严控销售回款与投资强度之间的平衡以维持稳定的现金流仍是横亘在房企面前最严峻的考验之一。
日前，上市房企陆续发布5月份销售数据，新冠肺炎疫情的影响逐渐减弱，5月房产销售规模持续上升，甚至赶超上年同期。受此影响，百强房企前5个月销售额降幅继续收窄，房地产市场持续复苏。
不过尽管市场逐渐升温，很多企业的现金流警报却并未解除，地产商的“钱袋子”仍然备受考验。资金承压下，对外而言，近期多家房企启用配售股份、引入战投等形式扩展现金流，对内来说，严控销售回款与投资强度之间的平衡以维持稳定的现金流仍是横亘在房企面前最严峻的考验之一。
扩展融资方式引入现金流
6月7日，旭辉控股拟配售1.85亿股股份，每股配售价6.28港元，预计筹得款项11.53亿港元。旭辉表示，拟将配售事项所得款项净额用于项目开发以及用作营运资金及一般企业用途。
不仅旭辉，此前已有万科企业、融创中国、世茂房地产等房企折让配售，就融资用途来看，主要包括偿还债务和一般资金用途等。
事实上，新冠肺炎疫情冲击下，房企为稳定现金流在融资方面动作频频，除配售外，引入战投也是方向之一。
今年以来，包括协信地产、绿城中国、新华联、泰禾集团等房企拟筹划或正在进行引入战投事宜，以期重生。4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司签订合作协议，其将成为协信地产的第一大股东； 4月26日，绿城发布公告，将引入新湖中宝作为绿城中国的战略投资者，交易完成后，新湖中宝将成为中交、九龙仓之后的绿城中国第三大股东；5月14日，新华联也发布消息，披露引入资金雄厚的战略投资者――中国国际金融股份有限公司。
这与房企融资规模下降、融资成本较高、到期债务高等因素不无关系。统计数据显示，今年房地产的到期债务约在1.46万亿元，其中7月份是到期高峰，达到1490亿元。同时房企融资难度加大，克而瑞研究中心数据显示， 5月房企的融资发债总额为362.10亿元，环比上升15.9%，同比下降18.0%，2020年前5月房企新增债券类融资成本6.26%。
在此情况下，启用配售股份、引入战投成为不少房企扩展现金流的方式。“与发债融资相比，引入战投、配股等方式不会对公司产生新的债务。” 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，发债到期需要还本付息，配股则是一种以股权来换取资金的直接融资行为，是一种几乎没有太多负担的融资手段。而引入战投基本上是为了解决资金困境，引入战略投资者，增强企业的竞争力，也不会对企业产生债务负担。中原地产资深市场分析师卢文曦也认为，通过引战投、配股等方式获得资金成本更低，同时可以降低杠杆率。
后疫情时代的现金流考验
2020年，受年初的疫情冲击，地产行业面临融资受阻、销售回落、开工延迟等问题，房企现金流的“造血”和“输血”功能均受到制约，不少房企在生死线上挣扎。
疫情的特殊压力下，企业销售业绩和回款遭遇重挫，加上各类刚性成本的持续支出，及到期债务的偿付，都像一颗颗稻草压在企业的资金端。
以泰禾为例，一季报显示，截至2020年3月31日，其一年内到期债务为672.4亿元，同期现金及现金等价物余额为41.79亿元。。据披露，目前公司实质性逾期债务金额合计20.17亿元，被冻结银行资金1573万元。
因疫情“导火索”陷入危局的不只泰禾，有谋划配股、引入战投等动作的房企大多资金承压。金融街季度财务报告显示， 2020年一季度其经营活动产生的现金流净额-45.93亿元，而去年同期为21.17亿元；而新华联控股规模10亿的“15新华联控MTN001”债券则未按期足额兑付本息，构成了实质性违约。新华联坦言，疫情之下，公司文化旅游、商业零售、景区景点等业务遭受重创，1~2月减少经营回款超过60亿元，加之民营企业融资难、发债难，偿付贷款和债券导致流动资金极为紧张。
在此情况下，房企加大营销去化力度，“促销售、抓回款”成为房企确保现金流的主要手段。观察近日多家地产公司公布的5月销售数据，不少房企5月销量大增，甚至部分房企前5月销售额超过去年。不过整体销售净利润率有所下滑，其中不乏“以价换量”的现象。
“在当前房地产市场逐渐恢复的背景下，房企销售情况好转，不少房企采取以价换量来促进销售。” 陈霄表示，此举基于房企要加速销售回款，保证现金流安全的目的。不过他认为，牺牲利润换取销量并不能作为长期策略，其只是房企在当前市场不景气的环境下的应对方式。
卢文曦亦表示，以价换量只是房企应对燃眉之急的短期动作，随着市场企稳，价格将恢复坚挺状态。“房企的投资，包括资金成本都在慢慢抬升，利润率长期下降的话，也会不利于资本市场的表现。”
在抓销售、促回款的同时，房企也在逐步加码投资强度，克而瑞认为，为了保证资金安全，弥补销售空缺仍是房企未来一到两个季度的首选任务。基于此，在市场销售转暖、融资环境略放松、热点城市土地供应放量等多因素影响下，5月成为房企拿地的小高峰，TOP50房企中近半数投资金额超过50亿元。其中，碧桂园、中海、世茂、旭辉等企业，5月单月拿地金额几乎接近前四月之和。
陈霄认为，在本次疫情的影响下，房地产行业或将面临全面洗牌。“一些中小房企面临淘汰命运，规模房企同样面临挑战。”而其中，如何保证回款的同时，及时补充库存，房企的现金流考验愈发严苛， “企业要谨慎理性地补充库存，现金流情况充足的房企可以抓住拿地机遇，增加土储。现金流不甚充足的房企，则在拿地选择上要尤其深思熟虑，不可盲目进取。” 陈霄说。
后疫情时代，关于现金流的“生死压力测试”，无疑也为房企的精细化管理上了生动一课。
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