2019年上半年，房地产市场以“小阳春”“土拍热”“止跌令”等热点引起了社会广泛关注。作为国内领先的房产信息平台，58同城、安居客对上半年楼市进行分析总结，并预测下半年市场走势，为房产交易服务提供有益参考。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，2019年上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点，而下半年楼市将以“稳”字当先，出现政策调控、城市热度、市场心态“三大换挡”，房地产市场将朝着整体稳定、小幅波动方向发展。
上半年楼市出现三大特点，热点城市面临“微收紧”
据58同城、安居客发布的6月《国民安居指数报告》显示，全国67个重点监测城市新房平均价16416元/㎡，环比上涨0.38%，其中41城新房房价环比上涨；67城二手房挂牌均价15253元/㎡，环比上涨0.34%，其中45城二手房挂牌房价环比上涨。上半年房地产市场总体呈现出平稳基础上的微涨。
58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点。首先，一线城市在严格调控的背景下，土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势；二线城市市场热度提升过快，引发了调控从紧政策出台；三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。
其次，杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点，调控政策对房价上升有一定遏制作用，但并未改变房企拿地热情，这些城市下半年依然是热点。
同时，上半年调控呈现出“双边多点”效应，“双边”即在因城施策下，热点城市政策总体从紧，而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策；“多点”体现在调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度，这一趋势也将在下半年延续。
张波还指出，今年上半年，在因城施策的调控思路下，房地产市场正在进入新一轮调整周期，调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。从上半年市场来看，市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码空间更大，上半年房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来都将面临“微收紧”。
房企迎来严监管，下半年楼市将出现“三大调控”
资金是房企发展的命脉，今年上半年，受整体市场流动性放松影响，房企“融资难”得到缓解，融资成本有效降低。同时，受一二线购房者入市步伐加快影响，房企拿地积极性明显提升，加大了对融资的需求。张波认为，在上述背景下，银保监会重申对房企的融资限制，属于楼市调适度从紧，如果房企持续在土地市场的表现过为激进，则有可能面临更为严格的资金监管。
随着一二线城市土地热度提升，一些城市虽然成交规模同比减少，但楼面价有所提升。根据58安居客房产研究院的监测数据，今年一季度，苏州市区3场土拍的平均楼面价超过了1.4万元/㎡，平均溢价率则突破了19%；今年3月，合肥6宗地块成交总价124.5亿元，平均溢价率高达108.7%，刷新纪录。张波认为，下半年热点城市土地市场大概率会保持较高热度，不过，由于调控政策的存在，土地溢价率将得到有效控制，二线城市土地“僧多粥少”现象下半年仍将持续存在。
基于58同城、安居客的平台数据及58安居客房产研究院的监测数据，张波对2019年下半年房地产市场趋势进行了预测：下半年房地产市场将依然处于“换挡期”，在“稳”字当先的大环境下，呈现出政策调控、城市热度、市场心态的“三大换挡”。
第一，政策调控换挡将体现为从全国严控，到“因城施策”、“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。第二，在城市换挡上，一二线城市仍将保持一定热度，三四五线城市将呈现”换挡“，城市之间的热度将开始出现分化。第三，在市场心态换挡上，用户对后市看平的心态已占据主流。因此，下半年不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动将是主流趋势。
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