文丨子木
在做购房咨询的这么多年来，我发现了一个很有意思的现象。
付费咨询，以投资为目的的购房者很多，刚需却很少。投资买房的人，事无巨细，凡事百思千虑，对政策、地段、信贷等因素研究颇多；而刚需买房人，大部分两眼一抹黑，像菜市场买菜一样，直接上了车。
按道理说，买房这件事对刚需来说更是人生头等大事，应该花大量的时间去研究，为何却如此轻视。我试图和一些刚需购房者做过交流，答案大部分是这样的。
能买得起房就行了，哪还有那么多选择？
没空研究这个，找个中介能解决所有问题。
自己买自己住，房价涨跌跟自己有啥关系？
类似这样的回答有很多，这些错误的思维让刚需成为一茬茬割不尽的韭菜。只能在涨价后，乖乖从投资客手中接盘。
要记得，刚需虽然选择少，但要在有限的空间里激发出最大的潜能。也就是说，花少钱办大事儿，要在买房这件事情上储备更多知识，买对了可以让你凭空多了几年收入，买错了可能抱憾终生。
子木今天为大家总结8条刚需购房者最常见的错误思维，让你在买房路上少些困惑，多些睿智和方向。
刚需买房又不是投资，房价涨跌不重要！
这是一句最简单的废话。首先，商品房的本质是商品，是商品就有价格，有价格就有涨跌。无论何时，价格涨跌都应该是要关注的因素之一。
对于刚需来讲，除了那些马上要娶妻生子，不买房子丈母娘变仇人的，其他刚需，买房之前一定要关注行情趋势，尽量买在低点。
拿我一个北京朋友来讲，辛辛苦苦攒钱买房，结果买在了2017年2月，当初北京的房价正值高峰期，均价炒到7万多/平米。而现在他的那套房，已经折价20%，一来一去，多花出去80多万。
但只要上了车，就不要去关心房价涨跌了。即使是楼市塌了，也与你没多大关系，你是不可能卖掉的。你要做的就是把该还的房贷每个月供上。
当然未来你还有关注房价涨跌的第二个时期，那就是当你房子满足不了家庭的居住需求，需要“以小换大”的时候。这时候，楼市行情好房价涨，你的房子能卖个好价格，以此换套好房子。
跌了，你还换什么？
购房，就得一步到位！
去年，有一家房地产研究机构做了一份报告，其中发现，中国85%的购房者一生中会有1～2次的换房行为。意味着，绝大多数人买房都不可能一步到位。
但现实中，的确有些人一门心思只想着一步到位。
原来我接触过一个购房者小王就是这样。在2010年的时候就想着买房，结果钱不够只能买到北京5环的房子，当初他嫌地方离公司距离太远，想着多攒几年钱，在4环内买一套大房子。然而当他攒够了钱的时候，却发现，自己的钱连5环的房子都买不起了。
核心资产的价格上涨速度，要远高于正常人的收入水平。聪明的购房者，会在合适的地段先买一套流动性好的刚需房，然后随着自己的收入增加，再加上房子增值所带来的收益，完成第二套房子的置换。
从北京6环，买到5环，再从5环进4环……房子不仅要考虑居住，还要考虑投资收益。
离公司最近的房子，才值得买！
如果你打算在一家公司干一辈子，你可以买在公司附近，享受一辈子的走路上班福利。但绝大多数人不可能这样。
所以，你在资金有限的情况下，买首套房一定要先考虑它的地段概念。这个地段是不是城市的发展方向，是否未来可以给你带来一定的价值收益。
拿我之前的一个咨询案例做解释。小李毕业后因为公司在老城区，为了省时间，于是在公司附近买了一套二手房，但整个城市的发展重点是新城区。3年后，小李的公司要搬迁到新城区，然而当小李去买新区买房的时候，却发现自己的房子根本没人买，而新区的房价已经比三年前翻了两番。
小李非常后悔，为何自己不多花半个小时坐公交，而是选择了5分钟的路程。
