在住宅市场高速增长时期，各家住宅开发企业竞相追逐规模的快速扩大，并取得了快速的成长。在市场放缓的2018年，仍然有30家房企冲进千亿行列，新增千亿房企数量再创新高。
但是，也有一些住宅开发企业判断住宅的需求很难维持持续的高成长，甚至到了顶点之后必然进入下降阶段。因此，有些住宅开发商在谋求转型，部分公司在维持住宅开发与销售的同时，进入商业物业的投资、开发与运营管理。
对此，凤凰网房产在北京嘉铭中心对嘉铭投资集团执行总裁何春兴进行了专访。据了解，何春兴曾就任美国知名商业地产投资与管理公司汉斯地产(Hines)中国执行董事，有超过20年地产的投资、开发和管理全周期的资深经验。同时，他还深入研究了中美两地的地产市场与运营模式差异和住宅物业开发和商业物业的投资和管理的核心差异。
“现在国内的开发商非常依赖住宅市场，但摆在开发商面前的是，住宅市场到底能有几个15万亿呢？”何春兴认为，“有机”增长的规模是好的，但是当规模与市场周期、企业的杠杆之间出现不匹配的时候，有些企业会被架着向前走，从而形成“路径依赖”。“对于一个企业而言，应该是跟随市场变化调节发展节奏，而不是被规模‘绑架’”。
当下，开发商察觉到市场的变化，已在考虑转型或正在转型中，商业地产也重新成为焦点。“商业物业有很大的发展空间，有市场需求。商业领域很宽广，企业主要是找准自己的定位和细分市场。当商业物业的租金成为企业收入的重要来源之后，公司的稳定性也会更好。”
商业地产的前景也可从外资的持续加码中窥得一二。世邦魏理仕统计数据显示，2019年一季度，国内大宗物业投资交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。
以下是专访实录：
凤凰网房产：您怎么看待住宅开发商对规模的追求？
何春兴：“有机成长”的规模是好的。在住宅市场需求高速增长的年代，开发商规模的增长能使企业快速扩大营收和利润，快速占领市场。规模同时也能为开发企业带来融资、拿地、控制成本以及品牌等效益。在住宅市场增长放缓的时候，优势企业还可以通过收购兼并来扩大市场份额而获得规模的增长。
但是，规模的扩大一定会遇到瓶颈的。企业应该要提前为此准备，特别要防范当规模不再增长时，企业的周转速度下降时，流动性没有问题。所以说，规模的把控应该和地产的周期和负债率相匹配。但是当企业出现错配、杠杆特别高的情况时，规模反而成为企业的负担。为了保证流动性和偿债能力不出问题，有些企业会被规模架着向前走，从而形成‘路径依赖’。”
凤凰网房产：现在，住宅开发企业察觉到市场的变化，大多都在考虑或进行转型，商业地产也重新成为焦点，转型能起到什么作用，转型的制约条件是什么？
何春兴：商业物业指的是商业用途，并且能产生租金回报的物业，主要是指办公楼和零售物业等。与住宅的开发和销售模式的不同，商业物业的租金收入是比较稳定和受到市场的波动影响较小的。相对于住宅受政府的调控影响较大，商业物业的租金收入受政府的调控也较小。所以，当开发企业投资、开发并持有一定比例的商业物业，其租金收入达到总收入的一定比例后，其抗周期的能力就会明显加强。
硬币的另一面是，企业将有大量的资金沉淀在商业物业中，企业的增长是缓慢的。要解决这个问题需要有发达的资本市场。
在国际市场中，商业物业的整体产业链有精细的分工。商业物业的投资人主要是大型养老基金、主权基金、公募的房地产信托以及一些知名的私募基金等机构投资人。商业地产的开发商和运营商主要是服务于机构投资人，提供投资交易、开发管理、资产运营管理等服务，收取管理费用和投资收益的分成。
现在，在中国市场部分已经转型进入商业物业的开发商主要是使用自有资金和与一些国际投资人合作获得资本，规模还不能做的很大。只有当国内的公募房地产信托推出、保险资金和养老基金等投资房地产的比例更高，中国的商业地产的发展才会加快。
凤凰网房产：您觉得转型的核心是什么？
何春兴：转型的核心是建立并提升商业物业的运营管理能力。住宅的价值创造或利润创造在完成开发建设和销售后就实现了。商业物业不一样，其价值创造贯穿从设计、开发建设和后期的运营管理整个过程，运营管理是很核心的一个环节。在满租并进入平稳运营的商业物业的价值远远高于刚完工的一个空的新物业的价值。
之前，市场上也有进入商业物业的开发商的模式很像住宅的开发销售模式，他们开发商铺或办公楼，分拆单元销售，在特定时期实现好的销售。但是，买家在后期持有期间由于没有一个良好的统一的运营管理，持有的物业的价值没有得到很好的保持和增长。现在，由于政策的限制，这种情况也就没有了。
根据国际的估值方法，商业物业的价值就是其将来产生租金收入的折现。良好的运营管理是提升客户满意度进而提升租金最核心的能力，因而也是商业物业保值增值保障。
凤凰网房产：刚才您提到外资进入中国的商业物业。近期我们观察发现有加快的趋势。世邦魏理仕统计数据显示，2019年一季度，国内大宗物业投资交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。外资投资中国商业物业的逻辑是什么？
何春兴：尽管中国经济目前是一个调整转型时期，但仍然是新兴市场中发展最好的，所以中国的商业物业市场对于境外机构投资人具有资产配置的价值。同时，境外资金的投资周期比较长，可以从更长的时间看市场。中国的市场很大，以发展的眼光看，一线城市的核心资产具有长期增值的潜力。”
凤凰网房产：嘉铭投资是一个成功从住宅开发企业转型成优秀的以办公楼投资、开发和运营管理为主的商业地产资管企业的案例，可以分享一下你们的经验吗？
何春兴：嘉铭投资曾经也是住宅开发商，我们是逐渐转型至商业地产领域的。我们一直在提升自身的商业物业产品开发能力和运营管理能力。
在产品开发上，我们采用国际标准、新科技和新技术，我们对接国际知名建筑师和顾问公司，我们精细化管理开发过程，使我们的写字楼达到超甲级的品质。比如我们所有的写字楼都有防雾霾的新风过滤系统，室内的空气始终是非常洁净的。但是运营管理能力的提升相对于这些楼宇硬件的提升要难很多，并且需要更长的时间。我们采用国际的标准和最佳实践，并完成各项认证，我们派团队去国外参加到国际知名公司实际工作中，得到培训。我们按照国际标准做好客户服务和物业服务。
随着90后成为职场的主力，员工对办公环境和体验的要求越来越高。入驻的公司对员工满意度的重视程度也越来越高。所以，我们也在办公楼的公共和商业配套空间打造开放的社交空间，健身和健康管理业态，健康餐饮和其他配套内容，为办公人群提供一个健康、舒适、精致的社交和生活空间。
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