从深圳经营贷流入楼市“风波”到杭州、苏州楼市成交放量，从房企围猎成都土地到厦门百亿地王诞生，伴随提振经济政策而来的房地产冲动，在后疫情时代宠宠欲动。
很多房地产人士坚持房地产周期论，从2008年到2014年为6年一个周期，从2014年到2020年又是一个周期，会不会出现下一个周期，业内人看法并不相同。由此形成的行业分化也在加剧，一部分房企选择转型或进行多元化布局；一部分房企还在加杠杆开疆拓土，进一步扩展规模。
人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹看来，一些企业赌调控政策放松面临巨大的风险，在当前库存高企、市场需求疲软的背景下，房企更应该聚焦修炼内功，提升投资力、产品力和销售力。
以下内容根据秦虹演讲整理
最近不断看到行业一些消息，比如深圳两千万豪宅排队，上海四千万豪宅秒光，江浙又出地王，土地溢价率超过50%等等，大家对房地产市场还是比较乐观的。
国家统计局数据来看，房地产市场在恢复中，一季度全国商品房销售面积增速比前两个月恢复了13.6个百分点，我认为相当不错。一季度固定资产投资同比增速是-16.1%，而房地产开发投资增速是-7.7%，好于固定资产投资的同比增速。
大家对未来预期比较乐观的情况下，这个时候我觉得更需要冷静，考虑未来面临的风险。4月8日的中央政治局会议强调，当前我们面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势，要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的准备。
三大风险
对房企来说，底线思维就是做好充分应对风险的举措。今年，房地产企业会有什么风险呢？概括起来有三个。
第一、需求弱化风险，疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响，导致需求弱化。国家统计局数据显示，一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9%。未来就业预期和收入预期都下降的情况下，非常影响居民的购房置业计划。
今年一季度房地产销售面积同比下降26%，增速虽然比1、2月有明显回升，但对全年影响仍然非常大。根据近十年商品房销售统计来看，一季度商品房销售面积占全年15%左右，照此推断，即使后9个月不再下降，今年销售面积至少也会下降5%。
房地产行业高度依赖销售回款，如果需求层面受到影响，今年房企压力会非常大，对企业经营会产生很大风险，所以我们需要考虑销售回落风险。
第二、经营现金流风险，国家统计局数据，一季度房企实际到位资金增速是-13.8%，这是历史上从来没有过的。过去四五年里，房地产开发资金相对比较好，2016到2019年房地产开发投资额和商品销售额比都低于100%，也就是企业投出的钱小于销售回款的钱，但今年一季度这个比重达到107%。
从十几年房地产实际情况来看，凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份，开发企业日子相对比较好过。比如2009年后，在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升；比如2015年后，在去库存、棚改货币化政策引领下，销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大，但今年房企有可能重新面临资金压力。
今年也是开发企业还债高峰期，据统计，近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上，比2019年上涨了45%，房企融资及偿债压力不容忽视。
第三、库存大幅上升风险，2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高，2019年两个指标同时再创新高。和过去几年相比，最大不同是新开工面积增速远高于销售面积增速，2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍，2019年是6倍。供给速度大幅上升，而销售速度没有跟上，库存就会上升。
以近十年全国商品住宅库存周期进行测算，2014年是商品住宅库存最高年份，所以才有了2015年国家房地产去库存及棚改货币化政策。这两个政策的执行，房地产库存才有了明显下降，到了2017年，房地产库存是2011年以来最低点。2018年、2019年又开始缓慢回升，当然还在相对合理区间内。
开发企业注意什么呢？我们讲库存是指在建未售面积，无论你拿没拿预售许可证，开工没有销售加上竣工未售面积，作为总供给和月销售面积进行比算出库存周期。
按照这个指标看，2016-2019年连续四年竣工未售面积增速都是负增长，意味着2018年和2019年商品住宅库存周期上升主要是在建未售面积增长所致。实际上2019年库存已经开始上升了，而在建未售面积比库存周期上升还要大。
今年由于疫情影响，销售出现负增长，如果新开工面积的降速大于销售面积降速，库存可能会保持在合理区间；如果今年新开工面积增速好于销售面积增速，意味今年房地产库存将会明显上升，这也是开发企业需要关注的。
三重考验
无论是销售弱化风险、经营现金流风险，还是库存上升风险，对开发企业都是考验。
房地产经过十几年高速发展，行业分化明显，所以这些风险可能不是所有企业面临，有的企业融资能力强，销售能力强，开发节奏把握也很好，可能没有什么风险。
但另一部分企业风险就很大。即便不考虑企业差异，从房地产行业来看，我认为三大风险都是企业需要关注的。
三大风险对房地产开发企业形成考验主要有一下几个方面。
第一、考验企业投资能力，企业如何把握好结构性机会，如何选择地域，把握开发节奏。虽然受疫情影响，市场会有大变化，但长期来看，房地产发展核心逻辑是不变的。
房地产是一个城市的基础性产业，承载着生产和生活需求，所以只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的。虽然疫情对房地产有很大影响，但是未来中国长期城镇化进程及格局没有改变，产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变，所以未来房地产发展不是普遍机会，而是结构性机会。
结构性机会反映在地域上，也反映在业态上，所以对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要。现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了，越来越考验开发企业的专业化能力。
第二、考验企业的产品力，是否以客户为核心，来提升品质和服务品类。疫情对生活理念带来一些变化，大家更关注家庭关系、健康运动，关注安全、智能、便捷、舒适的生活，未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的。
这次疫情后，房地产的产品会发生很大变化。能否有效拓展空间结构，能否实现无接触式智能体系、安防体系。物业管理服务如何与社区智能设施结合，提供更加安全、细致、周到的服务，包括生活所需的生鲜、社区零售等等，有可能会成为未来居住区的标配。
产品是否优质、领先、科技和真正体现以客户为核心，我认为是考验未来开发企业的重要竞争力。
第三、考验企业的销售力。这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下，特别依赖快速销售回款，能否创新营销新理念、运用现代科技，使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面。
通过这次疫情，很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房，有机构做调研，有64%企业实施了线上营销。对客户来讲，有一半以上是通过视频看房后才去买房，甚至有客户在价格优惠的情况下，在线上定了房子。
疫情之后，将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来，提高销售、回款能力，我觉得是非常重要的。所以对于面临的风险，开发企业如何提高投资力、产品力和销售力是至关重要的。
很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松，很多企业实际在赌政策放松。如果房地产调控政策放宽，即使拿了地王，拿了高溢价土地，未来也可以销售，我认为这样赌的风险非常大。
2020年稳房价目标是不变的，但面临着更艰难局面。2014年中国房地产库存达到2011年以来最高，也可能是近20年来最高点。2014年个人购房贷款占金融机构贷款余额比只有14%，2019年这个比例19.72%，居民家庭杠杆率也达到历史高点。
也就是说2015年去库存政策后，全国都经历了一轮快速房价上涨，现在房价还处于一个高位，有没有可能再出台刺激政策进一步推高房价？我认为风险非常大，开发企业如果赌政策，同样面临着巨大风险。
所以，对开发企业来说，今年更考验企业的内在功力，开发企业不是要去赌政策，而是要提高内功，提高经营能力，就是通过投资力、产品力、销售力来渡过难关。
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