“这片写字楼园区很多企业倒闭了，空了很多房子，我们的媒体业务收入基本减了一大半，现在还在尝试新的业务，如果效果不好就会减少办公区域。”入驻北京远洋国际中心的新媒体创业者贾先生接受中华工商时报记者采访时表示，虽然疫情暴发后，写字楼租金有所下滑，他也拿到了租金补贴，但和大多中小企业一样，写字楼租赁成本依然是公司经营的重担。
2020年开年，突如其来的“黑天鹅”打乱了经济走势，中小企业遭受疫情重创，一线城市写字楼租赁业务在春季迎来一片“阴霾”。随着复工复产的推进，写字楼租赁市场缓慢“回血”，但供需失衡仍需“破题”。
供大于求早已成市场“痛点”
疫情之下，一线城市写字楼租赁业务明显下滑。第一太平戴维斯研究部公开数据显示，受疫情影响，北京写字楼租赁活动在2020年一季度大量搁置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以来的最高值。中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟指出，疫情以来，一线城市5A甲级写字楼的商用面积远已超过人均2平方米的预警指标，供应量过于饱和。
记者走访多家房地产经纪和服务公司了解到，早在疫情之前，市场就已经释放了不太乐观的信号。第一太平戴维斯研究部公开数据显示，截至2020年二季度，北京甲级写字楼平均租金连续六个季度出现环比下滑。
“2019年下半年我们对经济形势的判断就已经非常谨慎，公司就已经开始做调整和优化。”北京中原工商铺董事总经理蔡慧健接受采访时表示，2019年因中美贸易摩擦以及经济增速放缓，能明显感受到企业发展更加保守，写字楼租赁需求疲软。
过剩的供应量是近几年写字楼市场遇冷的“痛点”。“北京写字楼在2018、2019年的供应量很大，诸如丽泽商务区这种新兴区域以及CBD中服地块的供应非常旺盛且时间集中，明显供大于求，导致了市场持续下行。”第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅表示，今年第一季度北京写字楼租赁市场吸纳量为负值，而突如其来的疫情使得写字楼市场“雪上加霜”，让潜伏的市场危机完全爆发。
“供大于求的背后，是产业更新迭代还不够成熟，新产业的商办用地需求难以饱和市场。”远行嘉业集团楼库资产总经理梁坤认为，写字楼市场交易量走低，是由全产业收缩的基本盘决定的，也伴随着新旧产业的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，写字楼新增需求跟不上撤退的速度，反馈到市场就表现为空置率持续走高。
“抛底”背后未现大面积“抄底”
在困顿的市场状况下，业主和租户也悄然进行着一场“博弈”。
“疫情初期，部分经验丰富的业主迅速改变策略，通过各种手段降低租赁条件，采取一系列的软、硬性优惠措施，瞬间抓住了疫情初期非常有限的市场需求及行业下行期租户的心理。”温书阅介绍，部分业主拥有敏锐的市场嗅觉，顺应市场变化，积极采取应对措施，他认为这是极为明智的止损办法。
“业主和开发商有一定的悲观预期，比平常多出半个月甚至1个月的代理佣金，就为了让我们赶紧租出去。”蔡慧健在接受本报记者采访时表示，疫情期间，业主和开发商抱着“重赏之下必有勇夫”的心态寄希望于代理方快速解决库存，虽然交易量减少，但是成交的每一单的代理收益大幅提升。
温书阅还透露，有部分专业租户眼光长远，抓住市场“弧底”机会，迅速决断，用难得的低成本升级办公场所，还获得了长期且稳定的租约。这一现象显示了部分客户对于市场判断的前瞻性。
“今年租赁客户下降了，但是购买客户增长了，而且我们从北京市建委拿到的网签数据也看到，这几个月的购买客户确实有增长。”蔡慧健告诉记者，从北京中原工商铺写字楼业务来看，今年租赁情况不乐观，但购买需求却出奇增长。
这些情况是否意味着有大批客户“抄底”从而影响市场发展？
专家指出，在当前的经济发展态势下，大刀阔斧地扩租和购买写字楼只是少量情况。“大量‘抄底’是不存在，与此相反，目前更多企业主要是减少租赁面积，逃离核心商圈，最大程度减少办公成本。”全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯对记者说。
“我不认为企业目前有较大面积‘抄底’现象，本质问题还是供求关系，企业租赁需求还是靠企业发展业绩支撑，没有发展就没有增加办公空间的需求。”陈晟表示，目前出现的写字楼扩租和购买行为不会对市场产生较大影响，并没有触及整体写字楼需求量的根本性变化。未来市场“危”与“机”共存
在疫情和经济环境叠加效应的影响下，一线城市写字楼整体市场需求格局相对稳定，没有出现单一行业独占市场高地的现象。梁坤指出，北京办公租赁市场客群行业需求集中度较高，计算机、非银行金融、综合服务、传媒这四大热门行业需求占比长期维持在市场总成交量的50%以上。从2020年上半年北京各行业成交数据来看，第二季度四大热门行业需求总和仍占北京成交量的54%左右。
值得注意的是，疫情之下部分行业逆势上扬，在低迷的写字楼市场中显现出活力。记者从多家房地产经纪和服务公司了解到，金融、在线教育、医疗大健康、电商、电竞等特别是与互联网紧密相关的行业租赁需求高涨。陈晟表示，业主和中介要尽快从疫情期间发展起来的新业态中挖掘潜在客户群，瞄准变化后的市场新需求。
为了应对市场变化，房地产经纪和服务公司也进行了短期经营管理的调整。专家建议，写字楼租赁行业更要通过疫情带来的市场变化反思未来长远发展。“写字楼市场未来将发生五大变化，分别是绿色健康安全成为用户首选、轻重资产运营模式轻者胜、资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起以及科技赋能智慧运营迎来窗口期。”刘凯表示，这次突如其来的疫情进一步加速写字楼行业洗牌，同时倒逼绿色办公、智慧办公等大趋势的变革。
“我们要意识到办公载体的变化，写字楼的物业管理未来要更加注重提升软性环境，比如加强人文关怀、设施管理，还可以服务租户将实地和远程办公相结合。”陈晟认为，写字楼传统“冰冷”的办公服务需要提升“温度”和灵活度。
对于未来一线城市写字楼租赁市场的走势，专家特别指出，目前处于缓慢复苏阶段，暂时很难出现大幅逆转。“疫情逐渐缓和，一些措施可能会相应松动，但整个写字楼市场，包括商业市场还是处于供需错位的状态，市场关系短期很难真正改善。”陈晟认为，写字楼市场的复苏，关键还在于政府对土地供应节奏上的把握，解决供大于求的矛盾。另外，政府要在营商环境给予大力支持，推动中小企业走出困境。
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