作者|孙树强

经济学博士，看懂经济专栏作家（TA已经入驻看懂App小程序)

导语：当前，我国经济受新冠疫情冲击较大，在此背景下，不时出现关于房地产市场的报道，人们似乎认为政府会放松房地产市场来刺激经济，房价还会出现大幅上涨。巧合的是，一些地区又出现了抢房现象，有些地方房地产市场的调控政策也有放松的迹象。

虽然房地产市场又出现躁动，但政府大规模刺激房地产市场的可能性不大。

十九大明确提出“房住不炒”的定位，之后政府也多次表明了调控房地产市场的决心，要让房地产市场回归居住本源，近两年房地产市场逐渐回归理性和平稳。虽然疫情导致目前我国经济出现困难，但困难的症结在于消费、生产等活动的暂时停滞和减少，受影响更大的在于第三产业，疫情风险解除之后，很多经济活动会快速恢复。

此时的困难不适合用房地产市场的刺激来解决，大规模刺激房地产市场只会使前期的经济结构调整的去杠杆努力前功尽弃，也不利于通过消费来拉动经济。当人们再次将资金投入到房地产市场，就会对消费产生重要的负面影响。

而且，目前我国房地产市场的状况是结构性不平衡，一些地区由于经济发展水平较高，资源集中，房地产市场较为活跃，更容易受到刺激政策影响；而一些地区的房屋明显过剩，“鬼城”的报道不是见诸报端。

如果大规模刺激，势必会使房地产市场更加畸形化，这明显不是合意的结果。一句话，个别地区的松动可能出现，但大规模刺激基本上不会。

或许，通过回顾一些发达国家和地区的房地产市场发展可以为我们观察我国的房地产市场提供一定的线索和启发。

从微观层面来看，对我们很多人来说，房子不仅仅是钢筋和水泥的堆砌，它承载了太多的东西。既是我们的委身之处，也是孩子的入学凭证；既给我们提供了安全感，也作为投资标的，成为我们追逐的对象；既是一些年轻人在婚姻市场中的有力保障，也是一些人的地位和财富象征。很多人结合几家之力购买了住房，也有很多人因为收入菲薄，只能望房兴叹。

从宏观层面来看，房地产市场又是经济中的一个独特的部门。一方面，由于其本身对投资的拉动作用及对上下游相关产业的带动作用，房地产对于经济增长具有举足轻重的影响；另一方面，由于与金融体系存在千丝万缕的联系，金融的推波助澜导致的房地产市场非理性繁荣又是危机的策源地，由房地产市场引发的经济、金融危机可谓是不胜枚举。2008年由美国的次贷危机引发的全球金融危机和经济衰退至今依然令世界经济步履蹒跚。

观察房地产市场的制度框架

分析任何问题要抓住重点，提纲挈领才能纲举目张。我们该如何看待和分析房地产市场？夏磊等人合著的《全球房地产》提出的住房制度分析框架具有一定意义，从住房制度设计入手，我们可以从制度框架来理顺对于房地产市场的分析和研判。具体来看，住房制度包括土地制度、住房金融制度、房地产税收制度、住房保障制度和住房租赁制度等五个方面。土地制度一般是指土地所有权和房地产土地供给机制等状况，土地制度是决定房地产市场供给的基础性因素；金融制度指与购房相关的按揭贷款、利率、首付要求等因素；房地产税收制度指与房地产购买、交易、保有相关的各项税收安排；住房保障制度和住房租赁制度是从保障居民基本住房需求的角度作出的一些安排。住房金融制度、房地产税收制度、住房保障制度和住房租赁制度这四方面是影响房地产市场需求的重要因素，四项制度从不同的角度影响着居民对于住房的需求，与影响房地产市场供给的土地制度一起，五项制度为我们观察房地产市场的供求力量、进而是价格走势提供了一个基本的分析框架。

金融是房地产市场发展的催化剂

纵观美国、英国、日本、香港等地的房地产市场发展，我们可以看到一个很明显的现象就是金融因素在其中所发挥的重要作用。弗里德曼曾经说过一句名言“通货膨胀是一种货币现象”，把这句话套用到房地产市场就是“非理性的房地产价格上涨是一种金融现象”。金融是房地产市场发展中的一条主线，如果不抓住这条主线，我们也很难理解房地产市场运行。作为实体经济的重要组成部分，房地产市场与金融的联系是其他行业和产业很难匹敌的。

从英国来看，上世纪80年代撒切尔夫人上台之后，推行自由化政策。金融自由化刺激了货币增长，1980-2014年，英国M2增速高于年均名义GDP增速4.6个百分点，在主要发达经济体中处于偏高的水平。宽松的金融环境加上土地供给不足、首付要求较低，直接刺激了住房需求，导致房价不断攀升。1970-2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，在主要发达国家之中名列前茅。

