"金九"褪色，"银十"将平淡走过，炒房客空间已不在。

送走了褪色的"金九"，能否迎来轰轰烈烈的"银十"？答案即使不说，大家心里面也早已是一本清账。

刚刚过去的9月，新盘降价打折形成了一股风，吹遍了大江南北。这边，广州番禺某盘每平方米直降6000元；那边，天津某盘就能7折甩卖。这边，合肥涌现出一批特价房；那边，郑州打折促销就能遍地开花。哪一个楼盘如果没有一点"彩头"，房子都不好意思拿出来卖。

但是，在降价"抢客"与打折促销之下，"金九"的效果却差强人意，并没有带来"置业潮"的出现，楼市成交不升反降。这其实也预示着已经到来的"银十"轰烈不起来，必将平淡走过。

正如一句话说的那样，"一鼓作气，再而衰，三而竭"。"一鼓作气"都没有打开局面，碰了一鼻子灰，那么接下来的道路就可想而知，不那么好走了。

成交量的下降，其实并不仅仅只是因为购房者不买账，还有就是在调控力度逐渐加大之下，炒作与投机已经没有了空间，炒房客与投机者慢慢被挤出了楼市。这就解释了，为什么前段时间某小区二手房挂牌量激增，一夜之间1420套房子被抛售。

房子不能带来丰厚回报，引起炒房客售卖止损，这样的连锁反应近年来已经屡见不鲜了。

这些现象表明，今天的房地产，已经不再是过去的楼市。

第一，房地产的作用发生了变化。社科院报告中的一段话，讲的非常直白，也非常的具体。社科院指出，房地产对经济的挤出效应已经大于带动效应。

社科院的原文是这样的：尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。也就是说，去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。

两个月之前的730会议提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这一定调的出台，房地产未来的框架也基本定型了。房地产的作用已经悄然发生了变化，经济不再过度依赖房地产。

第二，人们对房地产的认知发生了改变。这种认识的改变，最开始体现在业内人士的身上。

以前，某些教授说，"房地产是最大的实体经济"，"只要房地产业才能救中国"。而现在，专家们说，"房子建起来是用于住的，那就是实体经济；用来炒的，就是虚拟经济"。

更加客观与理性的看待楼市，既不去神话它，也不刻意得看低它，这是认知能力提升的外在表现。

"房住不炒"的定位越来越深入人心，烙印在人们心头的"买房致富"的经验主义，也在发生着改变。房子的居住属性逐渐增强，以居住为目的的买房也在增多。

第三，15万亿销售额之后，难解供求关系的变化。中国指数研究院常务副院长黄瑜称，"15万亿"后，市场会发生结构性变化，2019年楼市大概率会下降"。

城镇人均居住面积，达到了39平方米。用潘石屹的话说，这个水平已经跟发达国家一样了。但是，潘石屹又指出，"到目前为止，房子不再是刚需了"。

一方面，楼市经过20年的发展，房子确实不少了，达到了一个"怪吓人"的数字；另一方面，住房需求高峰见顶，人口不足以再支撑楼市。

海通宏观分析师姜超指出，我国上一轮出生人口高峰在80年代后期，劳动年龄人口数量在2013年见顶，这意味着住房需求高峰已经见顶，而2018年我国新出生人口仅仅1523万，创下过去50年的最低水平。

这意味从人口来看，住房的刚性需求将持续下滑。楼市确实不一样了，要用发展的眼光来看待新楼市。