在房地产融资渠道持续收紧的背景下，近期央行发布降准的消息并未给市场带来过多期待。
不少业内人士认为，房地产行业在此前监管部门对开发贷、信托、债券融资等融资渠道持续收紧的情况下，此次降准对地产的实际影响有限。
在一系列政策影响下，8月份房企融资规模出现大幅下跌，资金成本上升，行业分化明显，降杠杆将成为不少房企的主要任务，中小型房企预计会面临更大流动性压力。
降准影响有限
9月6日，央行发布降准消息，据了解，此次降准预计释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。
历年来的每一次央行降准，均会引发市场广泛关注，其中对房地产领域的影响更是必不可少的讨论焦点。多位接受采访的业内人士表示，此次降准对房地产市场带来的利好影响有限。
“降准对房地产市场方面的作用有限，目前房地产金融政策是普遍偏紧的，不会因为降准而变得宽松。降准释放了长期低成本资金，MPA（宏观审慎评估体系）考核也会引导银行加大对制造业、民营企业中长期信贷投放，会防止银行资金流到房地产市场，不用担心会对房地产市场产生影响。”民生银行(6.170,0.02,0.33%)首席研究员温彬表示。
“这次普遍降准和定向降准相结合，降准有助于降低银行资金成本，引导银行降低实体经济融资成本。同时银行可贷的长期资金是增加的，有助于优化信贷结构，增加中长期信贷投放。”温彬介绍。
天风证券(9.920,0.17,1.74%)发布研报认为，在“房住不炒”以及政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”指导下，此前房企融资监管处于高压状态，信托、海外债、ABS、开发贷等纷纷筑起融资“堤坝”，防止资金违规流入房地产，降准之后，社会融资成本降低，针对地产融资合规性监管的高压态势大概率不会出现逆转。
实际上，在此次降准之前，房地产融资的多道闸门已收紧。
今年5月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”），明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，这成为上半年房地产融资由松变紧的节点。
随后，银保监会的要求进一步细化并落实。8月9日，银保监会发文称，将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款，严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。
8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。
据媒体报道，近期多家银行已经收到窗口指导，要求收紧房地产开发贷额度，原则上要将开发贷控制在2019年3月底时的水平。其中建行表示将进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展。
“银行渠道现在对所有房地产企业都不会放松，确实现在对地产这个行业要求比较高，内部都会做风险提示。”一位业内人士表示。
信托渠道也不断收紧。不少信托公司收到“窗口指导”要求，内容包括：2019年的剩余时间，房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模；未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类业务的房地产项目也全部暂停；地产公司并购类项目全部暂停等。
海外融资亦受到限制。根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还对境外发债提出多项严格要求。
9月4日，国务院常务会议表示专项债发行步伐将提速，但是专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
融资规模大减
在一系列融资收紧政策影响下，8月份房企融资规模大幅缩减。
第三方机构易居克而瑞研究中心发布的报告显示，8月95家典型房企的融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%。从具体的融资方式来看，境内债权融资472亿元，环比下降39.9%；与此同时，境外债权融资额267.63亿元，环比下降63.0%。境内外的融资额环比都有较大幅度的下降。
同策咨询研究院监测的40家典型上市房企数据亦显示了同样的趋势。据其监测，8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。其中，境内银行贷款融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%；信托贷款融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%。
融资收紧的同时，房企还面临着较为严峻的偿债压力。Wind数据统计，2019年房企国内债到期偿还量5381.36亿元，海外债到期规模237.57亿美元（约合人民币1660余亿元）。克而瑞研究中心数据显示，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%。
“对于国有房企来讲影响不大，融资成本和渠道还是相对宽松。而对于有外债的民营房企来讲，将会面临愈加膨胀的外债压力。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。
7月11日，泰禾集团(6.550,0.12,1.87%)股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾集团”）公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率高达15%，创下2019年发债利率新高。两个月后，9月10日，泰禾集团再一次宣布要发售票面利率为11.25%的美元债。据了解，泰禾集团在2018年第八次临时股东大会上，审议通过全资子公司TahoeGroupGlobal（Co。，）Limited拟在境外公开发行不超过18亿美元债的议案。截至目前，泰禾已经完成了在审批额度内12.55亿美元债的发行。
除了发债之外，泰禾集团今年以来已多次出售旗下地产项目，以获得更多的资金回血。2019年中期业绩报告显示，泰禾集团一年内到期非流动负债255.19亿元，短期债务75.54亿元，公司货币资金为153.0亿元。连续资产出售之后，公司资产负债率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。
融资成本较高的房企不在少数，尤其就民营房企而言。比如7月11日，大发地产集团股份有限公司（06111.HK）发布公告称，拟发于2021年到期的1.8亿美元、票面利率为12.88%的优先票据。
而拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上相对具有优势。比如中报显示，中海地产（00688.HK）和华润置地（01109.HK）的平均融资成本分别为4.28%和4.45%，较2018年末均下降0.02%。近期获平安集团入股的中国金茂控股集团有限公司（00817.HK），上半年先后发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率均维持在4.25%的水平以下，公司上半年平均借贷成本较2018年年底下降了0.15%，达到4.96%，均在房企中处于低位。
整体杠杆水平仍高企
克而瑞研究中心报告显示，2019年上半年，其所统计的174家上市房企的加权平均净负债率为91.37%，较年初增加了4.29%，达到历史最高值，近六成房企的净负债率有所上升。
从债务情况来看，174家上市房企总有息负债规模为76654亿元，70家重点房企总有息负债66283亿元，较年初增长11.3%。2019年上半年短期有息负债23668亿元，较年初增长4.8%，长期有息负债52953亿元，同比增长13.6%。
“大型房企会加速回款，尽量减少投资行为，捂紧钱袋子，降低杠杆率，坚持现金流为王，确保安全渡过宏观经济动荡期以及金融环境紧缩期。”一位前30强房企高管表示。同时他认为：“在此期间借势捡漏、压价收购、保持规模，这是最佳策略。”
而对于还想冲刺规模的中型房企来说，上述高管认为：“由于失去了金融机构的支持，同时承受着强龙大房企和地头蛇小房企的双重挤压，在二三线和四五线城市之间进退彷徨，也只能减速降负、负重求生。”至于市场压力更大的小房企，“早已拿不到正常融资，没能借助‘去库存’趁机出逃，现在再度套牢，销售甩卖已经变得困难，要么被大房企压价收购，要么只能走上破产之路。”
至于房企降杠杆的边界在哪里？该高管指出，新浪财经上市公司研究院的分析表明，2018年中、2018年底、2019年中，70家主流上市房企的净负债率分别为：125%、111.13%和110.97%。“相较于国家发改委对房企75%净资产负债率的发债要求来看，房企杠杆率下降空间依然很大。”
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