门店“越开越小”，消费即将回归社区商业
总体来讲，商业地产已逐渐度过了供求缺口主导的高峰发展期，而由于城市新区日益扩容，对商业配套设施的需求，为社区商业的发展提供了广阔的空间。房企在城市商业中心打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为掘金的焦点。
据相关数据统计，目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上，而随着新一轮城镇化发展，中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66%～67%，形成2万个以上的新社区。
预计到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，国内社区服务市场规模将达13.5万亿元。而目前国内一线城市社区商业消费在社会消费品零售总额中的占比仅为三分之一，这相比于发达国家60%以上的数值，还有很大的发展空间。
“因住而商”社区商业缘起
如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。具体来看，社区商业是一种以社区范围内居民为服务对象，以满足和促进居民日常综合消费为目标的属地型商业。相比较而言，城市型商业辐射的消费者范围较广泛，形态也较为多样；而社区商业商圈范围小，针对性较强，最常见的是以底商的形式存在，但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。
在人流相对集中的区域，若小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，则会由点到线延展出“社区商业街”的业态。另外，社区商业中心则是社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街以及其他高级配套，如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。
“因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径在两公里以内；规模也一般控制在3万平方米左右。常被提及的“51015”，是衡量社区商业的基本指标，即实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可达到超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
贴近居民、便利性与综合性，让社区组团具备规模大、人口多、消费力较为强劲，居民有着便捷的购物需求特点，这决定了社区稳定的消费流量和较为可观的商业利润。
此外，城市中心商业的经营成本越来越高，且逐步被社区商业分流；而新兴的社区组团商业运营成本相对较低，可以降低经营风险与压力。
总体而言，商业地产向来有资金回笼周期长的特点，在当下房企纷纷强调提高周转效率、加快回款率的基调下，社区商业单个体量较小、投资开发操作难度较低、容易复制、利润较稳定等特质，已逐渐吻合视现金流量为生命线的房企的胃口。
政策利好与租金、销售额“两轮驱动
近年来社区商业有着相关政策的加持，也是促成其“火热”的一个因素。观点指数发现，2012年国务院发布文件，规定新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，并支持社区商业网点建设。
随后几年，青岛、厦门、南京等城市也在陆续强调“社区商业面积不低于10%”的要求，并在社区商业配套设施的保护、网络服务的建立、服务半径的界定等方面予以支持。
今年8月，北京市商务委会同规划国土委正研究“北京市街区商业生态配置标准”，该标准更是明确提出了社区商业零售店、便利店等业态的数量目标，到2020年实现基本便民商业设施城市社区全覆盖。
凡此种种社区商业政策的叠加，为社区商业的发展提供了利好。
来源：国家商务部 观点指数整理
商务部监测数据显示，今年前9月全国5000家重点零售企业便利店、购物中心、超市、专业店、百货店的销售额同比都取得了增长。其中，便利店、购物中心、超市作为经常在社区中出现的商业业态，平均增长率较高，达8.06%、5.53%、4.86%。
来源：国家商务部 观点指数整理
而最贴近居民生活的便利店业态，无论是总体指数、便利店企业指数，还是门店指数，近两年来变动的幅度都不大，保持在稳定的发展区间。处于新技术不断更新迭代、资本不断加持的大背景下，2018年第二季度便利店总体景气指数为70.25，高于荣枯线20.25。
另一方面，从反映销售额和租金收入运营表现的指标——物业指数来看，截至2018年上半年，社区型购物中心的指标有所起伏，其中除了两个季度数值下滑之外，另外的四个季度物业指数皆呈上升趋势。
来源：观点指数综合整理
在多个季度的统计数据中，社区型物业指数的均值最高，达68.33，这也在一定程度上反映了社区型购物中心整体上较好的发展趋势。
房企社区商业布局与O2O掘金
一边是城市的持续扩张，一边是住宅和商业的分化，同时在淘宝、京东等电商冲击下，传统中心商业优势不再，商业品牌、商业资源开始谋求向社区消费、区域消费转型。截至目前，与住宅社区相结合，大部分房企都拥有自己的社区商业拼图。
社区商业主要提供社区居民需要的日常生活服务，具有经常性、便利性的特点，因此具备持续性消费的先天优势，市场基础稳定，容易形成消费黏性。但为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商应当开始由单纯关注商铺销售转向对商业经营的重视。
而脱胎于互联网、线上线下都蓬勃发展的O2O，在给传统社区商业地产带来流量和生机的同时，还能从协同网上网下消费、对接商家和消费者需求、提升店面空间利用效率三个方面，为传统社区商业地产的整合运营提供新方向。
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