新冠肺炎疫情导致房企纷纷抓住网上卖房这根“救命稻草”,纷纷上马在线销售平台。事实上,多年以来网上卖房一直不算成功,但在疫情之下,各家也只能硬顶上。为了吸引客源,不少售房平台推出折扣优惠,并辅以“无理由退房”“成交给佣金”“注册拿奖励”等看上去十分诱人的举措。
这些看上去很实惠的举措,会不会再一次成为套路和手段?从春节至今笔者梳理的情况来看,有些问题仍然值得关注。尊重市场规律和游戏规则是起码的要求,不尊重规则,用一些看上去很“鸡贼”的套路和把戏忽悠消费者,最终受损的还是自己。
如果多看几家房企的线上售房措施就会发现,房企有“认购金”的制度,少则1000元,多则5000元,如果想要买房,这笔钱需要通过在线平台进行缴纳,将心仪的房源锁定,等到签订合同缴纳首付房款时,这笔认购金将被用来抵扣房款。
是不是很熟悉?其实这就是人们熟悉的定金,不过与线下购房时选房定金动辄几万元相比,线上购房的认购金并不算多。
其实,不论是定金还是认购金,采取的策略都是相同的。一方面,数额不算多,对于有心购买的买家而言只是“洒洒水”;另一方面,如果没有明确“专款专用”的规定,这笔钱实际上是进入了开发商的口袋,积少成多、聚沙成塔,钱可以先用于项目周转。
在“快周转”模式下的今天,房企对资金有着巨大的需求,为什么有些开发商会要求“定金不退”?恐怕正是因为钱被征用了。即便如今房企们纷纷表示认购金可以全额退,但如果你没有买房,最终这笔认购金相当于一笔“无息借款”给了房企,而认购金能不能按时退款,流程是否复杂,在疫情解除前,都是未知数。
“打折”和“佣金”都是这次线上售房的关键词,给出巨额优惠,同时还采取成交奖金和推荐成交佣金的制度,希望给购房者一种“买房很省钱”“买房还能赚钱”的感受。
从表面上看,这些都是房企让利引客的手段,相比价格让利带来的损失,开发商更害怕的是新建的房子没有如期卖出去,而疫情的影响也导致楼市成交几乎陷入“封冻”的状态,加快出货和销售回款,才能最大限度地挽回损失。
毕竟建房、卖房都要成本,且开发商因为开发项目一般都会承担高额的负债,一旦现金流紧张,大型房企依靠强大的资金实力能够撑过去,顶多是财务数据变得不好看,而中小房企就很容易出现资金链断裂、楼盘烂尾、开发商倒闭的“多米诺骨牌效应”。
事实上,不论是折扣还是佣金,与此前看房时销售人员话术中的“再不买就涨价”一样,都是在增强意向购房者的危机感。毕竟所有的开发商都不会宣传永久打折,而是会明里暗里地设置高折扣和高佣金的期限,“再不买优惠就没了”“再不买就拿不到那么多佣金了”这样的话是不是和“再不买就涨价”有异曲同工之妙?
已有网友发帖称又有开发商玩起了“先涨价再打折”的套路,尽管这些信息真实性未知,但类似的打折套路以前也出现过,而有关成交佣金因为各种原因未能兑现的问题也屡见报端。所以对于购房者而言,面对折扣和佣金的诱惑,仍要打起精神,提高警惕。
以往,除部分大型企业外,鲜有房企会推出“无理由退房”,因为这与房地产行业大宗交易的属性,交易流程的复杂性,以及开发商快周转模式和加快销售回款的策略相违背。但在疫情影响之下,宣布“无理由退房”的房企多了起来,与“无理由退房”异曲同工的“降价补差价”措施亦是如此。
其实,宣传“无理由退房”的最终目的是打消购房者对于买后降价造成损失的顾虑,从而增强购房者最终决策的信心——你看,不用去管房价是涨还是跌,哪怕你只是心情不好有点反悔,这房子也能退不是?
不过,此次疫情期间,房企们的“无理由退房”并不是一个长期选项,而是有期限的。时间长的,从签署合同开始直到收楼入住,这数月期间都可以退。但时间短的就不敢这么承诺了,所以我们看到了一些房企的无理由退房期限是50天、30天、10天,甚至7天。
“后悔期”那么短,恐怕根本未到签订商品房销售合同的阶段,所以也不能叫退房,充其量是退定金。与此同时,即便是真的要退,让开发商和销售顾问把原已收入囊中的房款、已经算入的业绩和本已拿到的成交佣金吐回来,退房者面临的复杂流程和退房阻力可想而知,纠纷就这样来了。
所以一旦推出“无理由退房”,房企就必须拿出真正的诚意和足够的资金储备,用以应对可能出现的情况,并辅以完善的机制和高效的执行力予以兑现。更要拿出应有的诚意,说退就退,否则这样的政策不出也罢。
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