受疫情影响，4月房企海外市场发债几乎归零。但在房企融资意愿强烈的背景下，国内融资环境友好。不过，这并非体现在融资金额上，而是表现在利率下降、大手笔融资、短期债券频发以及ABS（资产证券化)大幅增长上。
对于未来的融资环境，机构分析人士认为，在“房住不炒”的基调下，虽然短期内政策收紧的可能性较小，但从中长期上看，房企融资政策难以大幅宽松。
境内融资成本下行
从4月房企融资环境来看，境外发债形势紧张，而境内融资被认为适度宽松。不过，这一宽松并非表现在数量上，而是体现在利率的下调和融资额度大等方面。
贝壳研究院数据显示，4月国内债券融资发行106次，融资总额发行约1010亿元，环比下降37%，同比下降44%。
与此同时，克而瑞数据显示，4月95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，环比下降14.9%%，同比下降16.2%。
虽然机构的统计口径不同，但数量下降的趋势不容置疑。值得关注的是，克而瑞数据还显示，4月单月融资成本3.93%，环比下降0.71%。
另据wind统计，4月50家房企发行信用债，较上月大幅降低61家，但房企信用债平均发债利率为3.74%，与上月相比下滑0.38%，其中有28家房企发债低于平均利率。
而从利率结构上看，也出现了低利率融资走高的情形。据贝壳研究院数据显示，4月国内债券票面利率“3%以下”低利率占比提升5%，而作为票面利率主力的“3%-5%”利率水平占比下降12%。综合来看，低于5%的利率占比近六成。
面对整体利率下调，机构认为是由多方面原因促成的。其中4月利率较高的境外债发行几乎为零，从而结构性拉低了融资成本,同时境内超短融资发行量的增加也是融资成本下降的重要原因之一。
据贝壳研究院数据显示，4月境内债券融资发行期限“1年内”短债占比有2%的提升，整体上3年以下发行期限占比60%。短债的上升趋势仍然明显。
事实上，从今年一季度开始，受新冠肺炎疫情影响，面对销售大幅回落的现状，房企融资火力全开。房企不仅频发“审批快、利率低”的短期债券，更是大手笔高额发债。
而在4月这一势头仍在延续，4月16日，万达发行了一笔50亿元的中期票据，融资利率4.89%。此外，4月2日，融创中国发行了一笔4年期的40亿元公司债，利率约4.78%。
ABS发行规模增长近4倍
从目前融资表现来看，房企不断推进多样化融资方式。其中，资产证券化正在成为房企热门的融资渠道之一。贝壳找房数据显示，4月国内债券融资类型中“证监会主管ABS”占比大幅提升10个百分点，成为4月主要融资类型。
另据亿翰智库数据显示，4月房企ABS共发行29笔，融资金额达233.12亿元，环比增长394.2%，占比达21.6%，平均票面利率为4.95%，3月下降0.7%。
由此可见，ABS发行规模不仅大幅增长，而且票面利率也在走低。同时，也正是因为低融资成本的ABS规模大幅增加，在一定程度上使整体境内发债成本持续下降。
据悉，资产证券化作为房企金融创新工具，一直以来都被普遍使用，但2019年5月行业融资调控全面收紧后，房企ABS发行阻力加大。但受益于当前境内融资环境的边际宽松，4月房企资产证券化进程有所加快，多家房企拟发行的ABS项目获得通过。
值得关注的是，亿翰智库分析认为，中型房企发行ABS力更强，如宋都、龙光、迪马、金融街。其中，2020年4月16日，金融街发行一笔ABS，发行总额为76亿元，属当月融资规模最高，票面利率2.80%。
对此，克而瑞分析人士称，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为了多数公司补充资金的重要来源。4月，除了部分房企已发行ABS之外，还有较多企业的资产证券化产品获批，如华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等ABS产品获批发行。
4月，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”声音仍然不绝于耳。在很多机构看来，目前房地产信贷政策整体中性偏积极。
对于未来的融资环境，亿翰智库分析人士认为，强调对房企的政策性帮扶，因此短期内政策收紧的可能性较小。但从中长期上看，房企融资政策难以大幅宽松。因此加快融资的同时，应加大销售力度，促进现金回流。
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