香港的情况较为特殊，但金融因素也在房价畸高中发挥了重要作用。香港房地产市场供给的一个制约因素就是土地少，这直接导致了住房供给不足，但这只是问题的一面。问题的另一面是宽松、自由的金融环境，利率低、杠杆高，这对本来就供应不足的住房市场火上浇油，导致了房价居于全球前列。

美国最近的故事我们已经烂熟于心。2008年次贷危机爆发的前几年，美联储的宽松货币政策以及按揭贷款的不规范操作行为，造成了房地产市场的虚假繁荣，直接导致了次贷危机的爆发，进而波及到了全球，造成了20世纪30年代大萧条以来最为严重的经济衰退。

日本的情况我们也较为熟悉。1985年“广场协议”之后，日元大幅升值，对日本经济造成了负面影响。为了缓解日元升值的副作用，日本银行开启了宽松的货币政策周期，利率不断降低，这直接刺激了股票市场和房地产市场的非理性发展。最终在90年代初，货币政策收紧造成了房地产市场泡沫破裂，经济长期陷入了低速增长阶段，也就是所谓的“失去的十年”。

无论在任何国家，购房都是一笔较大的支出，对于很多人来说甚至是一生中最大的一笔支出，如果没有金融支持，人们很难较快地购买住房并享受住房带来的各种服务。但金融支持力度过大，则会有产生泡沫的风险，较容易获得贷款的现实以及房价持续上涨的预期，搅动了房地产市场不安的神经，但神经并不是一直表现正常，神经错乱之际就是危机发生之时。

房地产市场的异类：德国

与香港、英国的高房价不同，更与美国、日本的房价非理性上涨和突然大幅下跌不同，德国的房地产市场可以说是一个异类，在较长时期内保持了房价的温和增长。1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍，年均增速只有2.6%，而同期英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。那么，德国是如何做到的呢？鉴于德国的表现较为特殊，我们下面详细介绍一下。

稳健的金融制度。一战后德国为了偿付战争赔款而加速印钞，造成的失控通货膨胀给德国人留下了挥之不去的阴影，二战后德国央行将保持物价稳定作为首要目标，严格控制经济中的通胀水平。即使欧央行成立之后，也继承了德国央行控制通胀的政策传统。稳健的金融政策基调为房地产市场价格走势套上了牢笼，加之较高的首付比例和合理的住房储蓄模式，使得德国的房地产价格没有了非理性上涨之忧。

完备的租赁制度。德国的住房自有率仅为45%，55%的人口租房居住，这个现象很值得深思。即使文化背景与我们有很大差异，但谁不希望有一套自己的房子呢？既可以提供安全感，也能够获得附着在住房上的各种权益。德国通过完善的法律保障、租购同权、租金补贴等同样为租房者提供了这样的安全感和应有权益，租房者可以免去了后顾之忧，这也使得租房成为一个很有吸引力的选择。另外，鉴于房地产市场价格较为平稳，这也使得很多人不愿意将大笔资金投入到房产之中。

均衡的税收制度。德国对交易环节征税较重，同时对使用环节征收二套住房税，降低空置率，保有环节仅征收土地税。以交易环节为例，有不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税，各种税叠加公证费、登记费等，交易成本可达10%甚至更高。

我们可以看出，德国的各项住房制度尤其是需求方面稳定了房地产市场的发展，稳健的金融政策、完备的租赁制度、均衡的税收制度都抑制了个人购买住房的需求。这就保证在供给一定的情况下，房地产市场不会出现供求失衡，房价也不会畸形上涨。

我国房地产市场发展

1998年，国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步提出将房地产定位为支柱性产业。在国家政策轨道已经搭建好的情况下，我国房地产市场开启了加速前进模式。房地产市场一片繁荣，住房价格不断攀升，即使偶有挫折，但并未改变人们的预期，依然会将买房作为生活决策的主要考量。不能否认的是，在近20年我国经济发展过程中，房地产市场起到了重要作用；但这种作用也并不是没有问题的，居民因为购房产生的高杠杆抑制了消费需求，房地产企业的高杠杆产生了金融风险，房价的大幅上涨拉大的财富分配差距，等等，很多问题已经显现出来，这也促使我国政府下决心控制房地产市场的非理性发展，十九大提出了“房住不炒”的定位，为我国房地产市场未来发展指明了方向。

按照住房制度框架，我们可以从住房制度探讨一下我国房地产市场发展的来龙去脉。

首先，在土地国有和保障耕地的前提下，我国城镇建设用地不足，尤为突出的是结构性供给不足，一些大城市和发达地区由于资源较为集中，人口流入较多，导致了居住用地供给严重不足。而土地招拍挂制度的高价者获得土地的模式，直接推高了地价和房价。另外一个与土地相关的问题是各级地方政府的土地财政，1994年分税制改革后，各级地方政府事权和财权不对等问题逐渐凸显，地方财力明显不足，这也促使地方政府搭上房地产市场发展的便车，通过土地出让获得收入弥补支出不足。在土地财政的刺激下，地方政府也是高房价的有力支持者。

