“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。
搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。第二期关注的企业是绿城中国。
绿城中国的“历史包袱”：去年净利润率仅4%，连续三年计提减值超40亿
3月23日，绿城中国发布年度业绩报告。年报显示，绿城中国2019年取得收入人民币615.93亿元，较去年增长2.1%；归属股东的净利润24.80亿元 同比增147.3%；总合同销售金额约人民币2,018亿元，同比增长29%。
然而看似不错的业绩，却没有赢得市场认可。财报发布后，绿城中国股价大跌，截至昨日收盘跌幅超过14.6%。
值得注意的是，尽管业绩向好，但在综合损益表中可以清晰看到绿城中国2019年进行了13.76亿的减值计提。绿城中国已连续三年进行减值拨备，总额约40.91亿元。
连续的减值，被业绩发布会上提问的绿城中国股东称为“业绩暴雷”。对此，绿城中国董事会主席张亚东表示：“我不认为这是暴雷。”
张亚东称，对历史积累下来的一些资产和持有的物业进行必要的会计处理，进行拨备减值，正是对企业负责任的做法。
销售均价超2万5，净利润率仅4%
“别人问我最痛苦的事情是什么？我说最痛苦的是改变不了过去。”张亚东在绿城中国业绩发布会上表示。
简单计算便可发现，绿城中国去年录得营收615亿元，净利润却不足25亿元，净利润率仅4%，这在行业内几乎垫底。
对比其他房企，万科2019年净利润率为10.94%；与绿城销售额处于同一规模的金地集团2018年净利润率为15.97%；旭辉控股净利润率为12.77%。
根据绿城中国披露的数据显示，绿城的项目销售均价达25936元，处于行业前列。为何高均价的绿城，净利润率如此之低？
过去拿地价格过高或为原因之一。“今年结转的利润几乎都是16、17年拿的地，17年之前拿的地，之前没有限价，后来限价了。”张亚东对此表示，“以杭州为例，本来是微亏的项目，因为限价因素都变成了巨亏。”
绿城财报披露了5个减值的开发物业项目，分别为天津全运村、武汉凤起乐鸣、建德美好广场、新疆百合公寓、北京京杭广场，共计提减值5.14亿。
绿城中国的“历史包袱”：去年净利润率仅4%，连续三年计提减值超40亿
(摘自绿城中国2019年度财报）
另外，结合应收款对象、账龄等因素后，绿城中国计提减值亏损7.97亿元，包括沈阳全运村、佛山桂语兰庭和唐山南湖春晓三个项目。
此外，绿城中国的永续债从2019年半年报185亿元上升到全年总额212.29亿元，永续债派息达12.87亿。
张亚东表示，目前大部分问题已经得到了解决，一小部分问题正在解决，新出现的问题几乎没有出现。”过去几年是绿城中国的康复期，最近三年是绿城中国的健身期，再过几年绿城中国将进入到快速增长期。“
绿城中国另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币29亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币15亿元；投资项目销售均价约每平方米人民币25936元，同比增长1.89%。
“利润一直在变好，只是还需要一个过程，今年利润仍会不好，但这个‘不好’只是没有达到大家心中的预期。”对于2020年的利润指标，张亚东在会上直言不讳。
展望2020年，绿城中国整体可售货源约1696万平方米，整体可售金额约人民币3583亿元。其中，投资项目可售货源约1045万平方米，可售金额约人民币2674亿元，一二线城市的可售货值金额占2020年投资项目可售金额的79%；代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元，货源充沛。
从区域分布看，长三角作为战略重点区域，可售货值占比达60%；在珠三角及成渝地区可售货值占比累计达10%。
逆势拿地
今年计划新增货值2500亿元
“留粮”过冬还是逆势加仓？这是一个问题。
万科选择了前者。2月份这家行业龙头新增开发项目仅两个，合计权益地价仅11.54亿元。不但捂紧口袋减少投资，其甚至降低了股息率。
绿城中国无疑是选择后者的代表。这虽然不失为冒险举措，但也可能是弯道超车的好时机。
数据显示，2020年1-2月，绿城中国在北京、杭州、成都等10个城市累计获得13宗地块，累计权益总建筑面积184.0万平方米，权益投资额267.7亿元。这一拿地金额超过了万科、恒大、碧桂园、融创四家龙头房企的总和。
