随着年报披露进入密集期，头部房企新城控股（601155）也于近日交出了2019年的成绩单。依托于 “住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股稳中求进，2019年超额完成年度目标，全年实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，高居行业第八。营收、净利实现双增长的同时，新城控股净负债率大幅下降，财务愈加稳健。3月31日下午，新城控股在线举行2019年度业绩发布会，公司董事长兼总裁王晓松、董事兼联席总裁曲德君等一众高管集体出席现场，新城控股未来目标是什么？商业与住宅的发展如何选择？企业的安全边际保障？少帅王晓松一一作答。
业绩：更为审慎的2500亿元
年报显示，2019年新城控股全年实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，位列行业第八。同期，新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%；归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。
在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波、天津和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿元。
对于接下来一年的发展，新城控股也定下了奋斗的目标。基于公司追求稳健发展的风格，新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元。
“不光是今年，接下来中短期发展方向，首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。”对于公司未来发展，王晓松表示，只有自身强了，用内部确定性贯彻外部行业和政策不确定性才有底气。其次，关注对标，从项目去对标市场，看项目在市场里面做得怎么样。同时也要对标同行企业，不断和别人比，用不同方式方法提升自我和竞争力。第三，希望公司保持快速反应能力，抓住市场机遇，保持一定增量。前提是保证资金安全，在市场不好的时候，依然会保持公司的双轮驱动。作为一个中长期的发展战略，这个是不会变的。
王晓松和新城控股的双轮战略在业态布局上，同样有所体现。
除了住宅领域，2019年，新城控股租金收入完成年初设定的40亿元收入目标，近乎翻番。3月31日下午，王晓松在新城控股业绩发布会上具体介绍称，2019年公司新开21座吾悦广场，当年实现租金收入40.69亿元，同比增长92.28%。截至2020年3月末，开业+储备吾悦广场共124座，布局27个省份及直辖市。据了解，新城控股2019年21座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业数量创历史新高。
“对于吾悦广场来说，大板块经营方向不会变。2025年全国8万平方米以上购物中心有3500座左右，接下来还有1500座（购物中心）开业的机会点，新城控股也会寻求一定的机会，提升自身运营能力。”王晓松表示，商业地产强项不在于造房子，而是运营综合体的能力，这就好比养猪。“公司做商业十几年，踩了很多坑和雷，但在哪里布局吾悦广场，我们心里还是有底的。知道怎么买猪，但是养猪的能力还不是最好，当市场布局趋于饱和状态，这时才是拼刺刀的时候。吾悦广场的价值还在培养过程中，还远没有到达价值点。”
业绩高质量稳健增长的同时，在分红方面，新城控股亦毫不吝啬。通过较高比例的分红派息，新城控股给予投资者以丰厚回报。根据2019年年报，新城控股拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。而自2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城控股已累计分红高达99.6亿元。
安全边界：净负债率降至16.36%
作为资金密集型行业，净负债率是衡量一家房企负债情况的重要指标。
据高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，截至2019年12月底，新城控股有息负债余额740亿元，平均融资成本6.73%。通过过去的一段时间里面在持续地降杠杆，公司的净负债率下降16.4%，为后续的发展打开了一定的空间。
“新城控股合同负债近2000亿元，较2018年末增长67%，这部分在未来随着交付会陆续结转为收入，是未来收入的保障。银行的总授信额度939亿元，其中未使用的是735亿元。”管有冬透露，新城控股负债构成当中，发行债券占比30%，债务融资工具占比18%，资产支持的证券占比7%，银行及其他占比45%；以期限划分，长期借款占比59%，短期借款占比41%。
据管有冬透露，短期借款当中，有145亿元公开市场融资为含权到期。如果这部分能够存续的话，公司的在手现金为639亿元，现金短债比会接近4倍。
新城控股年报也证实了这一点。在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。
数据显示，由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.6%，但是，剔除合同负债和预收款项后新城控股的资产负债率为76.53%，和上一年同期基本持平；同时，新城控股净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点至16.36%。
2019年，新城控股在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元。截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。
未来目标：更有质量发展
“我们不会为了排名而去排名，我们内部也有点纠结，如果从全口径销售额来说，往2800亿元冲也有机会，但对新城控股来说没有意义，我们更多的是要加强自身的能力，要增量、提质。”王晓松直言，新城控股不会收缩。
王晓松的信心，一方面来自上述的安全边界，另一方面则是高质量的土地储备。
“本来今年初是个拿地窗口期，但疫情影响下，导致很多土地出让延后，新城倒推出整体土地货值4000亿元，是个中性的数据。”
王晓松承认此前新城对土地市场的获取一度处于停滞状态，直到去年11-12月才有新项目，但新城控股亦抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块。
根据新城控股年报，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。
土地储备结构中，2019年，新城控股全面、均衡地进行全国化布局，不仅大大分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。具体来看，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。
事实上，即便是疫情期间，新城控股已经抓住市场低点，不断扩充土地储备。2月7日，新城控股通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地，地块性质为商业兼住宅开发用地，将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。
“公司除武汉外的项目已复工，目前，有个别城市的来人来访已经恢复到2019年的平均水平，部分地区甚至高出平均水平10%-20%。从全国来看，整体一二线的表现略优于三四线城市。”王晓松表示，近期楼盘销售已经出现了小阳春般的回暖状态。
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