伴随新冠肺炎疫情不断蔓延，受此影响，全球经济遭遇严重冲击。而依靠人口聚集并形成消费的商业地产及文旅地产更甚。疫情之下，行业面临残酷的生死大考。为此，业内出现了两种声音：一是重创之后行业难以恢复出现倒退；二是疫情过后迎来报复性消费。
在接受中国网地产专访时，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，尽管疫情对商业地产和文旅地产产生了严重影响，但社会交往是人类的基本特征，能够满足精神文化方面的需求，没有理由看空商业地产和文旅地产。反之，疫情或将倒逼商业地产和文旅地产向更理性的方向发展。
危亦是机
数据显示，2019年春节期间，我国商品零售总额为1万亿，同比增速为8%。至于2020年同期，戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历认为，从相关数据来看，2020年春节的消费大概率为负增长。
蔡云也承认疫情对商业地产冲击较大，并道出了其受影响的症结所在。“商业地产的聚焦效应特别明显，如果没有人流、物流，就不会有交易，就不可能产生收益。疫情重创之下，任何行业都不可能独善其身，文旅地产也概莫能外”。
但她也认为，从大势来看，疫情是短期的，并不会摧毁一个国家、民族乃至整个社会。战胜疫情，只是时间早晚的问题，没有理由看空商业地产。她的判断依据在于，第一，从人类发展的角度来看，握手、人员交往、认识群体等情感，都是人类社会交往的最基本特征，并不会因为疫情而丧失。
疫情期间，人们对交往的渴望并不会消失。例如，武汉人渴望看樱花盛开，北京人渴望在三里屯聚一聚。蔡云说，“这种渴望春天来临、渴望自由、渴望理性交往的情感，就预示着疫情过后商业地产的发展会更趋理性”。
体验式消费受青睐 线上线下需融合
即便受到疫情冲击，蔡云仍然认为，房地产市场调控的总基调不会改变。“第一，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；第二，坚持住房市场体系和住房保障体系；第三，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处；第四，调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；第五，保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。”
房住不炒、租售并举、落实地方主体责任的调控基调不会改变。从这一层面来看，未来商业地产和文旅地产的发展将更为理性。
与大型购物中心相比，围绕“社区最后一公里”的商业迎来繁荣发展。“新零售、体验式消费以及精准销售，在疫情之后将会得到迅速发展。比如711、全家、京东到家等等”，蔡云给出了预判。
所谓精准销售，是指利用大数据和智能化等技术形成清晰的客户画像，进而提高销售的准确性。一方面可以降低成本、提升运营效率，另一方面也有助于实现销售额增长。比如京东到家，每家每户可通过线上下单，订单被商家受理之后，有快递人员将物品送上门。
从消费者的角度来看，疫情之前，购物中心并不只是以购物为形态的场所，而是承载了很多社交性的功能。疫情过后，购物中心的社会城市会客厅功能也会更加凸显。
实际上，购物中心的运营者已经清醒地意识到，消费者购买消费的渠道正在扩大，购物中心已经不再是唯一的供给者。这就意味着，“未来的购物中心，将会发挥更多的城市会客厅功能，包括积聚效应、体验性消费、社交场合等等”。
蔡云也提出，“购物中心以实体运营为主，不同于单一的线上消费，可以结合自身的资源禀赋开展契合人性化的体验式消费。这类消费大多需要场地做支撑，也必然会得到市场的青睐。不过，这种体验式消费依然需要线上和线下融合”。
疫情冲击之下，各级地方政府也密集出台税收减免等相关政策，以支持企业渡过难关。蔡云认为，全国各地减税、减租，只是面对疫情的一时之举。企业更多的还是要自救，不能只依赖于政府。
实际上，很多房企并没有坐以待毙，而是通过减免商户的租金、为商户开通线上渠道、多元化宣传等方式渡过难关。例如，
爱琴海的“爱闪购”免费开放，助力商户“线上营业”；世茂商娱创新运用多元化的营销方式，以线上购物及线上直播开启社群运营新模式等等。
为此，蔡云坦言，“面临黑天鹅事件，企业要不断调整自己的方向。如果按兵不动，墨守成规，必将走向消亡。企业要适应市场、挖掘市场，不断提高自身抗风险的能力”。
文旅地产走向全域复合式增长
数据显示，2020年，全国出行人数总共才1.52亿人次。人员流动大幅降低，消费自然也会受影响。
不过，蔡云对文旅地产的发展前景依然乐观。她认为，从需求方来讲，疫情过后，人们更渴望健康消费。疫情只是暂时阻断了消费需求，并不会导致需求丧失，这也会促进旅游地产、康养地产等第三产业的发展；从供给方来讲，文旅地产已经开启了精细化的管理模式，并不断注入文化精髓，使其成为文旅地产的灵魂，未来也会将健康、安全等要素贡献给消费市场。
伴随生活方式、价值取向以及消费形态的改变，旅游消费的频次越来越高，这也会促使文旅地产快速发展。蔡云指出，“目前，从各省市到乡都对旅游业寄于厚望，比如乡村旅游、特色小镇、全域旅游等。其实，这些都是发展契机。
不过，从投资形态与产出效益来看，文旅地产仍需谨防挂羊头卖狗肉。不同于住宅开发，文旅地产的发展不可能一蹴而就，其投资周期较长、前期投入的资金量较大、回报周期也会被拉长。“不要做房地产加工厂，更重要的是强调供给侧和长期运营，用健康、安全的业态形式面对市场”。在蔡云看来，未来的一段时间里，文旅地产会成为复合型产业。要实现全域旅游的复合增长，需要包括智慧旅游、田园综合体、文旅综合体以及现存的旅游景区联动”。
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