要记得，公司不是你的，但你的房子一定是你的，你要帮它想好位置。
很多时候，如果上班不便，宁可把所买的房子租出去，自己租在公司附近，以租养租，也不要随意在一个没有升值潜力的地方，两眼一抹黑就上了车。
高铁地铁通了，房价就涨起来了！
很多人对高铁和地铁非常迷恋，对售楼处经纪人口中，“高铁一响，黄金万两”的说辞深信不疑。这显然是错误的。
在中国，高铁带来房价上涨的例子数不胜数，但同时，高铁带来房价落空的例子也不少。
高铁的意义在于加强城市资源的流动性，无论是人口还是金钱。有些地方，因为高铁建成，引进了隔壁大城市成熟的产业链。产业落地，创造了财富，提供的高薪就业岗位多了，自然吸引了很多人口流入。
但有些地方，高铁建成，产业一家都进不来，反而加速了人口外流的动力。之前担忧交通和距离因素的劳动力，也想着去其他城市淘金。
高铁的真正根源在于产业，而产业的落地在于城市的人才基因。所以像南京、西安、武汉这些高校资源强市，当年高铁地铁建成，房价一飞冲天，而那些连个二流大学都没有的城市，即使是高铁来了，也没有产业选择在这里落地。后果很是惨淡。
所以不要轻易相信，一条高铁，一次”大会“就会让当地房价起飞的谎言。去年因冬奥会炒作，房价飙升的张家口，今年房价就跌了很多，你要思考，冬奥会后，真的有人愿意来这个城市工作生活吗？
亲戚朋友都在买房，我凭啥不买？
很多刚需买房，看的是行情热度而不是冷度。
当“万人抢房，地王频出“登上新闻头条，刚需们像是打了兴奋剂一样冲进去就买，而当房价下跌，售楼处倒闭时，刚需们则对房子不理不睬。
当你问他，行情不好的时候为什么不买，他说钱不够，但当你问他，为什么行情好了，你就有钱买了，他说这还不容易，借啊！
殊不知行情一个波折，房价已经涨出他几年的工资了。然而很多人依然逃离不开”买涨不买跌“这个人性缺陷。
其实在某种意义上讲，楼市和赌场的性质是相同的。庄家做局，大户炒作带节奏，散户入场接盘，等韭菜割完了，大户开始抽身分钱。
你要做的就是，在庄家做局的时候立马入场。其实很简单，每一轮房价上涨信号都是很明显的，无外乎，利率连续调低，调控政策解除，一波波货币宽松。
要记得，当街边大妈都在讨论买房，才是楼市最危险的时期。刚需想着跟买，投资想着抄底，这就是韭菜和镰刀的本质区别。
房贷利息太多，尽量全款买房！
这样的刚需购房者不在少数，仿佛从银行贷款买房是人生最不堪的事情。可事实上，这些年投资者都是用着银行里刚需存进去的钱，买了房子，然后把房价炒高后再卖给刚需，以此循环。
你要明白的是，房贷是一般人从银行里拿到利息最低的贷款，能贷多少算多少，而且把时间撑到最长。不要害怕利息有多少，因为利息会被时间吞噬掉。
20年前，北京的房子4000元每平米，每个月月供就2000元，按当时2000～2500元的工资来讲，这个月供和利息简直是天文数字，一般人谁敢想象？
然而20年后呢，月供2000是什么概念？也就是一双鞋的钱。
未来货币只会越来越多，利率会越来越低，人民币的购买力会处于长期通胀的道路上。所以不要着急还款，用你辛辛苦苦赚来的钱和时间赛跑，那样只是徒劳无功。
只买新房，二手房什么的太差劲！
”新房癌“患者广泛存在于刚需购房人群中，而且越小的城市这个观念越发根深蒂固。
我曾经采访过几个人，有的说，丈母娘要求婚房必须是新房，有的说，别人住过的房子不好不吉利，也有的说，一辈子就买一套房，必须是新的。
其实换个角度想，新房买了半年之后，不也是二手房吗？这和车是一个道理。如果你平时关注楼盘，会发现同一地段上开发10年和开发5年的楼盘价格差异很小，更多的在于物业、绿化、区内配套等硬核条件上。