其中2月份，绿城仅在北京就拿地4块，合计权益金额为162.8亿元。2月份整个北京市拍出土地仅10块。
绿城中国从2019年开始逆势扩张。财报显示，2019年全年，绿城共获得54块土地，合计权益金额达523亿元，这相当于2019年净利润的20余倍。
这之前，土储亏空始终是绿城规模扩张的瓶颈。早在2009年，绿城的销售额仅次于万科，在内地房企中排名第二。当年绿城实现合同销售额517.3亿元，创下历史新高。
到2018年，绿城不仅没有完成年初定下的1600亿元销售目标，增幅也创下近三年最低。2018年财报显示，绿城2018年累计取得合同销售额1564亿元，未能完成年初定下的1600亿元的销售目标。
除规模增长上的不如意，绿城的土储也一直被外界所诟病。2018年绿城总土储建筑面积为3247万平方米，整个2018年，绿城拿地金额仅300亿元，行业排名23位。
绿城中国的“历史包袱”：去年净利润率仅4%，连续三年计提减值超40亿
公开信息显示，2009年，销售额仅514亿的绿城就花了456亿拿地。然而随后几年，绿城变得谨小慎微。
2015年，绿城新增土储面积251万平方米；2016年更是只有228万平方米，尚不足半年项目建设用地。
2019年初，张亚东领导的绿城提出，要做一个“全面发展的优等生。”
这之后，表现最为明显的就是绿城加快了周转速度，提升至5.3个月拿地、9.8个月开盘、16个月资金回正。
此外，在去年不论是地产龙头，还是中小房企都在高喊“活下去”的时候，绿城提出了销售合同和土储货值的双目标：2019年新增投资货值、销售金额各2000亿元。
根据此前公布的数据显示，绿城中国2019年录得合约销售面积522万平方米，合同销售额1354亿元。此外代建业务取得合同销售额664亿元，合计2018元，完成了销售目标，比2018年的总合同销售额1564亿元增长29%。
绿城中国在业绩会上宣布，2020年销售目标为2500亿元，新增货值约2500亿元，权益投资额不少于600亿元，并称能够大概率完成全年目标。
“如果不出现黑天鹅、灰犀牛事件，这一目标大概率会实现。”张亚东表示。
此外，针对目前仍未结束的新冠疫情，张亚东表示：“我们判断疫情对一季度和二季度影响是比较大的，但我们现在仍然按照这个目标在努力。”
2025年目标：实现销售规模5000亿
“现在，要想实现高质量的发展，还做不到。但是未来5年，希望能做到高质量发展。”张亚东在业绩会上坦率表示。
自2016年实现合同销售金额1139亿元、业绩增速达58.4%后，绿城中国遭遇了连续两年的销售增速下滑，2017年及2018年的销售增速分别为28.4%、6.9%。
5年前，困境中的宋卫平被迫交出了绿城控制权，中交集团成为绿城单一最大股东。
张亚东于2018年8月成为绿城新一任行政总裁时，这为“中交系”背景的新晋掌门人曾描摹了一幅绿城未来三年的愿景：2018年绿城的销售额预计超过1600亿元，2019年预计到2000亿元，2020年预计到2600亿元。绿城中国去年擦线完成了2000亿的销售目标。
“2025年目标是实现销售规模5000亿。”绿城中国董事会主席张亚东表示。
绿城中国的“历史包袱”：去年净利润率仅4%，连续三年计提减值超40亿
在重资产房地产开发板块，绿城到2025年底，目标销售额是超过3500亿元，保持15%的增速。“按照目前绿城的增速，2020年末能达到1800亿元，2023年末就能够达到3500亿元，但是我们希望压低这个板块的速度，来提升其他板块的速度。”
除了逆势扩张外，近期绿城代建业务分拆上市也成为市场的一大关注热点。
绿城管理集团总经理李军也曾公开表示，“绿城管理上市一事，早在2017年便启动，但随后寿柏年清空绿城中国股份，为保证交易，公司暂停了绿城代建业务的上市。直到两年之后，2019年7月，绿城管理上市计划才被再次提出”。
根据招股书显示，分拆完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的附属公司，绿城中国仍将其所有资产、负债和收益表项目合并入账。
截至2019年9月30日，绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市，以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。总销售价估值约3570亿元。
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