4日,国务院常务会议指出,落实降低实际利率水平措施,及时运用普遍降准和定向降准等工具。有分析指出,这对后续实际楼市运行或稍微改善,量价方面会略有反弹。另一方面,自8月起广州不少楼盘提前开启了促销序幕,这让市场猜测9月促销力度会不会加大,不少人开始观望。那“金九”是不是买房的好机会呢?

促销试探市场反应,8月整体去化率为43%

从8月成交数据来看,全国重点城市新建住房的成交面积普遍减少,北上广深8月成交面积环比下降10%,同比下降7%。二手方面,北京、深圳、广州市场持续降温。据广州市房地产中介协会的统计,8月份广州市中介促成的二手住宅成交4555宗,环比回落8.64%,这已经是连续第5个月环比下降。知名房地产市场研究专家赵卓文表示,目前来看,有几方面原因导致市场出现胶着状态,一是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调十分重要,在经济下行压力增大的背景下,房地产业的作风和地位,需要重新定位。至少,管理层不希望新一轮的经济刺激政策,又造成新一轮的房价上涨。另一方面,2019年的房地产政策,并没有像房地产业内预期的那样发展。也不再重复以往的靠大基建和房地产拉动经济的常用手段。在全球降息、降准的环境下,中国房地产业却面临流动性收紧、房贷利率无优惠有加点的窘境。

在这种僵持的市场环境下,不少楼盘提前到8月进行促销。广州克而瑞市场首席分析师肖文晓表示,8月广州有将近30个楼盘以推出少量一口价单位、特价房的方式进行促销,试探购房者的反应。总体来看,部分楼盘确实用特价房的手段聚拢了一些人气,但是购房者的出手仍然偏于谨慎,8月整体的开盘/加推去化率只有43%。

“至少调整5%-10%,促销才会有效果”

对于“金九银十”这样的关键节点,广东中原地产项目部总经理黄韬表示,开发商无疑会抓住这个时机推新,买家也会在这个时间多看房和买房,今年的情况跟往年有相似但也有不同,相似的就是抢跑“金九”,不同的就是提早之余还进行了促销。外围区域有些楼盘调整了5%-10%,而这个趋势可能会再进一步的往市区蔓延。他认为开发商应该面对现实,不要再犹豫了,越晚促销,可能会错失客户,所以要么促销要么坚守,但是开发商守不守得了,资金的压力怎样,只有开发商自己最清楚,而对于购房者来说,真正有需求有合适的就可以出手。

令市场尴尬的是,“促销并没有带来成交量的提升”。市场为何对促销不买账呢?黄韬认为,一方面是市场普遍的心态是买涨不买跌,另一方面是促销力度不够大,从目前的情况来看至少调整10%-15%以上才有可能被买家认可,成交量才会有所回收。比如,番禺某大盘大幅优惠促销效果明显,后至少卖了两三百套。所以只要调整到位,肯定会有效果。

“有购房需求的不一定要等到最低点入市”

在肖文晓看来,43%的去化率表明,光靠“噱头”是很难打动购房者的,所以“金九银十”应该会有更多的开发商拿出真枪实弹的折扣来。肖文晓分析称,广州楼市近几个月的成交量都维持在7000套左右,这好于去年低谷期每个月五六千套的成交水平,但是距离9000套左右的景气线也有差距。由于融资渠道收窄、融资成本提高,目前很多开发商的资金链偏紧,需要加快销售回笼资金,因此楼盘给出的优惠会是比较多的,对于购房者来说会是一个置业的窗口期。

“我建议有买房需求的买家准备好钱,调整15%左右的时候就可以出手了,不一定非要等调整20%左右”,黄韬认为,有需求有选择的时候,稍微有优惠就可以买,不要等到所谓最低点,最低点在哪里谁也说不清,而且市场随时会恢复。目前广州整体楼价的判断是稳定为主,所以整体应该不会调整20%,而去年到现在调整很明显,差不多有10%,今年可能就会调整到位。

后市未必悲观,赵卓文分析称,2019年房地产调控政策虽然仍为“因城施策”,但全局一盘棋的举措和力度亦清晰可见。年初住建部定调的“稳地价、稳房价、稳预期”,可视为“双向调控”。倘若年末楼市继续趋冷,政策上一定会加温。这一点,要有信心。同时,我们应看到,让楼市升温的手段和政策工具还有很多,大可不必担心楼市一直向下。