购房合同法院判决无效，银行却还要买家还贷款

2020年06月28日 10:07

来源：上海证券报

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泼水、灌沙子、半夜砸楼板、辱骂殴打……刚刚搬入新居的张静，就遇到了这样的“奇葩”邻居。

不堪其扰的同时，让张静更为气愤的是，签订二手房合同时，卖家隐瞒了这一情况。多方询问下，得知卖家及儿子儿媳居住时，同样受到了邻居滋扰，滋扰行为是该房屋无法居住的决定性因素，张静一纸诉状将卖家告上法庭。

裁判文书网23日公示的判决书显示，在一审判决买卖合同无效的情况下，作为第三人的银行却坚持提起上诉，让张静作为还款人还清房贷，并保留房子抵押权。

这究竟是什么原因呢？银行的诉求是否合理？

一套房子，成了“烫手山芋

因为邻居精神有问题，卖家不堪其扰搬家并卖房，但是在卖房过程中有所隐瞒，结果是赔了夫人又折兵。

裁判文书网公示的信息显示，一审法院认为，张静与邻居发生冲突，是卖家郭玉美卖房时故意隐瞒欺诈所致。法院以欺诈为由撤销买卖双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求卖家向张静赔偿相应损失。

裁判书

眼看扔出去的“烫手山芋”又回来了，卖家郭玉美在上诉中请求：驳回张静的全部诉讼请求，并判令张静承担该案件一、二审全部诉讼费用。

他提出的理由是，作为卖家已经按照合同约定履行了全部义务，虽然他与邻居发生矛盾，但完全是个人纠纷，无法预见会对张静造成影响。且隐瞒这一事实，并不构成欺诈，因此买卖合同不应该被撤销。

对于这些理由，张静一一“回怼”：卖家及儿子儿媳的搬出，是由于邻居精神问题及长期矛盾导致的无法调解的纠纷；这种情况使房屋无法居住，足以使她放弃购买；卖房时卖家未如实披露信息；在她搬离后，邻居仍然继续滋扰该房屋，表明邻居行为针对房屋，房屋不具备居住使用的条件。

房贷问题，各执己见

既然一审撤销了房屋买卖合同，那房贷还要不要还？

按照相关法律规定，一审判决解除了该案件中双方签订的《个人住房(商业用房）借款合同》，并变更了还款主体。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

虽然撤销了借款合同，但从实质上说，只不过是还款人由张静变成了郭玉美，银行按理说还是能收回购房贷款，为什么还要提起上诉呢？

从银行的理由来看，主要有两个原因：

一是当时选择贷款给张静，是综合判断其职业、收入情况，但卖家郭玉美目前无正当职业，如果还款主体变更，担心对方还款能力。

二是与张静的借款合同为住房按揭贷款，张静名下的案涉房屋已经办理抵押登记，银行作为抵押权人，借款合同解除可能导致抵押权实现受阻。

对于这种理由，张静当然也要反驳：买受人既无房屋权益又未得到钱款，还要为了他人房屋贷款向抵押权人继续还款，买受人的合法权益势必受到侵害。

法院判决，房贷合同解除

二审中，当事人没有提交新证据，法院维持了原判。

法院认为，本案上诉主要争议焦点有二：其一，郭玉美与被张静签订的《大连市存量房屋买卖合同》是否应予撤销；其二，张静与银行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是否应予解除。

关于房屋买卖合同是否应撤销，法院认为，卖家在明知邻居会对房屋居住人进行滋扰的情况下，没有向购买人张静进行告知，构成《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销条件。

而关于个人住房借款合同是否应予解除问题，法院认为，该案中，因房屋买卖合同被撤销，担保贷款的目的无法实现，此情况参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条规定，并无不当。银行上诉理由不成立。

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