经历一轮休养生息后，长租公寓部分头部企业已逐渐恢复，开启新一轮发展节奏。
10月长租公寓企业活跃度上升，更有公寓企业新推品牌或新布局城市，如合景泰富旗下的高端白领公寓品牌合景·誉舍首入成都；联发地产推出旗下首个青年公寓品牌联发尔寓。
值得注意的是，自如与国企合作开发运营的大型租赁社区正式在广州入市，这是年内继泊寓成寿寺项目、领寓袖米社区外第三个入市的租赁社区。
另外，地方政府积极推动当地租赁住房供应，政企合作模式越发成熟，由魔方公寓与温州政府合作的首个试点人才公寓项目亦正式入市。
政策层面，住房和城乡建设部部长王蒙徽再提“加快发展住房租赁市场，多措并举增加租赁住房供应”。
同时，南宁、南京和合肥等地拟将多种建筑改为租赁住房，其中后两者还将通过税费优惠，进一步刺激租赁需求，发展房租赁市场。
泊寓重回榜首，企业抢滩租赁社区赛道
整体来看，房企系公寓企业表现较为亮眼，尽管上半年受疫情影响，发展速度有所放缓，但规模、营收等指标稳步提升。
观点指数发布的“10月中国长租公寓发展指数TOP20”显示，万科泊寓重回榜首。
10月17日，万科长租公寓事业部管理层透露，截至2020年10月，万科泊寓的房间数已经达到13.48万间，进入33个城市，开业365家门店。
龙湖冠寓排名升至第二，本月也有所动作。
10月18日，冠寓与长沙城市发展有限公司共同开发项目开业。据悉该项目为冠寓在长沙的第七个项目，不断加码投资，足见对岳麓地区的发展潜力的认可。
而沉寂许久的中海长租公寓迎来了在上海的第二个项目——2019年中海长租公寓于上海的首店开业，项目50天内便达到了百分之百的出租率。值得注意的是，在大多数长租公寓还在向实现自主运营目标发展的背景下，中海长租公寓已经实现利润贡献。
自如方面，目前在全国9个城市已经管理了100万间房源，获得了300多万名租户。尽管其规模与运营优势尽显，但据观点指数调研显示，目前市场上仍有不少针对自如“降租解约”方面的争议，企业发展仍然浮现着各种痛点。
另外，进入下半年后，国内租赁社区项目密集入市。继泊寓、领寓后，自如亦入局了租赁社区。
10月，自如与广州开发区金控集团合作开发的品质租住社区“自如里·广州黄埔凯得家青年社区”正式入市。该项目位于黄埔区萝岗商圈，由自如与广州开发区金融控股集团有限公司联合开发运营。
结合目前公开资料，租赁社区普遍体量偏大，以自如里为例，社区总面积超过63000平米，共囊括3栋33层租赁式住房，规划供应超过1500间房源，首批供应280套。
在消费升级、居住文化的迭代中，长租公寓的产品形态也发生变化。随着大量租赁用地的推出，可以预见，租赁社区必然是未来长租公寓的一大新势力。
公寓企业频繁暴雷，市场担忧情绪尽显
作为国内第二只长租公寓股，今年以来蛋壳公寓经历了从高光到至暗的两极。
10月20日市场消息称，蛋壳公寓首席运营官（COO）顾国栋已于近期离职。同时，媒体报道蛋壳公寓正处于装修承包商讨债、区域公司财务跑路，从而引发大量租客担忧，集中诉求退还押金的境地。
观点指数梳理了今年以来蛋壳公寓的动态发现，危机始末可以追溯到今年6月。
在多个利空冲击下，蛋壳公寓在二级市场遭到了投资者冷落。2020年6月，股价稍有起色的蛋壳公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一个交易日，其股价仅1.87美元/股，较上市时下跌超86%。
不难看出，市场对蛋壳公寓担心的原因来自两个方面。首先，近年长租公寓企业暴雷频繁，引发了市场对行业的担忧情绪，同时疫情加快了洗牌进度，暴雷企业开始往上游伸延。
市场数据统计，2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。其中，2019年就有53家，资金链断裂且跑路的有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
到了2020年，上述现象仍在继续。年初至10月末，传出暴雷消息的企业已超20家，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地均有出现公寓企业接连暴雷。
再者，蛋壳的租客中，有很大比例在缴纳租金时使用了租金贷，这也让大部分租客的利益与蛋壳公寓的存亡挂钩。
蛋壳公寓招股书数据显示，截至2019年前9个月，蛋壳租金贷占总租金收入67.9%。值得注意的是，2017-2019年前9月蛋壳公寓租金贷占比有降低趋势，但2020年一季报中，并未透露最新数据。
如今，租金贷成为监管的重点，亦是全行业的共识。蛋壳公寓原本希望在降租金贷、去财务杠杆方面可以掌握自己的节奏，但政策变化和CEO高靖忽然离职让股价动荡，由此引发连锁反应。
营业数据方面，蛋壳公寓的状况同样值得担忧。
最新财报显示，蛋壳公寓今年第一季度营收为人民币19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元，亏损额同比扩大近4亿元。截至3月31日，蛋壳运营公寓总数约为42万间，出租率为75.6%，环比、同比均微降。
总的来说，长租公寓市场需求强劲，但前期野蛮生长，且发展过程鱼龙混杂。经过政府监管和市场调整，行业出现大范围的洗牌是必然，只有经营稳健、商业模式可持续的公司才能脱颖而出。
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