每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
“土地资源配置上可以考虑超越行政性边界，重庆当年试点的地票制也是非常具有学习意义的。”对于破解城市发展高房价高地价之困，近日，在第五届企业创新生态圈大会上，知名经济学家、复旦大学经济学院院长张军在接受《每日经济新闻》记者采访时如此表示。
张军表示，就区域经济融合战略来讲，最重要的不是如何解决税收共享难题，而是如何应对土地用途管制，实现土地建设指标在更大区域的更合理配置。
作为最年轻的一线城市代表，近来深圳频频霸占全国各大媒体头条。在深圳经济特区建立40周年的节点上，深圳又被赋予了更高的历史使命和更大的权利，对于破解一线城市高房价高地价困局或许将起到探索实验作用。
不久前，国务院新闻办正式对外公布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，其中在土地要素方面，提到将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。
对于土地使用审批权的下放，张军表示，在全国土地管制严格环境下，深圳能拿到审批权下放的授权是不容易的，对于深圳建设用地指标合理分配将起到积极作用，但更要考虑到推进粤港澳湾区战略的实际情况，建议广东在省内尽快采取易地平衡占补的办法应对土地管制和耕地红线，并用市场手段来实现土地建设指标有偿交易。
张军认为，某种程度而言，诸如深圳、杭州等产业超级聚集的核心城市，在建设用地本来就不够的情况下，强行保留耕地配比会大大降低这些地区土地的利用效率和土地回报水平，也会将房价推得很高。房价推得很高以后，很多人才进不去，产业也将外迁，总体上降低城市的整体生产力和潜在产出能力。
如何解决受高地价甚至无地可用这一制约问题，张军说道，实际上，诸如深圳等核心城市发展不需要硬性规定那么多耕地指标，而是需要工商、住宅等建设用地指标。
“这个问题我们在长三角区域也常讨论到”，张军表示，考虑到人口在不同行政区划内的不平衡分布，在土地资源配置上也应该考虑超越行政性边界以配合人口的分布。比如把导入人口比较多的城市如深圳的耕地指标，更多地改在其他城市来实现，而其他人口更多流出的城市可以把多余的建设用地指标有偿给到深圳。这样会保障整个区域内的耕地红线不被突破，但能实现土地的更合理配置，产生更大的回报。从这个意义上讲，区域经济融合发展的国家战略要顺利推进，最重要的不是税收如何共享，而是土地指标如何做到在更大区域里的更合理配置，让生产率高的地方少受土地管制政策制约。
另外，在张军看来，应该让建设用地指标跟着人走。他认为，现在全国净流入人口最多的两个城市，深圳和杭州，新增人口去了那里，但他们的建设用地指标没有带过去，还在它原来的地方。
“从经济发展角度讲，深圳等产业超级聚集城市可以使用的建设用地指标应该突破行政边界，这有利于加快区域经济一体化，我认为还是有可能的。”
而对于“三道红线”的强监管政策和地产未来趋势，张军表示，这有利于降低系统性风险和房企做精市场。现阶段，高杠杆策略促使房企必须高周转，而高周转又使得企业并不能沉下来做精产品，甚至出现偷工减料等现象。这将在市场端产生极坏影响，损害消费者利益。
张军认为，房地产市场之所以被高度关注，与一线城市高地价、高房价不无关系。限价限贷等政策性不是房地产调控的长效机制，区域一体化、交通一体化等才是化解核心城市高房价高地价的最终方案。通过国家的区域经济融合战略，能扩冲核心城市外延，使人才、产业、居住等外溢至卫星城地带，对冲核心城市高房价高地价。
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