本报记者 刘波报道
8月份以来，各地调控频频收紧，房企融资和资金监管新规酝酿，让今年楼市传统旺季“金九银十”的销售变得分外紧迫。进入9月，住建部进一步明确城市主体责任与省级监控指导责任；相关监管部门表态，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，对债务规模进行精准约束，并推出“三条红线”，更使得部分房企提前感受到了秋意。
多地楼市加码调控
继8月26日部分城市召开房地产工作会商会，强调落实城市主体责任，毫不动摇坚持“房住不炒”定位后，无锡、东莞、杭州、沈阳等多地楼市相继颁布重磅措施，加码调控。
8月30日，长三角区域热点城市无锡发布楼市调控政策，要求限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成，防止通过“假离婚”手段获取购房资格，进一步提高购房成本和转让成本，抑制投机炒作。
9月3日，东莞在前期“7.25”新政的基础上加强细则管理，明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格，同时对7月25日以后网签的住房要求3 年限售（含赠与）。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。其中，要求父母投靠落户满3年才能买房，同时，对无房家庭优先购房要求5年限售，堵住了投靠落户炒房和优购炒房的漏洞。
9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，从严管控住宅用地出让溢价率，并提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
地产分析师王东东在接受记者采访时表示，近两年房地产市场发展越来越呈现出分极化的特点。自黑龙江鹤岗因数万元一套超低价房而被冠以“流浪汉的天堂”以来，辽宁阜新、甘肃玉门老城区又接连走进大众视野，虽然“白菜价”的噱头成分很大，但也从侧面反映人口长期净流出的城市，其房产市场的萎靡程度。
但在一、二线城市，落户新政带来的购房人口基数增加，使得市场需求坚挺且有强劲购买力支撑，购房需求在疫情后被大量释放。“千万豪宅顷刻售罄”、“百万喝茶费”、“学区房轮番跳涨”，今年以来，快速反弹的深圳楼市更是“一骑绝尘”。买方热情空前高涨，卖方推波助澜，催生各种投机乱象频频冒头。
王东东认为，近期针对成交量仍处于高位运转城市的调控升级密集颁布，可谓掷地有声。从行政、金融、税收等多方面精准严控“炒房”趋势，力度之大，堪称历史之最，随着一系列新政的雷霆落地，或将为部分过热楼市按下暂停键。
但鉴于区域和城市分化开始显露，从政策层面，不会从根本上“一刀切”，对全国范围内的楼市做出非常严格的限制，会延续“一城一策”的总体思路和调控逻辑。王东东指出，将调控的主导权逐渐“下放”到地方政府手中，以压实稳地价、稳房价、稳预期等方面的主体责任，这种机制对提高调控的精准度和及时性有很大帮助，纾困不刺激，从而确保房地产市场平稳健康发展。
“三条红线”出台防范金融风险
作为一个资金密集型行业，房地产企业在过往的实践中，通过阶段性的高负债来实现高增长，甚至“弯道超车”的案例始终存在。虽也有因高负债而导致资金链断裂的个案，但该模式仍一直被视为行业内的金科玉律，以至于对国家金融安全构成威胁。
2020年8月20日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议为房地产融资划定 “剔除预收款的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”和“现金短债比不得大于1倍”的“三条红线”。
监管层根据触及“三条红线”的情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。具体以2019年6月底的有息负债规模为基础，三项指标全部踩线的企业归入“红档”，此类房企有息负债不得增加；踩中两项的企业归入“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线房企归入“黄档”，有息负债规模年增速为10%；全部指标符合要求的“绿档”，有息负债规模年增速可放宽至15%。
根据国家统计局的数据，房地产企业的到位资金中，有近一半来自于销售(定金及预收款、个人按揭贷款)，其余来自融资。以行业快速扩张的2017年为例，Wind资讯统计，截至2017年6月30日，136家上市房企的整体负债率为78.9%。在排名前50的房企中，有超过半数的房企资产负债率在80%以上。尽管这一指标是未剔除预收款的，但结果仍然偏高。
今年以来，房企的资产负债率普遍下降，但突破“红线”的情况仍然不少。有市场机构对50家销售额较高的房企财务数据进行梳理，只有12家房企符合三条标准要求；踩线一条的房企有14家；同时越过两条红线的房企有10家；同时踩到三条红线的房企有14家。
“过去很长一段时间里，地产都与财富联系在一起。无论是购房者，还是开发商，都不乏因房地产而实现财富剧增的案例。”北京某房企相关负责人向记者表示，市场预期好，房子就不愁卖，房企自然也不愁融资。但近两年，“房住不炒”的观念在市场中逐渐形成共识，房地产的逻辑发生了显著变化，靠一个项目的定金、预收款和融资，支撑一个或多个项目的滚动开发的时代早就过去了。
翎鸿金融研究员陈风同样认为，此举首次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”，且从各方面来看，对超负债的管理政策保持收紧力度，将是今后的常态化手段。此外，尽管“三条红线”的具体实施日期尚未明确，但随着房地产迅速向居住属性回归，资金难以像过去那般大量涌入房地产市场，留给房企的时间已然不多。
在融资管理“三条红线”规则下，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款。市场普遍预计，融资新规将加速房地产销售，一些达标压力较大的企业可能降价促销。
房地产融资政策的重磅收紧看似是在近期突然间雷霆落地，事实上早在2016年年底的中央经济工作会议就首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，监管部门陆续出台了多轮政策，地方政府也纷纷发文调控。及至2019年，房地产长效机制逐渐落地试点，意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。
陈风表示，各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外，还首次推出“限售”措施，并通过对房屋持有年限，提高购房资格的门槛，综合运用金融、税收等综合手段，遏制短期内进行低买高卖的炒房行为，着力从需求端调整控温。而“三条红线”对放弃债务规模进行精准约束，则代表楼市去杠杆的重心开始从“C端”转移到“B端”。
在“三条红线”划定后两周，9月6日，恒大集团突然宣布要实现“金九银十”每个月1000亿元的销售目标，还推出全国楼盘全线7折等一系列促销。有业内人士认为，房地产龙头企业率先降价促销，目的是在融资收紧的背景下，加紧扩大市场份额，降低负债率。
密集的调控政策对冲房企打折促销，对于今年“金九银十”是否还能重现往年的销售热潮，王东东分析认为，以目前情况来看，中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率持续保持不变，调控政策精准加码等，似乎都不具备让房地产市场快速升温的外在条件。
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