又见深圳
相信不少人还记得，2015年那一波楼市大涨，就是从深圳开始的。
当时，深圳房价“突击”跳涨，其他一线城市跟进，然后慢慢演变为一二三线城市轮动的普涨行情。在棚改货币化安置等因素的“添柴”之下，这一房地产景气周期一直持续了4年多，直到去年下半年才有了收尾的迹象。
现在，深圳房价又“领涨”了。
16日，国家统计局发布3月份房价数据，深圳二手房价环比上涨1.6%，再次“领跑”全国。疫情带来的暂时停摆，似乎并未给深圳楼市浇上“冷水”，反而让这把火烧得更旺了。
这一次，同样的循环还会发生吗？
深圳，又是深圳
抗疫期间，楼市火热的消息一多半来自深圳。
4月5日，招商蛇口太子湾·湾玺第三次开盘。当日推出的54套公寓，单套总价2900万元起，开盘半天就全部售罄。该项目在3月13日和3月7日的两次推盘均是“日光”甚至“秒光”。“土豪戴口罩排队抢购上千万的豪宅”就是由这里开始的。
二手房价同样开启“跳涨”模式。深圳福田、南山和宝安等区域被曝出大量均价约每平方米7万元的小区，开始陆续出现挂牌价超过每平方米10万元的房源，与此同时，报价超过每平方米20万元的“天价房”也越来越多。
此外，房子涨价成交、买房需先交100万元喝茶费、288套房子7分钟抢光、热门房源单日挂牌价涨百万，这些让不少业内人士“心惊肉跳”的消息也同样来自深圳。（相关阅读：日光、秒光、先交100万“喝茶费”……疫情还没结束，报复性买房真开始了？）
当然，深圳不是一枝独秀。杭州、苏州、成都、上海等地也有个别楼盘的旺销消息传出。日前，上海一顶级豪宅项目在认筹第一天就引来许多购房者戴口罩排队，有网友爆料，现场甚至有人为了抢房打架。该项目认筹费用最低需要600万元，最便宜的房子也需要1700万元以上。
楼市真的热起来了吗？
研究机构指出，分析实际交易数据发现，当前深圳整体虽存在升温基础，但市场并未出现网传的“火爆”情况。
其一，新房个别项目的销售“火热”不能代表整个市场。
贝壳研究院认为，目前深圳新房库存仍在上升。上述项目之外，3月深圳上市的另外3个项目中，除坪山恒大城、福永万科星城表现较好外，光明乐府花园周度开盘去化率不足20%。
深圳新房库存比前两月仍有上升。
其二，网签数据有滞后性。
链家实际签约量数据显示，3月深圳链家二手房成交量比1-2月累计成交量增长21.2%，比去年同期下降43%。目前成交量仅恢复至去年3月水平的54%左右，相当于去年12月的71.5%，远没有达到“火热”的标准。
其三，二手房的挂牌价格存在一定的虚高状况。
贝壳研究院指出，深圳二手房业主预期乐观，但需求端恢复相对较慢。3月份深圳二手房新增挂牌均价环比上涨1.4%。存量挂牌房源调价中涨价占比59.3%，明显高于其他重点城市。
但客户线下看房热情却没有随之恢复，3月深圳链家二手房带看同比减少51.8%。
中原地产首席分析师张大伟也认为，目前稀缺项目的热销与个别城市的火热不能代表楼市回暖，只能说楼市还在复苏中。
新一轮大牛市会启动吗？
随着疫情防控形势好转，房地产市场的反弹势头出现。
贝壳研究院发布的数据显示，3月份全国新房市场比前两月增长40%以上，基本恢复到去年同期的63%，表明我国房地产市场具有较强的韧性。
各地楼市反弹力度大致呈现“南强北弱”的走势。其中，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。
房价也出现小幅回暖。官方数据显示，3月份，一二三线城市新房价格涨幅均出现小幅度的扩大。
但这还远远没达到开启新牛市的程度。这才是房地产市场真实的情况。
01
房企生存压力加大
一季度多数房企销售业绩明显下滑。据克而瑞研究中心统计，百强房企一季度的销售业绩规模较去年同期同比下降近20.8%。去年的销售“榜首”碧桂园一季度共实现权益合约销售额1008.8亿元，同比下降15.9%。融创合同销售额同比下降22.7%。以稳健著称的万科一季度销售额同比也下降7.7%。
“活下去”可能真的成为一些房企所面临的首要问题。近期，龙头房企碧桂园陷入裁员风波。在去年员工减少近3万人之后，今年碧桂园又提出合并区域公司，对超过20个区域进行合并和裁撤。虽碧桂园回应称，人员调整等是为了优化结构，但区域合并必定会涉及大量的人员变动和离职。有网友曝料称“整个珠三角上空都是碧桂园员工的简历”。
连龙头房企都在拼命瘦身提质，中小房企的生存压力可见一斑。
02
冷热不均才是真相
“旱的旱死，涝的涝死。”从某种意义上来说，这一说法很切合当前的楼市状况。
在杭州、深圳、苏州等热点城市楼市快速反弹之时，在一些三四线城市特别是县城，房价下跌已经开始了。
有媒体报道称，广东肇庆、镇江市句容市等地房价已经明显下跌，有的房子近期价格跌幅超过30%。海南陵水的房价已经回到几年前的水平。
且不提个别楼盘可能是人为制造出火爆的假象，我国房地产市场早已出现显著分化，不同城市不同区域，甚至一个城市的不同区域房地产市场都存在冷热不均的情况。
03
调控政策并没有放松
“房住不炒”仍然是政策底线。各地调控并没有出现明显松动。
近期青岛出台的放宽限购限贷的百日消费购房政策仅维持三天就被收回。这已经是近一个月内，第6个出台宽松政策后撤回的城市。此前，海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等地松绑楼市政策出现“N日游”的情形。
由此可见，稳定房地产市场预期，稳楼市依然是房地产政策的导向。一旦地方触碰了政策底线，或者违背“房住不炒”的大原则，仍然会被叫停。
04
居民购买力受限
中国居民，财富主要是房子。在新冠肺炎疫情影响下，不少人收入缩水，不乏有人卖房纾困。
华安基金首席经济学家林采宜认为，后疫情时代，收入增速放缓与负债比率上升抑制了城镇居民的购房支付能力。
去年央行发布的一份报告显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。
从需求端来看，自2015年开始，居民人均可支配收入告别两位数增长，一直徘徊在8%-9%之间。2019年居民可支配收入30733元，同比增长8.87%。但居民杠杆率高企。去年发布的一份央行报告称，人民银行工作人员测算发现，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。收入增长放缓，负债规模快速增长使得居民举债购房的信贷杠杆空间受到限制。
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