2020年伊始，一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的节奏，也给行业造成了巨大冲击。已经进入存量时代的商办地产会面临怎样的变化？资金链较长、负债不低的房企又将被疫情倒逼作出怎样的改变？

8月15日晚间，绿地集团执行总裁，绿地金融投资控股集团董事长、总裁耿靖在《中国金融的力量》访谈节目中表示，无论是房地产开发企业，还是其他行业，都在往头部集中。换句话讲，“某个领域或者细分产品不再需要1000家企业，可能未来5家、10家就够了，未来中国也不需要那么多地产商了。 ”

他进一步表示，头部集中化，给产业带来的是角色逐步分化。地产行业的核心驱动力，在于金融化程度，“前端，真正的投资商是长期资本，是地产基金”。事实上，绿地金融集团主导的金融科技服务平台——绿地数字科技集团，已有了上市的规划。

耿靖指出，目前的市场更看重房企的精细化运营管理。他以港股中的物业管理股举例说，物业管理股估值都给得比较高。物管公司只是运营商角色的其中之一，“运营决定了你未来的资产价格，运营决定了你的收入等，这些变化，我觉得已经来了，假以时日、三五年后，当它达到一个质变的时候，整个业态就会发生一个翻天覆地的变化。”

随着房地产金融化发展，头部房企将不断集中

疫情影响下的销售下降，首当其冲是房企资金的回流，从而影响到房企运营资本的管理，资本雄厚的龙头房企，或许可用自有资金或者短期融资来弥补资金缺口，而小房企可能将要面对破产或兼并的命运。

今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施建设，包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不包含住宅和商业地产。

耿靖认为，REITs能够千呼万唤出来，对于金融从业者、开发商，都是一个正面积极的信号。它和类REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券）的核心差别是，类REITs、CMBS是一个债性思维，而标准意义的REITs是购买资产，是一种股性思维。目前，涉及不动产，包括经营性物业、企业资产，基本上都是非标准化的投资，信托公司持有的大量的物业资产，实际上也是非标准化的。REITs打开的是一个公募通道，把这些产品标准化，是一个很好的起点。

从REITs基金的发展来说，“它有利于地产企业形成闭环，从开发、营运到退出，这是一个最积极的退出渠道。当然，你的运营表现由市场决定。运营得好，市场就给你比较好的估值。这对于小开发商来讲，确实不具有优势。这也是房企不断集中的一个原因。基础设施主要是基建类，这可能需要国企或者是以地方政府平台为主的这样的信誉。而持有整个闭环的周期延长，对房企的资金链、运营等能力的要求也提高的了。对小开发商来说，这些都是他们的短板。”耿靖说，对于一些特定不动产投资的中小投资企业等有两种出路。一是作为不动产投资基金的投资人，二是可以选择作经营性物业的稳定收益的投资人，“我跟一些中小开发商的企业主交流时候，我给他们建议是，如果手里现有的项目进入销售阶段，或者现金回流了，就不要再拿新的地了。”

商业地产将面临结构性调整，从品牌化升级为主题化

今年一季度，受新冠肺炎疫情影响，许多企业将业务搬到线上，不一定会再回到线下办公。整个中国商业房地产，尤其是中心城区的商业房地产中长期需求会发生怎样的变化，耿靖先从商业零售方面进行了分析。他认为，后疫情时代，商业零售业态会面临新的结构化调整，从2.0版本的品牌化商业升级到3.0的主题化。

耿靖说，商业地产先于住宅进入到了存量时代，2003年SARS以后，线上电商对于传统的线下零售的冲击是毫无疑问的。2003年如果是分界点，之前的商业运营模式就是1.0版本。“2.0版本我可能一句话就是品牌化，就像绿地集团有缤纷城，中粮集团有大悦城，还有许多诸如此类的品牌化的商业模式。它的优势在于招商平台化管理能较好地提升经营的附加值等。新冠肺炎疫情之后，商业零售的业态可能会面临一次新的结构化调整，可能未来会往3.0方面走，那就是主题化。”

耿靖大致分出三大主题，一类主题是与疫情相关的大健康产业，如健康城医疗城，“医疗城不是医院，也不是医疗中心，它是一个与大健康相关的轻医疗的产业与休闲相结合的一个发展业态。 ”他说。第二个主题是亲子教育，包括兴趣才艺班、课外辅导，早教机构、亲子活动等娱乐场景。第三个主题主要是针对90后、00后提出的数字娱乐、新娱乐概念，包括现在热度很高的网红直播、秀场等等。

对于办公物业，耿靖直言在一线城市的占比是过剩的。他同样提出了2.0、3.0版本。“2.0其中有一块大家已经广泛接触了，类似于联合办公，比如Wework的模式。3.0版本，从今天来看的话，我们也感觉到随着移动互联技术、5G技术的广泛应用，不断增强的带宽，疫情期间，确确实实大家感觉到视频会议、居家办公，工作效率还是很高的，得出的结论是什么呢？ 如果我们讲的完整一些，居住、工作、吃饭、消费等需求，如果都在一个场景内就能够完成，这样的黏性就高了。但这目前有政策上的难点，关于现在商办物业、类住宅的产权定性、土地用地属性等等。所以我们也在考虑跟有关政府部门做些沟通，如果有条件的话做一个样板，在小范围内做一个尝试。”

绿地集团金融科技服务平台谋求上市

绿地金融投资控股集团作为绿地集团大金融产业的主体，2014年以来，在医疗、健康、文化娱乐、数字科技、物流、电商、生态园、林和社区物业等领域，布局投资了近20个核心项目，包括蚂蚁金服、360、腾讯音乐等独角兽项目，耿靖表示，绿地金融希望做独角兽的价值发现者和价值培育者，而不仅仅是价值收割者。

耿靖在介绍绿地集团一体两翼的产业化布局时说，一体是指围绕中产阶层消费升级的产业布局。按照消费能级分，百万级的消费是房地产领域，从开、施工，大基建往下做，到运营，整个上下游做垂直产业。

“其他的产业都是做平台”，耿靖说，十万级的消费是汽车销售，“目前我们每年的汽车销售规模收入也在百亿元以上”。

万级消费是围绕着文化教育、健康医疗；千级消费是定格在旅游休闲；百元级消费则是定位在“吃”——全球进口食品资产。

两翼一个是科技，一个是金融。耿靖赞同“把数据业务化，把业务数据化”，“我们正在打造数字绿地，把我们的场景生态插上科技的翅膀。第二个翅膀就是金融。刚才我们讲到的REITs，实际上就是把经营性物业金融化、资产化。”

绿地集团的两翼如何助力，或许可以从绿地集团谋求的产业分拆上市管中窥豹。

三天前的8月12日，绿地集团旗下的数据科技平台核心企业——绿地数字科技集团，在深圳举行大湾区战略发布会。绿地数字科技集团是集数据、科技及金融为一体的产业生态金融科技服务平台。发布会上，绿地集团向与会的深圳市区政府领导介绍了绿地数科未来的发展前景及登陆资本市场后的预期表现。显见的是，绿地数科已有了较为详细的上市规划。

会上，耿靖描绘了金融科技在绿地未来场景中的应用，尤其是绿地数科整个产业＋金融双轮驱动的生态构成。耿靖表示，未来，绿地数科将利用大数据、区块链、人工智能及云服务等科技手段，对绿地千万级高净值客群、千亿级产业链及万亿级场景资源进行全面的数据化、标准化及云端化，联合外部金融服务机构共同助力绿地集团综合产业的全面快速发展，建设中国第一家具备地产行业万亿级产业资源的数据科技基础设施服务商(IDC)。