多家老牌房企爆雷！大洗牌来临？专家：未来80%开发商会死掉，仅10%的楼盘值得买

导读：最近实施的融资限制措施让房地产企业获取新融资渠道被进一步封堵。雪上加霜的是，2015-2016年是房企发债的宽松期，房企今年将迎来偿债小高峰。

记者张晓玲、陈小榕

1996年，颐和地产在广州开发了第一个高端项目“颐和山庄”，成为豪宅的代名词。

曾连续15年进入百强房企榜的颐和，如今却深陷流动性危机，涉9笔违约债务、8宗诉讼，资金缺口达数十亿。

颐和不是个案。今年已有多家老牌房企爆雷，银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等，这些拥有20多年历史的老牌房企，在这次下行周期中，有的已被淘汰，有的处在崩溃边缘。

大型头部房企的日子也不太好过，万科去年高喊“活下去”，如今成了许多房企的现实。他们纷纷勒紧了裤腰带，调整区域组织架构、降薪裁员，收缩“瘦身”求存。

经历了黄金时代、白银时代，房地产真正的行业兼并重组，大洗牌来临。对中小房企来说，千亿是门槛，挤破头都要跻身千亿俱乐部。只是当新一轮调控来临时，有些房企，不得不永远停留在了千亿的门槛之外。

流动性风险频发

11月14日，因多项信息未披露，颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函，共涉9笔违约债务，总计18亿人民币、5000万美元。

联合评级报告指出，2019年9月11日，根据颐和地产相关公告，由于流动性恶化，公司未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金。

Wind信息显示，“17颐和01”于2019年8月4日面临回售，余额为3.04亿元；“17颐和04”债券在9月份回售，余额为7.6亿元。

查看天眼查数据发现，颐和集团在今年5月和9月，先后4次被列为失信被执行人，和王思聪一样，何建梁已被列入限制高消费名单。

“房地产行业受政策影响非常大，能平安度过2018年就非常不容易了。”何建梁曾在2018年底对媒体表示，不料一语成谶。

2019年对很多房企都更加难熬。

“力争到2020年实现销售收入超过千亿。”这是成立于1994年的银亿集团为自己定下的目标。

然而，连续多年上榜中国房企百强的银亿，却没能等来2020年。在6月14日，因不能彻底摆脱流动性危机，银亿向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

于1993年成立的上置集团，今年迎来上市20周年，却无心庆祝。

9月6日，上置集团被自己的第二大股东上置投资告上了法庭。上置投资向上置集团申索合计约1.5亿元人民币应付及欠付款，违反协议的损害赔偿，以及相关的利息、讼费及其他济助。

而上半年，公司业绩首次由盈转亏至1.99亿元。

成立时间比万科还早的粤泰股份也面临流动性危机，出售资产自救。公司于6月向世茂出售了五个项目，总对价约64亿元。

在今年爆雷的老牌房企中，最为戏剧性的当属三盛宏业。员工讨债，已经63岁的董事长陈建铭泪洒现场，流露出公司的窘迫和生存的艰难。

当万科高喊着要“活下去”时，很多千亿门槛之外的房企，已经到了“活不下去”的境地。

大浪淘沙下，即使是穿过多次房地产周期的老房企，若没有规模和盈利加持，稍微踏错一步，就面临被洗牌的命运。

中原地产首席分析师张大伟表示：

“最近2年，有大量的房企为了加快发展，负债过高，这带来了巨大的风险。特别是部分企业为了更容易融资，买房地产销售排行榜，假冒百强榜，最近出现了很多这类企业的资金链风险。”

“转型是这些房企的共性”，张大伟同时表示，随着房地产市场转型企业增加，未来离开房地产市场的中小企业数量，有可能接近2014年，那一年，有2000家房企倒闭。

上海房地产资深人士宋会雍认为，中小房企的危机，“主要是自己经营的问题，同时不乏对中央楼市调控的基调和决心，缺少足够的认识。”

全行业收缩瘦身

中小房企面临流动性危机，头部房企的日子也不好过，频频传出组织架构调整、降薪裁员的消息。

作为行业“老大哥”的万科，不仅调整了区域职级结构，从原来的V序列变成1-50数字序列，还调整了薪资结构。

万科在此次调薪中，将基本薪资比例下调，提高绩效占比。有行业人士表示，“虽然很多降低的部分放到绩效里面去，不过目前行业下行，实际绩效工资发多少并不乐观。”

也有人认为，“万科的销售并不差，加上王石透露万科的年报非常好，并不存在降薪。”

万科方面回应称，调整前后多数人的薪资是不变的，不存在普降或普升。调整是为了及时匹配人员岗位的责任变化，能够有上有下，也不再论资排辈，组织也更加灵活。

销售冠军碧桂园，今年已经多次进行组织架构调整。

6月，碧桂园对北京地区进行“大改”，将原来的5个区域合并简化成新的北京区域、京东北区域。

11月，在此前总部架构调整的基础上，碧桂园又对营销体系进行了重构。

从碧桂园挖来“双斌”组合的阳光城，在8月份对大湾区的区域公司进行了调整。将莞深区域与粤东区域公司合并，整合为深圳区域公司。

中梁地产更是对12大区域进行了一场“大手术”，收缩合并为南方、北方、西部、山东、江苏、浙江六大区域，直减一半。

“现在业务规模在压缩，企业要稍微放缓节奏。”财经评论员严跃进表示，规模压缩后，部分业务人浮于事，甚至亏空，有必要整合组织架构，来保证流动性安全，以及保证人事制度、项目公司平稳运作。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，随着房企融资收紧，大部分企业都开始控制成本，以保证现金流，不排除部分公司有裁员的行为。

