从某种程度上说，房地产黑马企业是行业和时代的造物，这也是房地产市场化、货币化的必然结果。2017年首次跻身房企千亿阵营的新城控股就被看作是黑马之一。新城控股高级副总裁欧阳捷在谈及过去20年的房地产市场时表示，房地产行业的经济支柱地位不可忽略，但是行业已进入下半场，企业要重新审视整个产业与自身发展。
在欧阳捷看来，稳健和高周转是新城加速发展的两个关键词。现金流关系到房企的生存问题，住宅和商业的双轮驱动可以保证良好的现金流，这也是新城控股在房地产进入下半场时依然能够加速奔跑背后的逻辑所在。
稳健选择
2017年首次跻身千亿阵营的新城控股因为快速的增长势头而被人们称之为“地产黑马”，但是在“唯快不破”的地产新竞争格局下，新城控股则提出了“稳”的新要求，欧阳捷对于这样的变化有着深入的思考。
“我是2007年到房地产企业工作的，”在房地产行业摸爬滚打十余年的欧阳捷对于行业有着自己独到的判断。在欧阳捷看来，1998年房地产货币化、市场化的改革为行业带来了巨大变化，买新房、更新房屋、条件改善都得以实现。不过除了众多变化外，房地产市场也具备一些“不变”的气质。
“房地产首先是传统行业，人类离开洞穴就要居住在房子里，制造业的变化很大，但是房产行业变化并不大；其次，房地产是传统的制造业，体现在建筑、建材上；第三，房地产带动了多个实体产业，上下游很多企业都在围绕房地产行业生存；第四，房地产行业投资体量大，地产金融业往往涉及几个亿、十几个亿。”由此，欧阳捷总结，房地产真正的“气质”是传统制造业，影响国民经济、支柱产业的地位不能忽略。
基于这样的判断，欧阳捷认为“稳健”对于房企来说显得尤为重要。在被问及过去20年，新城控股经历了哪几个关键的发展阶段时，欧阳捷回应称：“最深的感受就是做稳健的企业。我们曾提出，新城控股像骆驼，但是2013年时很多人不认可，后来房地产没了公路只有戈壁滩，这时才发现骆驼在沙漠里跑得很快。新城控股是民营企业，特质就是稳定。如果不行没有人来救你，除非足够大，关键是稳健，既快又稳。”
正如欧阳捷所说，新城控股目前就是按照又快又稳的原则来发展的，商业地产也是出于稳定的考虑，按照欧阳捷的话说这就是“危机感”。
新城控股近两年财报显示，2016年，该公司住宅销售收入及综合体销售占比分别为58.44%和39.96%；到2017年，住宅业务收入218.37亿元，占比54.85%，综合体业务收入169.56亿元，占比42.59%。
商业地产方面，自2012年创建自己的商业品牌“吾悦广场”以来，新城控股至今已在全国59座城市布局了72座吾悦广场，截至2017年底已开业23座、总建筑面积达226.64万平方米。欧阳捷透露称，2018年计划再开业18座吾悦广场，争取到2020年实现全国开业100座。
在欧阳捷看来，“商业的持续经营，为公司创造了长期、稳定的现金流；丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。这也是新城控股做商业的内在逻辑”。
事实上，在垄断格局来临之前，做大规模仍是房企的最佳选择。而在规模化发展的路上，如何确保规模与利润的平衡，如何把控防范高速发展背后潜藏的资金风险，都是房企需要注意的关键点。
“稳健与高周转是新城控股发展的两个关键词”，欧阳捷称，企业要做大规模就要贯彻高周转模式。据统计，新城控股操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正。
在欧阳捷看来，随着企业不断扩张，负债一定会逐渐增多，只要现金流能在保证经营的基础上覆盖掉债务就是安全的。新城控股坚持住宅与商业的双轮驱动，背后其实是对企业现金流的战略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企业逻辑。
“现金流关系到房企的生存问题。”欧阳捷表示，“关于如何确保良好现金流，我们做了两方面工作，一是通过销售住宅资产保证随时变现，二是持有商业地产以保证现金持续流入。”按照一个吾悦广场每年能提供一个亿的现金流计算，到2020年仅商业板块就能保证新城控股近100亿元的现金流量，将会大大降低企业资金风险。
未来五年的重点是解决矛盾
在欧阳捷看来，党的十九大为包括房地产在内的所有行业提供了新的思路和方向，即社会主要矛盾转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。从房地产的角度来看，未来要解决房价不均衡不充分的问题、商业地产领域也存在不平衡不充分的问题、城市布局之间也有不平衡的问题。
“
未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争”，欧阳捷判断未来都市圈核心城市的房地产市场将会是量缩价稳的发展格局，并揭示了新城控股全国区域布局的逻辑——新城控股将会继续坚持“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，同时战略进入核心城市。
欧阳捷进一步指出，未来房地产行业将进入相对平稳的周期，这对于房企而言，可以从行业环境及自身现状出发，制定较长周期的发展战略，在垄断格局来临之前实现规模化发展。
