时至4月中下旬，房地产上市公司2019年年报扎堆出炉。一串串数字背后折射出企业在过去一年的经营故事。对于保利地产、中国海外发展、华润置地、招商蛇口这样具有央企背景的房企而言，2019年，它们活得是否精彩？
招商蛇口多项业务表现不俗
4月20日晚间，招商蛇口发布2019年年报。2019年，公司实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；实现归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.20%。
2019年，招商蛇口成立40周年。公司坚持“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”，以质效提升为抓手，将综合发展贯穿全年，多项业务取得了不俗的成绩。
报告期内，公司拥有精品开发项目超450个，全年累计实现签约金额2204.74亿元，同比增长29.25%；累计实现签约销售面积1169.44万平方米，同比增长41.35%。在资源获取方面，公司实施一城一策，精准拿地，新进入汕头、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。2020年度经营目标方面，公司计划实现签约销售额2500亿元，实现新开工面积1100万平方米，竣工面积1100万平方米。
除招商蛇口外，此前已有不少央企背景的房地产上市公司披露了2019年年报，比如保利地产、中国海外发展、华润置地等。它们2019年的表现又如何呢？不妨选几个维度一探究竟。
销售业绩：保利冒尖
在各项数据中，销售业绩最受各方关注。对房企来说，房子卖得好，销售回款有保证，公司运营才能平稳有序，而且销售排名靠前对房企融资和拿地也会带来极大的便利。
2019年，保利地产实现签约金额4618.48亿元，同比增长14.09%。相比而言，招商蛇口和中国海外发展的销售增幅要更大一些。招商蛇口2019年实现累计签约销售金额2204.74亿元，同比增长29.25%。2019年中国海外发展的合约物业销售额达3771.7亿港元，同比增长25.2%，而华润置地2019年合同销售金额约2425亿元，同比增长15.1%。
保利地产在年报中表示，公司在核心城市深耕效果显著。报告期内，公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿元规模。单城签约过百亿元城市13个，合计销售金额达2500亿元，销售贡献占比达54%。
中国海外发展2019年合约物业销售增速远高于同期百强房企7%的销售增长率。为确保长期持续稳健增长，公司构建了与房地产行业长期发展趋势适配的业务布局，并坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。房地产销售在23个城市进入当地市场占有率前三名，在11个重点城市销售额超过百亿港元。
“公司实现长期持续稳健增长的信心，来自于中国房地产大市场以及公司合理的战略业务结构。”中国海外发展董事局主席颜建国表示，尽管房地产行业增速放缓，2019年全国商品房销售额仍接近16万亿元，公司对中国楼市保持十多万亿元的市场规模充满信心，保持战略定力，坚守主航道，坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构，合理有序配置资源。
土地储备：强者恒强
对房企而言，土地资源就是“面粉”，有了“面粉”才能做出“面包”，造出房子。因此，土地储备的多寡往往决定了房企规模的上限。在这方面，也呈现出强者恒强的态势。
2019年，保利地产拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元。公司主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至71%；新增权益面积1916万平方米。新增货量中，住宅货量占比84%。截至2019年末，公司拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米，其中38个核心城市占比达58%。
中国海外发展年报显示，报告期内，公司在中国内地25个城市和香港地区新增53幅土地，新增总楼面面积1146万平方米。截至2019年底，公司及系列公司土地储备为8923万平方米。2020年3月，中国海外发展宣布了寻地合作计划，将积极寻求股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行合作，吸纳土储，预计未来中国海外发展新增土储规模及合作比例将有所提升。
2019年，华润置地坚持稳健投资策略，以总投资1424亿元新增82宗地块，新增土储计容面积2020万平方米。截至2019年12月31日，华润置地总土地储备面积达6868万平方米，可满足公司未来三年的发展需求。
盈利能力：
中海再度荣膺“利润王”
近年来，由于行业竞争加剧，房企销售增速放缓，利润也有下滑的趋势。央企背景的房企日子过得怎么样？
报告期内，保利地产实现营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%，归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升2.84个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%，净利率提升2.47个百分点至15.91%。
尽管房地产行业增速放缓，但中国海外发展依然是这个行业最能赚钱、最会赚钱的房企之一，在业界享有“利润王”美誉。2019年，中国海外发展营业收入为1636.5亿元，同比增长13.6%，股东应占溢利416.2亿元，同比增长10.3%；核心净利润343亿元，同比增长10.1%。毛利率为33.7%，净利润率达到25.4%，同比虽有微跌，但在整个行业平均净利润率维持在10%左右的情况下，这一净利润率水平仍然分外耀眼。
相较于其他头部房企，碧桂园、万科、融创中国2019年的归母净利润分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元，均不及中国海外发展的416.2亿元，因此中国海外发展2019年再度蝉联“利润王”称号。
华润置地连续三年营业收入稳步增长，2019年实现综合营业额1477.4亿元，同比增长21.9%。其中开发物业营业额1272亿元，同比增长21%，投资物业租金收入120.3亿元，同比增长26.3%。全年综合毛利润率为37.9%，虽然仍处行业高位，但较2018年同期下降5.5个百分点，其中开发物业毛利率下降6.4个百分点至36.5%。
杠杆水平：
中海、华润净负债率维持约30%
由于房企经营存在较多的预收账款，因此净负债率指标更能衡量一家房企的杠杆水平。2019年，保利地产的资产负债率为77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率为56.91%，同比大幅降低23.64个百分点。公司财务总监周东利在回答投资者提问时表示，2019年度，公司加强回笼和资金回收，账面资金保有量也相对往期提高了安全系数，有息负债净减少，因此净负债率下降。
截至2019年底，中国海外发展持有现金954.5亿元，资产负债率60.06%，净借贷比率33.68%，负债率处于行业最低区间；加权平均借贷成本4.21%。华润置地也在年报中提到，公司坚持稳健的财务政策，截至2019年12月31日，公司总有息负债比率为36.6%，较2018年底的42.3%下降5.7个百分点，净有息负债率为30.3%，较2018年底的33.9%下降3.6个百分点，维持在行业较低水平。
在分红方面，央企房地产上市公司也比较大方。招商蛇口拟向全体股东每10股派发现金红利8.30元（含税），保利地产拟每10股派发现金红利8.20元（含税），中国海外发展与华润置地拟分红预案都不错。
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