导语：
2019年对于所有和楼市有关的人来说，都无异于是悲喜交加的一年。告别2018年的开发商赚的盆满钵满，2019年楼市在跌宕起伏中结束。不将楼市作为刺激经济发展的手段、限墅令，高库存、融资信托、土拍规则升级交织着刚需的迷茫、老业主的维权，让购房者和开发商都无比纠结。中国房地产告别黄金时代，进入白银时代，整个行业都正在经历转型的“阵痛”；在不断迭出的房产政策影响下，楼市成交低迷、购房者心态趋于理性的楼市新态逐渐形成。2019年，即将结束，海联新闻中心为您梳理全国楼市十大热点关键词。
2019房地产十大热词年终大盘点：
【货币财政政策】
积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门。1月9日，国常会强调继续实施稳健的货币政策，坚持不搞“大水漫灌”。
警惕房地产金融风险，房地产金融监管保持收紧。进入2019年，银保监会、央行两部门密集强调加强房地产金融风险防范力度。2月25日，国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会，银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。
【租购并举】
住房制度改革：租购并举，加快完善住房保障体系。第一，中央大力推进租购并举住房制度改革。1月16日，自然资源部和住房城乡建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。1月29日，发改委等十部门联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》指出加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。
【房地产税】
房地产税立法工作稳步推进。《2019政府工作报告》提出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。全国人大财经委建议尽快提出将增值税法、消费税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。
【一城一策】
2019年住建部将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落。地方政府紧缩政策数量前低后高，调控跟随市场变化及时调整。2019年上半年，月度收紧性政策数呈前低后高、前稳后严的特点。一季度整体政策对乐观预期有所推动（部分城市利率上浮水平有所下降、调整了限价及摇号等不合时宜的政策、保障引进人才购房需求）。
【限墅令】
8月13日，东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（下称《意见》），要求居住项目内严禁建设别墅，特别强调低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。
在“史上最严禁墅令”之后，福建、黑龙江等省均已对所辖区域内的别墅项目展开统计清理，并暂停办理别墅项目建设审批手续。
【土拍规则升级】
多地调整土拍规则，降温地市。进入2019年，土地市场一改去年颓势，热点城市、热点区域土地市场回暖明显，在坚持房住不炒，以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标
前提下，地方积极落实城市主体责任，引导房企谨慎拿地。
【人口人才政策】
落户放开放宽，门槛进一步降低。山西全面调整放宽户口迁移政策，放宽合法稳定就业、合法稳定住所、学历人员、在校大学生、技术技能人才等5类人员的落户政策。人才引进聚焦住房保障。北京海淀区降低人才公租房申请门槛，申请人及家庭成员在北京有住房，但距离申请人工作单位超过15公里的，也可申请人才公租房。
【棚改、旧改政策】
年度计划棚改规模收缩明显。1月，住建部公布2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成年度580万套的目标任务，完成投资1.74万亿元。4月，财政部印发《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，明确2019年全国棚户区改造规模约285万套，中央补助约700亿元。与2018年棚改的计划改造量、实际完成量均相差较大。自2018年7月住建部明确提出因地制宜推进棚改货币化安置后，棚户区改造逐渐步入调整期。地方层面，2月14日，兰州发布《兰州市棚户区改造界定标
准》，严禁将旧城改造、房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改。截至4
月29日，山东已将今年的棚改任务分配到各市，并进一步强调严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇，严禁将房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改。
旧改与棚改不同，拆除重建类相对有限。国务院部署推进老旧小区改造，目的在于改
善民生、稳投资、提振消费。
【扩大保障房惠及人群】
释义：保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
今年政府工作报告首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来，并提出，" 要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。"
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这和 2018 年的两会精神是一致的。从政策上看，主要有三个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核。
事实上，保障民生工程一直是社会较为关心的内容，今年 " 两会 " 对保障房、棚改工作的要求是：" 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。"
2018-2020 三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018 年全国超额完成 580 万套改造任务（实际完成 626 万套），未来 2 年进入攻坚收尾阶段。此外，结合此前 " 因地制宜地推进棚改货币化安置 " 的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。
在保障困难群体基本居住需求方面，针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛，全国人大代表、58 同城 CEO 姚劲波建议：" 打破户籍限制，将社保缴纳或个人所得税征收时长作为申请依据，使住房福利政策更全面惠及新市民群体。同时，放宽保障性住房在年龄、可支配收入等方面的限制，承租人年满 18 岁即可申请，全部月收入不足个税起征点的可以优先申请，以此满足新市民群体的合理住房需求。"
全国政协委员、香江集团总裁翟美卿则表示：" 国家应该关注不同层次的人群的需求，关注人才安居房、贫困家庭房屋需求，进行优惠政策鼓励；商品房则按照市场规律来走。"
【农村集体用地入市平抑租赁价格】
释义：随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，这也就形成了集体土地入市。
3 月 5 日，在十三届全国人大二次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中提及 " 推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果 "。其中，集体经营性建设用地的入市由于影响着城市建设用地的供应，影响着楼市发展，一直受到市场的关注较多。对此，全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示，目前我国的农村集体建设用地有 19 万平方公里，是城市建设用地的两倍。而集体建设用地中，经营性建设用地占比仅 14%，宅基地占比超过 70%，如果仅仅是允许存量集体经营性建设用地入市，是九牛一毛，不足以缓解城市建设用地供不应求的局面，应该扩大试点入市范围，尤其是允许农村宅基地入市，我国农村闲置的宅基地有 3000 万亩，如果部分入市，将有助于房价稳定或下降。
蔡继明透露，在一些试点区域，已经在探索宅基地在集体经济组织成员外部流转了。因此，他建议《土地管理法修正案（草案）》应允许农村闲置的宅基地转换成工业、商业等经营性建设用地并在符合城乡统一规划的前提下进入城乡统一的建设用地市场。
全国政协委员、房天下董事长莫天全指出，土地市场作为一级市场，是撬动房地产的第一环要素。没有足够供应量，控制房价较为困难。所以，集体土地的入市，一方面可以提高供应量，对整个房地产市场、控制房价有帮助。此外，对提高人们的居住水平也能起到改善作用。" 集体土地入市更多体现在租赁市场内，对中低收入群体的帮助更为直接，可以控制租金上涨。" 莫天全同时强调，集体土地入市、建设，要按照每个城市的总体规划来安排，才能避免相关问题。
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