其次，金融政策为房地产市场发展提供了较为有利的环境。总体看，我国金融环境对房地产市场是较为友好的。1998-2017年，我国M2从10万亿增至169万亿，而同期名义GDP仅上涨了9倍。对于我国银行来说，因为首付比例较高，个人住房贷款是较为优质的资产，银行也愿意增加此类资产。目前，一些银行的个人按揭贷款余额占其总贷款余额的比重已经超过40%。

再次，住房保障环节略显滞后。从租赁制度来看，我国对于租房人的权益保障还远远不够，租房人不能获得附加在房子上的众多权利，租房人只能是类似浮萍，毫无安全感可言。保障房的供给也远远不足，即使达到申请保障房的条件，也要经历一个较长的等待期。

最后，房地产税收环节还需要逐步完善。我国房地产各项税收重交易，轻保有，房产税依然在研究制定之中，合适出台尚无明确日程表（当然，房产税本身就是一个值得深入讨论的问题）。再一个我国房屋的空置率较高，并没有针对空置房屋的相关税收计划。

在我国房地产市场发展中还有一点需要注意，就是人们对于拥有自己的住房倾注了极大的热情。无论是自己工作买房，还是结婚将房子作为一个要求，住房问题在年轻人的生活中占据了极为重要的位置，这也导致对房地产的需求较大，在一定程度上推高了房价。

例如，魏尚进在一篇文章中提出，房子除了作为消费品和投资品之外，还有一个重要的社会属性，即能显示房主身份和社会地位。在中国的婚姻市场上，由于男多女少，女方的议价能力增加。在其它条件相等情况下，女方愿意嫁给有更多的财富的男人。面临激烈的竞争，男方会竭尽全力去购买一个超过其消费（和金融投资）需求的更大、更昂贵的房子。通过微观数据分析发现这种竞争导致房价的非理性的上涨，解释了2003-2009间中国城市房价上涨的30-48%。

给我们什么启示

房地产市场与其他商品市场不同，作为具有资本属性的产品，住房除了能给我们带来居住服务外，还能满足人们的投资需求。也正是这一属性并叠加房价上涨预期，导致很多人购买了多套住房，并且产生了大量房屋空置现象。从资源配置角度来看，这是极大的浪费。

通过对一些发达国家和地区房地产市场发展历程的回顾，我们可以得到以下几点启示：

一是如果要控制房地产市场，首先要控制金融。如果金融环境较为宽松，或者是有意地针对房地产宽松，那么期待房地产市场价格下降无异于痴人说梦。

二是有效地提供保障住房，并保障租住人的权益。在我国，随着消费观念的转变，不排除也有很多人希望租房，但苦于租房很多权益没法保障，又把这部分人推入了买房群体。所以，可以参照德国的经验，完善租房市场和保障房供应，并保障租住者和保障房申请者的相关权益。

三是稳定房地产市场预期。房地产具有投资属性，而且由于过去20多年的持续价格上涨，给人们造成了一种还会继续上涨的预期，这也促使人们对于购房乐此不疲。为此，政府要稳定房地产市场预期，保证房地产市场平稳发展。

四是着力解决土地财政问题。目前，我国的地方政府没有激励去主动控制房价，因为地方政府希望从土地出让中获得更多收入，不希望房价下跌。这是一个很难的问题，似乎短时间内没有有效的解决办法。

小结

我们大多数人都亲身参与到房地产市场之中，似乎都能说出个一二三来，但有时我们所认为的并不是正确和合理的。房地产市场较为复杂，涉及到的利益相关方较多，不同的利益主体会给出不同的政策诉求。深入来看，房地产市场是一个政治经济学领域的问题，政府在其中发挥较为重要的作用。观察房地产市场走势，首先要看政府对这个市场持何种态度。

房地产市场过去是、将来仍然会是各经济体发展过程中无法绕过的一个话题，如何理性地看待房地产在经济发展过程中的作用，采取合适措施解决人们的居住问题，并保证房地产市场不出现大起大落需要决策者的大智慧和高瞻远瞩。

对于当下的我国来说，政府调控房地产市场的决心没有改变，市场上大规模刺激房地产的期望大概率会落空。我国更好的选择是保持房地产市场平稳发展，稳定人们对于房地产市场的预期，避免出现房地产市场的大起大落和人们对于房地产价格上涨的预期，缓解经济受到疫情冲击的任务交由其他更适合的政策和措施来解决。

本文来源于：看懂经济