春节临近，返乡置业的话题升温。在经历了2018年房地产市场全国性地深入调控和信贷收紧后，三四城市市的返乡置业潮也开始出现降温迹象。据58同城、安居客最新发布的《2019年返乡置业调查报告》数据显示，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。而在“房住不炒”、棚改变局、人口因素等诸多因素的作用下，业界对于2019年三四线楼市的表现多持观望态度。
90后成返乡置业中坚力量
近年来一二线城市人才优惠政策频出、持续推进租赁市场规范化建设，房地产长效机制也逐渐发挥成效，“漂一族”在工作地置业、长远生活的难度逐步降低，职业发展和家庭生活仍然是人们选择在何处购房的决定性因素，。《2019返乡置业调查报告》数据显示，有42.8%的返乡置业意向人群是出于未来发展规划而选择回家乡及附近买房，相较于2018年，这一占比增加近一倍。值得一提的是，15.9%的受访者将改善老人的居住环境作为返乡置业的理由。
从人群年龄来看，90后及95后已成为返乡置业的中坚力量，占比共达到62.1%，80后占比为20.0%。随着90后一代进入成家立业的年龄，购房刚需逐渐显现，返乡置业的需求也较为强劲，53.8%的人希望通过自己努力买房，71.3%的人群会以贷款形式购房。
从房价和户型来看，51.7%的受访者希望房屋总价在50-100万元之间，而在去年，50万元以下房屋则最受欢迎。从户型来看，三居室是返乡置业人群的首选户型，占比达到49.7%，与去年基本一致。
总体来看，随着生活水平提高，大多数返乡置业意向人群对居住条件也提出了更高的要求，并愿意在可承受范围内，为更舒适、宽敞的房屋买单。
超七成返乡者选择置业三四线城市
根据58同城、安居客上用户访问移动数据的统计结果，北上广深“漂一族”返乡置业热点城市集中在工作地周边。以“北漂”为例，返乡置业热点城市前五位分别是保定、廊坊、天津、石家庄、邯郸；在上海工作的“漂一族”选择的前五热点城市为南通、苏州、盐城、合肥、安庆。广州和深圳的返乡置业热点城市则都集中在广东省境内。
受到中国城镇化不断深入，人们物质生活水平提升等因素的影响，房价不再是影响人们返乡置业城市选择的唯一因素，城市商业氛围、环境宜居程度等也成为了重要考量因素。《2019返乡置业调查报告》显示，新一线城市的重庆、南京、苏州等都成为了2018年返乡置业热点城市。
这一结果与此前58同城、安居客《2018年理想居住生活报告》公布的数据高度重合。苏州、南京等城市在环境宜居程度方面的综合得分已向一线城市看齐，受到人们偏爱。随着中国经济在城市和结构上的均衡发展进程加速，加之政策利好，众多综合实力较强的新一线城市吸引力进一步增强，也成为了返乡置业人群意向城市的新选择。
此外，调查统计显示，对于有返乡置业意向的人群来说，三四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。其中，保定、洛阳、张家口、许昌等均热度较高。这些城市原生人口众多，历史文化悠久，再加上较低的房价和安逸的生活环境，受到漂一族的青睐。
棚改釜底抽薪 三四线房价短期内将继续下行
2018年，过去几年推动三四线城市楼市不断升温的棚改政策开始收紧，这也被业界解读为是三四线城市房地产市场最大的利空信号。
而经历了2017年楼市去库存的高峰，三四线楼市去库存也已经超前完成目标，销售逐渐回落，房价上涨动力也明显减弱。
中国社科院战略研究院近日发布报告预测，2019年货币化棚改政策的调整，将对三四线城市房价上涨起到釜底抽薪的功效。住房销量的下滑，将推动三四线城市房价短期内继续向下调整。
58安居客房产研究院的调研结果也显现，相比去年，购房者观望情绪稍显浓厚。在返乡置业的时机上，高达49.7%的人持保守的观望态度。
中泰证券旗下齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，2019年房地产正在进入减持的时间窗口，三四五线城市房价的上涨与这些城市人口净流出现象是相背离。在他看来，房地产市场今后最大的隐忧是人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三四线城市都呈现人口净流出，因此尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。
58安居客房产研究院首席分析师张波也表示，三四线及以下城市由于经历了一轮“棚改”去库存，房价大都处于近几年的高点，甚至部分城市的房子已经从高点开始下行，买房时需要多了解房价变动，不要急于出手，更不能有“炒房”短期获利心理。
同时，他认为需要醒返乡置业者的是，回家乡买房一定要想清楚自己的置业目的，是为了自己以后住还是给父母住。如果仅仅只为了能拥有一套房而选择出手，不但会让一大笔资金变成长期闲置资产，甚至有可能错失在生活城市购房的机会。
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