“住房租赁资金监管，核心就是去掉过度杠杆。如果一些企业继续大量使用过长周期的预收（加杠杆），那（资金）监管将对企业的短期现金流产生很大影响。”针对9月11日晚间成都出台的《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》），成都优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
根据《通知》，自9月11日起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“成都这种做法对于租客的资金保护是有积极作用的，同时也使得长租公寓的资金使用面临约束，防范各类暴雷事件的出现。”
防范长租公寓企业违规挪用租金
创立于2011年的优客逸家是成都较早一批开始涉足长租公寓的企业，然而随着近年来长租公寓市场的发展，特别是部分企业通过加杠杆出高价疯狂扩张的情况下，优客逸家近几年的市场份额也在持续下降，目前在成都的管房量有17000间左右。
“两三年前我们就在力推对租赁企业、房东租客都更公平友好的分账托管模式，但始终收效甚微。”刘翔表示，核心阻碍因素之一就是行业里总有各种公司出高价包租收房，“都在图更简单粗暴的扩张模式，能用钱解决的就绝不想别的办法。”
根据《通知》，在成都市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户(下称监管账户)，并与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。若未开立监管账户，则相关住房租赁企业将被暂停租赁合同网签备案和发布房源。
《通知》指出，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订三方住房租赁资金监管协议生效后的次月初，按月划转给住房租赁企业使用。
“此类资金监管，可以认为是租赁市场的‘支付宝’支付模式，即资金监管后，将延期支付给长租公寓企业，即延期一个月，且是按月划转资金，这其实规范了资金的使用，防范长租公寓企业违规挪用租金。”严跃进表示。
至于为何是以三个月为分界线，在刘翔看来，目前成都市场上，业主通常都是按季向承租方或者租赁企业收款。“如果要求三个月以内的收款也进入监管账户，则会导致租赁企业短收长付，出现极大的资金垫付压力，影响整个租赁行业的正常发展。主管部门在考虑政策时，还是很实事求是的。”
“终于出新政策了，整治一下那些想割韭菜的年付中介机构！”“太好了，再也不用担心中介跑路了！”“支持这一策略，维护双方合法权益！”……对于《通知》的出台，成都市民纷纷表示支持。
“监管核心就是去掉过度杠杆”
成都此举意在弥补对长租公寓的监管漏洞。此前，成都曾曝出多家长租公寓企业“跑路”，致使房东与租客遭遇财产损失的事件，其中大部分长租公寓皆涉及“租金贷”。
为此，成都市住建局曾先后多次发布提示性消息。
8月21日晚，成都市住建局发布《巢客遇家等四家企业违规被通报》消息；8月28日，成都市住建局又发布了《关于住房租赁风险的提示》，提示住房租赁当事人在租赁活动中注意一系列事项；8月31日，成都市住建局再次发布消息：为了解成都市住房租赁企业经营情况，将开展住房租赁企业专项排查工作，对存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题的企业进行全面排查。
而9月11日发布的《通知》则明确，住房租赁企业及其从业人员违反本办法的，由住建部门会同相关部门查处，包括但不限于采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等行政处理措施，并抄送市场监管、公安和税务等部门实施联合惩戒。
在此前的9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中包括住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
“成都这种办法对租客的资金保护是有积极作用的，也使长租公寓的资金使用面临约束，防范各类暴雷事件的出现。目前全国各地都在积极推进租赁资金监管的政策，成都此类政策具有示范效应，预计后续也会成为长租公寓领域的一个创新点。”严跃进表示。
“此前各家（长租公寓企业）做的长周期预收（含租金贷），都是不受任何外部监管和风险评估的，全凭自觉和是否专业。”刘翔告诉记者，“目前的监管核心就是去掉过度杠杆，长期来看对整个行业、整个市场都是利好的，行业回归到低风险杠杆的经营状态，没有高杠杆带来的自由现金流支撑，那些缺乏社会责任的企业就无法通过高价收房恶意骗钱。”
至于对优客逸家的影响，刘翔坦言，“超过三个月的预收，在我们以往的出租交易中只占到不足6%，所以这次的监管通知对业务开展几乎没有直接影响。而监管实施后，市场更规范了，对我们的长期健康发展也会更有利。”
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