近几年，为有效稳控房价攀升态势，提高保障和改善民生水平，政府出台了一系列惠及民生的住房政策，公租房、共有产权房等政策房由此应运而生、纷至沓来，不少存在购房困难的民众纷纷加入了租赁公租房、申购共有产权房的行列，但是，在申请、申购环节乃至租赁、使用过程中，申购人、出租方、承租方、物业管理公司等不同主体之间发生矛盾后如若处理不善，可能会涉及诸多法律问题，为此房山法院结合以往受理的案件，将涉及公租房纠纷的三起典型案例分别予以释法。
1、及时查看申请进度依法维权莫失“良机”
案情回顾
原告张先生诉称，2013年1月8日，年过六旬的他具备了申请北京公租房老年人优先组的资格，他申请但未摇中。参加5次后，张先生于2015年5月6日提出的申请中标，北京住建委于同年5月7日收到该申请，但张先生称他摇中公租房后，北京住建委并未告知其结果。
张先生认为，一些比自己申请时间靠后的人摇一次号就能住上公租房，而最先申请老年人优先组的他却住不上。2017年1月11日，张先生向法院提起诉讼，请求判令北京住建委对他申请解决入住某公租房一事作出处理。法院经审理后，依法驳回张先生的诉讼请求。
法官说法
当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第47条第1款规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。此外，《北京市公共租赁住房申请、审核、配租管理办法》第3条明确规定：“市住房保障管理部门负责本市公共租赁房的指导、监督和备案工作。区县、街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门按照各自职责负责本地区公共租赁住房的申请受理、审核、公示、轮候、复核及配租管理工作。”上述规定未规定北京住建委具有公租房租赁职责，张先生亦未提供北京住建委具有相关法定职责的证据。
本案中，张先生于2015年5月6日向北京住建委提交入住公租房申请，北京住建委次日收到。根据法律规定，张先生应当最迟于2016年1月7日之前提起诉讼，但是，张先生于2017年1月11日才向法院提起诉讼，且无正当理由，已经超过法定起诉期限，故法院驳回张先生的诉讼请求。
法官提示
法官在此提示广大民众，依法维权应该在法定起诉期限内进行，不可错失维权良机。
此外，随着“互联网+”时代的来临，公租房、共有产权房等政策房的申请手续大多通过网络进行，法官提醒有意申请公租房的民众及时登录北京住建委官网进行网络申请，了解查看官方网站更新内容，关注相关微信公众号推送信息，电话咨询公租房相关申请，查询北京住建委官网公示摇号结果及资格审核等信息。
年纪较大或不便操作互联网的申请人应该让家人或朋友协助自己完成申请手续，并及时关注网站发布的消息，通过电话或网上留言等方式主动询问公租房申请相关事宜。如若发现自身合法权益受到侵害时，申请人应当在法定诉讼时效范围内，向法院提起诉讼，莫失“良机”。
2、公租房承租权也可“继承”
案情回顾
原告周先生诉称，其父老周承租了一套公租房，共同居住人还有周先生和其母亲。自1997年至2007年，周先生一直照顾父亲的起居生活，并于2006年辞去工作专门在家看护父亲。2007年，老人病逝，鉴于周先生在老人在世时承担了主要赡养义务，并独立承担了老人的丧葬费用，周先生的兄弟姐妹商定“对父亲遗留房屋相关权益，同意由周先生继承，今后因该财产产生的任何权利及义务皆由周先生一人承担”，并签订了书面协议，只有周先生的二哥大周口头同意，没有签字。
2011年，因需要办理诉争公租房承租人变更事宜，周先生的其余兄弟姐妹均在公证处办理了放弃房产承租权的公证，只有二哥大周拒绝。为维护自身合法权益，周先生诉至法院，请求判令由其继承父亲遗留的公租房的承租权，并判令二哥大周协助其办理公租房变更事宜。法院经审理后判决，诉争公租房的承租权归周先生。
法官说法
本案中，诉争公租房系老周夫妇婚姻存续期间取得，且周先生为共同登记人口，故诉争公租房的相关权益应当由三人共同享有。在老周夫妇去世后，周先生的兄弟姐妹签订的书面协议及其公证声明，可以证实所有继承人均协商处分了诉争房屋承租权，并将诉争房屋所有的权利义务归周先生，故周先生的二哥大周应协助周先生办理诉争房屋的承租权变更手续。
法官提示
俗话说“亲兄弟明算账”，牵涉到分家析产的继承纠纷一定要仔细留存证据，类似公租房承租权的继承问题，当事人双方在达成口头协议时，要注意留存录音证据，同时注意保留其他书面证据。
3、物业租户签协议对外经营获支持
案情回顾
2004年2月10日，侯先生以家庭困难为由，就北京某公租房项目进行配租申请，并成功申请了一套公租房，随后与北京公租房中心签订《北京市城镇廉租房住房租赁合同》。2007年2月16日，北京公租房中心将该公租房项目委托给某物业公司实施物业管理。2007年11月2日，该物业公司与侯先生签订一份协议，双方约定，将上述公租房项目内的监控室北侧房间交给侯先生等人作为小卖部对外经营。
2010年11月，北京公租房中心诉至法院，认为诉争公租房项目所有权登记在其名下，并由其负责该项目的所有事宜，某物业公司并非诉争房屋的产权人，无权与侯先生签订房屋使用协议，请求法院确认该物业公司与侯先生签订的协议无效，并将诉争房屋腾空，交予北京公租房中心，并赔偿该中心租金损失172500元。
法院经审理后判决，侯先生可继续使用诉争房屋，三年届满后将该房屋腾空，并交还北京公租房中心，期间，每月向北京公租房中心支付200元房屋使用费，并驳回北京公租房中心的其他诉讼请求。
法官说法
法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案中，北京公租房中心为诉争房屋的产权人，并委托某物业公司代为进行物业管理，因此，该物业公司与侯先生签订协议时，有权对诉争房屋实施物业管理。侯先生先前在小区门口经营杂货摊、停放货车及在货车周边放置杂物，影响了小区环境卫生和整体形象，存在安全隐患，物业公司与侯先生签订协议，允许其经营使用诉争房屋亦是完善物业管理职责之行为。
物业公司与侯先生签订的协议并未约定侯先生使用诉争房屋的期限及费用，故北京公租房中心作为诉争房屋的产权人有权随时解除该协议，但应当给予侯先生必要的准备时间。考虑到侯先生最初是在小区外摆摊，并在居委会、城管部门、派出所等多方协调下与某物业公司达成协议，且小商店系侯先生的主要收入来源，法院认为，应酌情给予侯先生三年期限作为解除协议、腾退诉争房屋的准备时间，期间，依据公平原则，侯先生每月支付继续使用诉争房屋的使用费。
法官提示
现实生活中，一些事情常因自身力所不及而“委托”他人代办，但是，一旦“委托”产生纠纷，就需要厘清各方责任。委托合同，是委托人和受托人之间约定由受托人处理委托人事务的合同。签订委托合同时，双方应尽量约定清楚各自责任义务、时间、方式、地点以及合同解除条件、违约责任等条款。
本版撰文北京晨报记者李傲
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