数据显示，2020年第三季度房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史记录。在融资新规“三道红线”山雨欲来之际，此时房企创下发债高峰，似乎有些在最后窗口期享受“融资盛宴”的味道。
房企紧赶窗口期发债
贝壳研究院数据显示，2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元（统计截至9月24日），同比上涨1%，疫情下整体规模发行超越原有预期。有观点认为，主要由于上半年国内在“稳经济”的方向下境内融资环境边际宽松所致。也有分析人士认为是网传融资新规即将到来促使房企加速发债。
记者了解到，自今年4月起，LPR便维持在1年期3.85%、5年期4.65%的报价，已连续5个月未作调整。在业内看来，虽然LPR没有变化，但疫情时期“极度宽松”的货币政策，已经开始逐步收紧。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示，上半年，因为对抗疫情冲击经济的影响实施了宽松的货币政策，可能会有一部分的资金通过杠杆的方式进入了房地产市场。他认为，LPR利率5个月没有变化，意味着货币政策在面向下半年的时候，已经开始克制和保守了。
《华夏时报》记者在银保监会官网上看到，今年6月份，银保监会就发出了《中国银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，对严查资金流向房地产有明确说明，这也被业内认为是货币政策即将收紧的信号。
“三道红线”则将信号灯充分点亮。许小乐说：“三道红线的政策方向、市场导向已经明确，现在已经开始催动房企进行财务结构优化了，高杠杆模式将深刻转变。”
而在融资压力较小，还能够拿到“相对便宜的钱”的时候，房企在偿债压力下，融资动作显得十分激进。
根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看，2020上半年房企的有息负债规模进一步提升，达到7.8万亿元，相比2019年末上涨6.82%。TOP20上市房企上半年新增有息负债为4648.8亿元，占100家房企新增负债总额的92.9%，集中度水平处于高位。
因房企融资需求居高，债券利率也相应有所提升。贝壳研究报告显示，与上半年融资利率下降趋势相比，三季度境内、境外外票面利率明显上涨，融资低利率窗口期已过。
“淘汰赛”结果将真实上演
虽然偿债压力大，但融资新规“硬框框”的限制下，未来房企发债仍会受到抑制。
尽管三季度房企加紧发债，仍未赶上债务到期规模增速。贝壳报告统计，年内第三季度到期债务规模2862亿元，较第二季度增长54.4%，相对应的发债规模增长29.7%，虽然二者保持同方向变化，但紧张的金融环境抑制了部分房企的发债需求，导致发债规模低于同期债务到期规模增速。统计显示，8-9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。而四季度到期债务规模折合人民币约2707亿元，较三季度下降约5.4%，可以推测四季度在融资新规作用下，房企发债规模增速大概率同势下降，房企压力进一步加大。
贝壳研究院结合房企2020年中期财务数据，选取70家百强房企统计，结果不容乐观。其中仅有6家房企未踩线；24家房企一项指标超阈值；21家房企两项指标超阈值；19家房企三项指标超阈值。
诸葛找房报告显示，从2020上半年有息负债增速TOP20房企来看，中交、苏州高新、力高、城投控股、新鸿基等房企有息负债规模增速明显，均超过30%，其中中交地产有息负债规模同比增加150.5%，位居增速第一。其上半年有息负债规模为330.84亿元，连踩两道红线，净负债率更是达到了239%的超高水平。苏州高新有息负债增速也达到了50%的较高水平。起源泉州的力高集团也深陷债务泥潭。随着其频频发债，其融资利率从2019年的9%上升至11%，未来偿债压力巨大。
可以看出，行业分化也随着“三道红线”的来临而越来越清晰。诸葛找房统计显示，有息负债增速最高的两个阵营来自于1500-2000亿规模的房企，与500亿规模以下的小房企。这其中，小房企在各项压力下，“崩盘”风险无疑更大。诸葛找房统计，上半年全国有220余家房企倒闭，大部分破产原因涉及债务压力增大，资不抵债或是经营不善，最终导致以破产方式来处置。
而大型规模型房企安全性则相对更高。今年4月中旬，穆迪曾将中国房地产行业的评级展望从“稳定”下调至“负面”，为近五年来首次下调。8月穆迪再次将中国房地产行业的评级展望由“负面”调整至“稳定”，原因在于房企销售恢复缓慢增长、库存保持稳定水平，以及国内及离岸融资渠道对财务状况良好的房企保持畅通等因素。9月10日龙湖公告显示，穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定。成为疫情影响下首家获得穆迪正向评级调升的内地房企。9月中旬陆续看到有更多的房企如碧桂园、宝龙等接收到权威机构的发行人及相关债券评级的上调。
行业人士认为，国际权威机构对房企发行人及相关债券评级的上调，将会提振整个行业的信心以及市场预期，对后期房企融资有正向影响。
统计显示，从短期有息负债现金覆盖度来看，2020上半年100家上市房企现金覆盖度均值为102.5%，表明大部分房企现金流能覆盖短期债务情况，短期有息负债现金覆盖度TOP20房企的平均值达到了215%。其中，滨江、保利、万科、旭辉、碧桂园、中海、越秀等规模房企现金流表现优秀，现金覆盖度均在130%以上。
分析人士认为：下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。面对现金流压力，房企或加紧抢占“中秋十一”双节假期市场，多采用促销政策，以回款对冲融资端压力。
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