“存量商办房不仅可改公租房，还可落户居住”等一系列有关“商办解冻”的消息尚待发酵，北京市住建委紧急澄清。尽管如此，“商办解冻”的消息仍旧让不少商住楼盘变得兴奋起来，已经退潮的“商改住”销售似乎有复苏迹象。对此，专业人士分析，炒作商办“转正”、“解冻”并不是一些开发商的新伎俩，但不可否认的是，目前市场仍有大量的商办存量项目需要消化，而这部分项目如何消化，营销策略如何调整，对于企业和土地资源本就稀缺的北京来说，将是一个长期的命题作文。
存量的焦虑
“商办解冻消息的流传在某种程度上显示出部分企业的焦虑”，一位楼市分析师表示，从去年“326新政”以来，北京商办市场（含商改住）成交数据大幅下滑，市场几乎陷入停滞。
据地产营销人士提供的统计数据显示，2018年上半年写字楼与商务公寓新增供应864套，同比下降89%；成交3670套，下降70%；成交面积54.12万平方米，下降56%；成交均价26373元/平方米，下降23%；成交金额142.74亿元，下降66%；目前整个市场的存量为41662套，同比上涨15%。
地产营销人士韩乐分析，由于“写字楼与商务公寓”的统计数据涵盖写字楼成交数据，虽然在一定程度上也可以反映当下“商改住”市场的状况，但另一组“北京上半年商住供销存统计”数据则更为精确。该统计显示，2018年上半年，北京商住产品供应为368套，供应面积为5.06万平方米。成交套数则为1423套，成交面积为10.45万平方米，成交金额30.01亿元。
同时数据还显示，目前北京商住类产品存量为1.94万套，存量面积为154.7万平方米。如果预估年内将实现20万平方米左右的成交面积来推算，要消化掉目前北京市场上的存量商住类产品至少需要七年半的时间。
从商住房的存量区域上来看，通州区以27.74万平方米的存量面积排在全市各区之首，顺义以22.9万平方米紧随其后，朝阳区以20.68万平方米排在存量榜第三位。此外，门头沟、大兴、房山区域的存量面积也都在10万平方米以上，昌平区的存量也接近10万平方米。业内人士指出，以上这些存量较多的区域将成为去化的重灾区，这些板块内库存楼盘的去化周期不会太短。
被迫入市
从持有较多商办项目的企业来看，旭辉、和裕、首开、龙湖、泰禾、恒大、万科等不少知名房企在北京的商住类产品的存货都为数不少。实际上，部分存量较大的房企已不得不启动停滞许久的商办产品的销售。以龙湖为例，旗下龙湖长安天街、西宸广场两个项目在2018年上半年均采取积极推盘的策略。长安天街则成为北京商业市场1-5月销冠，西宸广场在1-4月销售额也排在丰台区域前列。按照计划，下半年，龙湖位于房山的天街项目和位于海淀区的商办项目也将入市销售。
据一位熟悉龙湖的人士透露，当前购买长安天街的商办客户中，自用需求客户占比高达60%，其中写字楼自用客户高达80%。
实际上，由于商住政策压力，北京商住产品价格普遍出现显著回调。据机构统计，北京的商住产品平均价格出现了30%以上的跌幅。以西宸广场为例，商住政策出台前，总价300万元左右三环附近的商住产品基本是不可想象的。
业内人士分析，目前来看，品牌房企打擦边球炒作“商办解冻”，以及其他违规销售的情况并不多，毕竟商住政策依旧保持高压态势。但市场上的确也有一些企业以代办注册公司等形式违规向客户销售商住楼盘。但无论是降价入市还是炒作概念，背后都显示出企业面临业绩压力的焦虑心态。
去化依旧承压
“短期内商住松绑的可能性不大，但不排除一些区域可能会出台与人才、职住平衡之类相关的政策，间接影响当地的商办市场。”一位楼市观察人士告诉北京商报记者。他了解到，有一些品牌房企正在北京考虑整体收购一些商住类项目。一方面这些项目陷入销售困境后因急于套现，整栋出售的价格远低于市场价；另一方面，收购方也考虑将这些项目整体改造成长租公寓等产品进行持续经营，而且长租类项目也便于企业再融资。
实际上，上海、广州等地曾对商办政策有过微调。例如上海宝山区发布的《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。广州发布的《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》指出，属于旧改商服类项目，可以不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓。
但现阶段，这种“商改租”、“商改住”的经营模式在北京并未放开，依然存在政策风险。
思源地产首席分析师郭毅表示，还没有看到一个可能放松的迹象，如果从个人购房者购买商住类产品不能再使用杠杆，必须100%支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境下，更不可能单独对商办类的贷款放松，从购房者角度上来看，购买商办类产品还是要综合考虑自己的投入产出比。
“商住项目的去化也许没有市场想象的那么大。”韩乐分析，商住产品可以分为两种情况，一种是政策前已经规划或已经建成的小面积产品，由于总价低，受政策的限制影响较小。虽然限购政策抬高了购买门槛，但随着项目价格的回落，总价也在走低。随着时间的推移去化压力不算大；但200平方米以上的大面积商住产品就另当别论，事实上，开发商基本都没有太好的促进销售策略和办法，只能选择等待。
也有观点认为，虽然北京商办政策依旧严格，但与一些城市相比并不算是最严厉的。据了解，杭州已禁止以企业名义购房买房。对于商办项目而言，当前市场和客户需求都已经发生改变，短期投资行为大幅减少，转而关注持有性资产的保值功能。因此，企业如何做好产品的品质、招商以及实现产品和服务的创新，可能更能吸引稀缺客户关注。
北京商报楼市调查小组
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