而且二手房也有其独特的好处。首先和新房存在天然价差，同一地段的二手房的价格要低于新房，这在三四线城市尤为明显。
其次价格弹性好，有挖笋的潜力。因为新房售楼处都是根据市场统一定价，而二手房都是业主定价，很容易遇上“着急用钱，低价急售”的房源，买到就是赚到。
其次，可以从二手房楼盘看出小区的生命力，如果在几年内小区内部环境、安保、公共设施依然如新，则说明这个小区的物业管理非常好，这点在新房中是看不出的。
当然这里的二手房并不是那些年代久远的老破小，而是10年之内的次新房。如果未来同一地段升值潜力一样，选择价格低的资产，性价比自然高，买房要根据投资思维去思考，而不是单纯对新旧的取量。
全球疫情形势很糟糕，我们的房价要大跌！
在十几万的咨询案例中，经常遇到这样的问题。
如果朝鲜发射核弹，房价会跌吗？如果川普得了新冠，房价会跌？如果发生世界大战，房价会大跌吗？
这些问题是现实存在的，很多刚需购房者很喜欢把宏观事件和中国楼市紧密联系在一起，认为一切均有关联。
可以很负责任得告诉你，即使是第二天陨星撞地球，第一天我们的房价依旧不会大跌。
中国的楼市和美国的股市是一样的，均是国民财富主体。不同的是，美国股市因为疫情熔断了三次，而中国楼市却没有因为疫情房价大跌。
目前我们的楼市已经形成了一套独特的运行系统，在这个运行系统外面，是一层政策加固的保护层，房价绝对不允许大幅度高低动荡。
所以你的关注点，并不是国家大事和国际形势，而是你所在城市这一亩三分地的行情走势。你的城市今年人口的流入量如何，供地周期怎样，库存多少，城市发展方向和政策落地进程如何？
再往大了讲，就是此阶段国家对于楼市的态度如何，整体货币运行环境，你所在城市对房地产的依赖度多高，这些才是你要关注的重点。
品牌开发商就是好，当地媒体数据就是准！
不得不说，中国楼市进化了20多年，现在依然没有形成一个完全平等，透明的市场。以致于大部分购房者缺乏辨识能力，只能盲目跟风，相信明面上的东西。
前段时间，一个四线城市的读者咨询我，说当地入驻了几家品牌开发商，而且在郊区选址开盘，价格还卖的特别高。他没见识过”洋货“，所以打算高价买一套。
其实这些年开发商一直在存量竞争，极其惨烈，为了开疆拓土，很多开发商都下沉到三四线城市，专门把价格挑高，依靠品牌影响力和全城营销，收割三四线的优质韭菜。
很多人认为一线品牌商来了，自己所在城市必然房价会走高，而且品质肯定好，忙不连跌地买了房。殊不知几年后，新盘周边配套根本起不来，结果落了深坑。
要知道，品牌开发商好是好，但一切商业行为都是为了追逐利益，在郊区开盘，成本低利润高，他们有自己的算盘。
还有盲目相信当地房地产新闻数据的。为了能让房子卖得更快价格更高，其实很多数据都是被当地媒体修饰过的，开发商和媒体是捆绑利益关系。
所以如果你想知道你所在城市的真实行情，还是要去线下二手房门店，询问一线中介交易人员，得到的信息大概率会比网上来得真实。
如果你对以上9条刚需常见的错误思维已经深刻领悟，那么恭喜你，你现在已经成为一名中阶购房者，这些知识会帮你避免高位站岗，建立一定的投资思维。
当然万物理论在于实践，在买房之前，一定要亲自看房20套以上，再去做选择，相信我，你会得到不一样的结果。
最后送给你一套购房法则，一定要在心中铭记：
以自住的心态选房，以投资的心态选地，以反人性的思维固守己念。
用脚丈量土地，才用知识换取财富。
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