除了对组织架构进行缩编，还有像华侨城这类大量出售项目，对资产进行优化调整。据21世纪经济报道记者不完全统计，在今年6-7月两个月的时间内，华侨城至少出售了涉及成都、西安等地7个公司的股权。

王小嫱表示，在政策面、资金面都趋紧的背景下，房企融资难，回款慢，去化压力大，完成业绩的压力也大，一系列调整在所难免。

史无前例的“钱紧”

张大伟等人士认为，今年房企不好过的原因，主要在于政策对资金面的收紧。房地产调控一直存在，时紧时松，开发商们都早有觉悟，但融资端的紧缩，从未像今年这般严厉。

此次对融资端的严控是史无前例的。根据中原地产数据，2019年以来，已经有超过25次针对房地产资金链的政策。

11月5日，标普报告指出，“融资受限束缚开发商扩张拳脚”，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。

中国监管机构正严密监控房地产开发商的融资渠道。

除了去年开始对国内债市融资实施限制措施以外，房地产相关调控已扩大到了境外债券市场、信托融资，以及商业银行贷款等融资渠道。

政策不断对房地产融资管控“打补丁”。标普表示，开发商，尤其是那些扩张较为激进而运营记录较短的，通常依赖信托贷款、委托贷款和理财产品等非标融资渠道。但最近实施的房地产融资限制措施意味着，这些获取新融资的渠道基本上被进一步封堵了。

标普全球评级分析师廖美珊表示：

“如果想获取或保持市场份额，中国房地产开发商可能需要重新将重心放到产品差异化、成本管理和运营效率上。他们已不再具备单纯依靠举债来拼规模扩张的弹药了。”

雪上加霜的是，2015-2016年是房企发债的宽松期，房企在2015年大量发债，今年迎来偿债小高峰。

银亿于去年平安夜当天的首次爆雷，就是其在2015年发行的公司债券。

克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，今年房企面临偿债高峰期。今年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。

2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

从中央到银保监会多次强调要防范房地产金融风险。今年8月，32城银行房地产业务迎专项检查。每城检查银行机构数量不少于3家，违法挪用资金流入房地产行业等行为将被严查，包括开发贷、个贷、住房租赁等业务。

同时，中央已经定调，首次明确提出，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。

严跃进表示，这一轮的资金链收紧，比预期的要长，一些高杆杠的企业，特别是这两年扩张很厉害的企业，会面临流动性风险。迫于资金上的压力，甚至要仓促卖项目，陷入比较尴尬的境地。

宋会雍也说，“此前政策都是一松一紧，现在少有放松的可能，市场调整周期对应拉长。”

进入大洗牌时代，专家：未来只有20%的开发商能活下来

房企激进加杠杆，拼了命地快速扩张，是为了那张“千亿、两千亿”入场券。

严跃进表示，随着越来越多的企业都进入到千亿的行列，同时有些企业在冲刺万亿规模，千亿被认为是定义大型企业的一个重要指标。

“千亿背后是银行信贷的倾斜与较低的利息成本。”宋会雍称。

行业已经从增量时代转入存量时代，在大鱼吃小鱼的竞争下，每条“小鱼”都想尽快将自己吃成“大鱼”，想要冲击千亿的难度相当于虎口夺食。

“销售市场的大饼已定。”恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上直言，新房一年销量将维持在15万亿元左右，向上不会有太大突破。

2006年，中国前十大的地产商大约占了4.7%的市场份额，到2018年年底，前十大的地产商占到了26%，这其中，前三大巨头占了12.6%。

夏海钧认为，未来的市场空间不是由房地产增量市场不断的扩张带来，而是中小企业被兼并收购，从而实现大企业扩张。五年以后，中国前十大的地产商大概会占到全部销售额的40%。前三大的地产商，大概要占到20%左右，即3万亿元。

他还表示，到了那时，中国的龙头企业要想在三甲排名中露脸，销售规模应该达到1万亿元左右。

融创中国董事会主席孙宏斌也在最近的演讲中表达了类似的观点，他认为行业前五名，在未来的五年时间能占到市场的30%。

11月21日，国泰君安研报指出，2009年以来，房地产行业市场集中度处于逐年攀升的状态，2017年下半年调控政策收紧及行业基本面下行时，行业集中度更是大幅提升，目前行业CR10已达27.4%。

政策严厉时期，中小房企加速出清，将继续为龙头房企的销售份额提升创造空间。

经济学家马光远的判断更残酷。他表示，中国房地产将重回三个“20%”：

未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。

协纵策略管理集团创始人黄立冲更加悲观：

“是回到三个10%，现在很多开发商最终就停下开发项目了，只存在10%会继续开发项目，只有10%以下的房子供求平衡，其他都是严重供过于求，只有10%的楼盘值得买，其他都会亏钱。”

并且他表示，在未来三年就将出现。

张大伟却乐观地表示，房地产发展不会断崖式下调：

“如果看趋势，将来当然会这样，看国外就知道了，但中国城镇化还不到60%，房地产的高位允许还将有一个比较长的周期。”

宋会雍提醒，在融资持续收紧的背景下，大公司也会有一定的风险。

“这取决于决策层的谨慎程度。较难拿捏，有些对赌的意思。”

“如果敢于融资，后面遇到市场转冷，可以说冒进了；如果不敢融资，遇到市场升温，又可以说保守了。”

总之，开发商都在一片迷雾中一边厮杀，一边寻找方向。