【环宇杂谈】
“去地产”上，需要的是壮士断腕的信号和魄力，而不是“既要、又要、还要”的不可能腾挪。
近期，深圳企业外迁，引起极大关注。那么，这到底是产业转型的“阵痛”还是地产将实体经济逼走？政商学三界争论很大。产业转型、企业外迁，这是全球规律，“不破不立”、“腾笼换鸟”就是这个道理。深圳的崛起，就得益于上世纪80至90年代的“第三轮产业转移”。从数据来看，深圳的经济转型方兴未艾，正在路上。2018年，深圳四大支柱产业（金融、物流、文化、高新技术）增加值占GDP的63.8%，其中高新技术增加值占比达34%。
因此，以中小企业为主的“外迁潮”，这是正常的。而且，深圳现在非常缺乏“大工业”用地，即容纳“研发-母厂-展示”等综合基地在内的整个产业链的空间。事实上，华为迁出，主要是因为深圳缺乏“大工业”用地。目前，深圳全市工业区平均占地面积仅3.6公顷，大部分工业区不足5公顷。近期，空间“紧约束”深圳，之所以能一次性集中推出30平方公里产业用地，主要是过去几年的城市更新中，将零散低效的工业用地整备后形成连片用地。
为什么，深圳这样做呢？但凡大企业，都不想搬家，因为这涉及上下游配套、物流基础、人力重置、生产线等，成本太高。但是，2008年金融危机10年后的今天，全球靠货币维系增长的模式已穷途末路，“空心化”对各国都是大威胁，产业链争夺非常激烈。如果产业链在全球重构，任何企业都得屈从。近年来，无论是回流美国，还是迁往东南亚，抑或兼并或转型，对“中国制造”和“世界工厂”的地位都是考验。
稳住产业链，关键是上游控制研发和技术、先进材料，中游控制关键零部件和先进设备。深圳30平方公里用地重点布局的三大领域，重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域，就是要夯实产业链稳定的基石。重大创新载体指向基础性研究，即实验室驱动下的算法、源代码和芯片；新兴产业集群，比如5G、集成电路、人工智能等，深圳很多方面有优势，但基础研究、关键材料、零件或设备上有短板，亟待弥补。
近期，业内引用的那份内参——《深圳2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，揭示了当前的问题，即外迁的不仅仅是中低端制造业，作为深圳工业核心、占GDP25%的电子信息产业，占到2018年全部外迁企业的37.5%。当然，形势不算太严重，毕竟深圳第二产业增加值占比仍然在40%以上，这在一线城市中是最高的；毕竟先进和高技术制造业增加值增速仍在8%左右。但是，苗头不容小觑，不然空间“紧约束”的深圳也不会拿出30平方公里。
现在，除了政府招商引资外，要稳住和升级产业链，深圳还要做什么呢？很多人指向地产。当然，深圳在这方面还是蛮拼的，比如“二次房改”、稳租金、人才住房等，但远远不够。近20年的资本加持，地产、互联网、金融等第三产业过于繁荣，虚拟经济的利润太丰厚，城市空间成本抬高了，“打破陈规、开拓创新，敢为天下先”的深圳精神被消耗了，这是要补的链。
很多有为青年，精致的利己主义驱动下，现在开始防御，财富回归不动产；很多打拼的年轻人，创业梦想就是在深圳买房、多多益善，深圳买不了，就到周边买；很多企业，不把钱投入设备购买、管理系统、聘请国外团队，积存一点现金流，就去买房。“金九银十”，全国楼市一片冷淡，深圳独占鳌头，1~10月住房成交量创3年新高，房价涨幅三年后再入TOP10。
房价如此之高，谁在买房？还是高净值人群，不乏有套现大湾区、先行示范区规划红利者。“去地产”上，需要的是壮士断腕的信号和魄力，而不是“既要、又要、还要”的不可能腾挪，甚至是变相创造“地王”的托底（比如，“6.24”深圳土拍）。当断则断，不断后患无穷。要稳住产业链、升级产业链，宏观上的决策部署很重要，微观上创新生态的修复更重要。因为，后者才是深圳创新的精神内核，而从上到下的产业政策，往往只是辅助性的。
（作者系房地产资深研究人士）
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