左晖给了一组预估数据：未来中国的租赁人口占比大概是1/3；城市越大，比例越高；北京的租房比例未来会超过50%。至于租赁住宅的供应主体，根据历史经验来看，左晖认为由政府主导的公租住宅占比最好不超过10%，当政府公租住宅比例过高会导致占用太多资源，运营效率低下等诸多问题。
看好存量市场 未来机构化占主流
作为以传统二手房中介服务起家的企业，显然链家更看重存量的市场。说起未来租赁市场的发展防线个，左晖表示“存量有非常大的空间，各城市都在大规模启用租赁住宅是对的，估计北京起码要有3千万平米才能基本缓解租房困难的问题”。
至于如何解决住房问题，左晖认为不能一味地靠盖房子解决问题，重要的是如何存量市场解决问题。一个较为合理的比重应该是：80%从存量解决，20%从增量解决。
如今，由于各种各样的管理问题，或者管理结构不够发达等问题，造成很大一部分房屋资源的浪费，并有大量老旧小区没有得到基本居住功能的保障。左晖表示，对于老房子要循环利用，由专业机构进行改造再投入到新的市场里去，同时进行统一的机构化管理，使用户的租住品质得到基本保障。
对于租赁市场以及整个租赁的服务市场来说，左晖认为，眼下市场比较呼唤专业的机构化管理，在这方面未来机构化将占主流。
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