“做产城融合，一定要懂产业，光做房地产是不行的，如果不懂产业，从思维方式上就没有办法落地。” 7月22日，在博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会上，星河产业集团副总裁阎镜予在谈及产城融合的逻辑时指出。
在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可喜，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。
从单一的住宅开发商、万达式的“以售养租”持有商业，到城市综合体、文化旅游城复合开发，再到产业地产、特色小镇，中国的地产开发商们一直在向城市运营商进化，地产之上搭载产业，已经成为当下大型地产商的一致选择。
然而，一直以来，开发商做产业地产都存在一个重大争议就是，到底是打着产城融合的旗号做房地产，还是真正做产城融合？
“我们有一个逻辑，产城融合的核心是一定要通过住宅赚钱，能够让项目现金流保证良好的运作，要把钱留下来继续在当地做产业做商业，这样真正把产业这部分做起来。在这样的闭环里面，必须考虑住宅的收益和产业投入之间的配比，只有良性的配比才能说服政府，才能真正地做好自己的产业”，阎镜予说。
产城融合既吃骨头又吃肉
在行业里有句老话，如果卖住宅的是小学生，做商业地产的是大学生，做产业地产就是研究生。
从传统房企走到产业地产，星河用了7年的时间。从2007年收购遍布鞋厂和手袋厂的雅宝工业城项目，到2014年焕然一新的星河World面世，星河正式开启产业转型之路。
据不完全统计，全国已有48家传统房企转型进入产业地产领域。在业内看来，房地产转型产业地产可以说是脱胎换骨的过程，和原来复制性强的房产项目相比，经验壁垒、认知边界乃至整个管理体系都需要重建，一不留神就会水土不服，能否克服路径依赖是关键。
星河控股集团就以独有的“产权／租金／服务”运营模式进入产业地产。阎镜予透露，提出这一模式源于星河对已有业态、业务进行重审而得来的启示。目前，产城融合的主体在转变，从原来的政府主导的产城融合转成了以开发商为主的产城融合。过去最能赚钱的是住宅，现在最容易拿地的是产业地产。
阎镜予算了一笔账，在他看来只做产业地产不能赚钱，所以必须做产城融合。光吃骨头不行，要吃点肉，所以骨肉相连的产城融合就出来了。产城融合的核心是让项目赚钱，赚的钱要继续留在当地继续投资，才能把产业做起来。在闭环里面，要考虑产业和住宅的配比。
但是产城融合也存在相应的难点：难点一是规划的冲突。“只有做到产业规划、空间规划、资金规划、技术规划这四规合一才是实现产城融合的关键。以深圳星河网world为例，就保证了这四规合一。”
难点二是捆绑供地。阎镜予表示他更认同“大大方方，认认真真，设定条件，当方案招标。条件设置得更加科学合理，我们是有实力做好产城融合。”
难点三是产业地产本身的落地。阎镜予认为，在产业落地方面，最重要的就是招商。目前招商有现场招商，产业预招商。星河现在基本采用产业预招商，在进行产业新城前进行招商。
用良性配比“说服”政府
目前国内主要开发商都在进行产城融合的开发，如华夏幸福、碧桂园、招商蛇口、华润置地等。
其背后的逻辑在于，房地产市场土地和项目资源越来越难以获取，房企在产城融合方面的探索，对其优先获取资源和项目、实现规模突围具有重要意义；另一方面，当前城市化进入二次阶段，中国经济结构转型，科技兴国战略提出，房地产资本也在寻求新的发展空间。
因此，产城融合和政府必然有着天然而紧密的联系，阎镜予认为，产业地产商与政府的关系，既要合作，又要引导，更确切地说是用良性配比“说服”政府。
这里面怎么样说服政府？其实也是两方向，到底我们通过产业产城融合赚了多少钱？可能现在的地价是2万一平方米，外面的销售卖到3.5万，通过产城融合可能平均地价拿到1.5万，一般的企业认为我们赚了1.5万，这种认识是不对的，中间2.5万到3.5万是地产商都要做的。你到底能赚多少钱这是市场上非常公开透明的信息，产业方向要投入多少成本这也是很清楚，最后大家考验能不能真正的把产业兑现的能力。”
在产业地产的痛点问题上，阎镜予曾表示，“产城融合是开发商打着产业地产之名、行房地产之实，挂羊头卖狗肉，无非是为了继续套取大量低价土地——在某种程度上，是利用了招商体系和市场体系的‘价格双轨制’的一种套利把戏。在我看来，这是典型的因噎废食的思维方式，产城融合本身既符合城市发展规律，又符合商业发展规律，不能因为有人钻空子而批判整个体系，而应该考虑如何完善这个体系。”
实际上，产城融合的核心是产业而非地产。这种模式要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”。
据阎镜予所述，星河产业集团内部有个说法：做企业必须赚钱，不赚钱就没人做，但赚了钱可以不拿走，继续投产业投配套，直到企业价值、政府价值、社会价值三者达到共赢——这倒并非是秀情怀喊口号，而是一种出于长远口碑、可持续资源获取等多方面利益均衡的现实考虑，自欺欺人一时可以，但时间线拉长一定走不下去。
而赚钱的关键在于“算账”，阎镜予提出了两个公式，一是为了保证项目做成的短期现金流平衡公式：短期资金平衡=房地产短期让利利润-产业发展前期投入。二是为了评估项目价值的长期效益公式：开发运营商贡献=产业长期贡献-房地产让利利润。
阎镜予提到一位原某市规划局局长现大学教授的观点：产城融合就该大大方方做住宅，大大方方平衡现金流，同时认认真真做产业，没必要藏着掖着。
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