如今，房地产行业集中度不断提升已经是老生常谈。“逆水行舟，不进则退”，这句话也是近几年来房地产企业的真实写照。不过，在欧阳捷看来，行业集中度不断提升是大势所趋，对于身处其中的房企而言，“不是不进则退，而是不进则没”。
欧阳捷认为，行业集中度的速度正在加速，而且加速的速度远远超过预期。目前，房地产正处在一般集中型阶段，前20强房企占据市场份额的20%-40%；在2020年，市场会进入一般寡占型市场，前8强的房企占据市场份额的40%-70%；之后，市场将进入高寡占型阶段，前8强房企将占据市场份额的70%。
此外，从金融资源的支持来看，更多的资金也会向大房企集中。“去年，我们认为房企融资的门槛已经不是百强了，而是50强。也就是说，房企只有进入50强后，才有机会获得融资，确保在未来市场占有一席之地，如果规模跌出50强，就有可能失去金融支持，慢慢走向‘不进则没’。”
基于对房地产行业集中度不断提升的判断，新城控股早在2015年就提出2020年“冲刺千亿”的目标；接着新城控股提出2017年冲千亿，最终该公司2017年完成销售额1265亿元，首次跻身房企千亿阵营。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后，新城控股延续了高昂的发展态势，今年上半年，该集团已实现销售金额953.11亿元，同比增长94.17%。
提及千亿之后新城控股是否会对发展战略做出调整时，欧阳捷表示，未来三到四年新城控股仍将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助。这也意味着，在“后千亿时代”，新城控股仍将加速奔跑。据了解，2018年新城控股的销售目标为1800亿元，按照这一目标，新城今年销售增幅将超过40%。
据了解，新城控股从长三角起家，在这片区域耕耘多年，靠着“商业综合体先行，住宅其后”的策略抢在其他房企之前就在常州、温州等三四线城市站稳脚步。
2016年，新城控股初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。随后，新城更是向北进驻天津、唐山等京津冀城市，向南伸向深圳等粤港澳大湾区城市，不断扩充战略版图。但从拿地数据来看，新城土地扩充的主力仍旧是长三角区域。
数据显示，今年上半年，新城控股花了279亿元在全国范围内拿地，拿地金额排名第13位，其中有200亿元的资金都用来补仓长三角地区，尤其是在江苏、浙江的三四线城市持续布局。
房地产下半场的多元布局
除了上述提及的解决不平衡的问题以外，欧阳捷还认为，未来中国房地产市场的主基调依然是“房住不炒”，房子始终要回归居住属性。基于此，房地产下半场，品牌房企谋变的脚步正在加快，对于生活场景的研究和塑造成为一大趋势。对于新城控股来说，未来场景就是战略方向。
据悉，未来在住宅、商业、养老、教育、娱乐、物业以及新兴产业等各个板块，新城控股都将围绕美好场景打造产品，形成覆盖客户全生命周期的业务链条。
将产品力升级视为核心、推动住宅产品体系不断进化，是新城控股一直以来的重要课题之一。美好生活、消费升级的时代主旋律下，如何打造更符合市场需求的居住产品，新城控股给出了答案。“未来住宅要打造‘美好+’：美好+居住、美好+生活、美好+社区、美好+城市，用美好营造生活，用人工智能打造智慧家庭、智慧社区、智慧城市，用文化传递场景革命。”欧阳捷透露称。
在商业地产领域，新城控股提出，在现有商业规模优势以及不断提升的“吾悦”品牌影响力基础上，“吾悦”将用智慧生态构建未来商业，打造“重文化、强体验、讲情怀、领潮流、悦未来”的5.0模式。
欧阳捷表示，未来吾悦广场将打造充满科幻的、前沿的消费体验，不仅是居民休闲、娱乐、情感交融的共享空间，更是大众知识迭代、人文感悟的梦想乐园。“用智慧创造梦想家乐园，新城控股商业要成为商业场景与生态的行业进化领跑者。”
未来，基于现有业务优势的基础上，新城将开启多元化业务，探索新业务的布局。
新城控股集团董事长王振华此前透露，新城旗下的物业管理公司新城悦正在申请香港分拆上市。截至2017年底，新城悦签署的物业管理服务合约面积为6780万平方米，在管总建面3630万平方米。2015-2017年，新城悦的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元，年增长率为47.1%。从规模和效益上来看，与日前登陆港交所的碧桂园服务相比，新城悦还有一定差距，未来在港交所上市效果如何还有待观察。
不光是拆分物业，新城旗下星翼空间孵化器、金东方养老、多奇妙儿童乐园、星轶影院等业态也相继对外推出，不排除未来分拆上市的可能。
“经济在发展、消费在升级，人们不仅注重物质消费，更高度关注精神生活，未来的生活将围绕场景、科技、绿色、生态、文化等方面展开。”欧阳捷表示，新城控股还将继续发力养老、教育、儿童乐园、电影院线、物业等多元化领域，用心为客户创造美好生活。
值得注意的是，跨越千亿规模之后，25岁的新城控股要谋求多元化，奔向世界500强的目标。面对世界500强1429亿元的最新准入门槛，2017年营业收入为405.26亿元的新城控股还有很长一段路要走。
北京商报记者 彭耀广
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