今年房企金融“入冬”有点早。
11月21日，国务院金融稳定发展委员会特地召开了一次以维护债券市场稳定为主题的会议，强调近期违约个案有所增加，是周期性、体制性、行为性因素相互叠加的结果。此次发声对稳定市场信心很重要，在此之前，华晨集团、永煤控股等AAA级国企的债券违约事件已令债券市场产生了剧烈波动，就连跟煤炭、汽车关联度甚低的地产行业都受到了波及。
11月20日，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“北京城建”）宣布取消发行2020年度第三期超短期融资券，同一天，珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）也透露取消今年第四期永续债的发行，原因都是近期债券市场波动较大，为合理降低发行利率、控制融资成本。更早前的11月16日，广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称“珠江实业”）已经取消了今年第三期中票的发行计划，准备择时重新发行。
“最近的债市环境确实对国企不太友好，因为刚兑被打破了。由于价格不好，不少公司的产品都停止发行。”某国际投行的内部人士透露。
国泰君安的一份研究报告显示，2020年债券市场出现了一些违约的新特征，如国企信仰与“大而不倒”信仰遭受冲击，以及地产板块步入头部房企违约元年等。该机构表示，从到期回售数据来看，房企短期内将面临较大的偿债压力，在“三道红线”的背景下，部分红档、橙档且土储不丰富的房企可能会出现资金链断裂的问题，存在一定的信用风险。
地方国企暂缓债务融资计划
北京城建在11月17日宣布将发行2020年度第三期超短期融资券，拟发行金额15亿元，发行期限270天，募集资金拟用于偿还债务融资工具。按照原计划，这笔超短期融资券的簿记建档时间是2020年11月18日9:00至2020年11月19日17:00。但到了11月19日，北京城建发现募集的情况不乐观，便宣布将簿记建档的结束时间延后到11月20日11:00。多争取的半天时间并未能扭转局势，11月20日，该公司无奈表示，鉴于近期市场波动较大，决定取消本次超短期融资券发行，另择时机重新发行。
华发集团的经历跟北京城建颇为相似，11月18日，该公司宣布拟发行2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第四期），债券发行规模不超过25亿元，为2+N年期，债券网下询价日是2020年11月19日，网下发行期为2020年11月20日至2020年11月23日。向网下投资者的询价时间是11月19日15:00至17:00，因为当天债券市场变化较为剧烈，该公司决定将簿记建档结束时间延长至当天的22:00。询价的结果看来并不理想，第二天，华发集团便表示决定取消发行本期债券，具体发行时间另行确定。
在这之前，珠江实业的中期票据发行计划已经搁浅了。11月10日，该公司披露2020年度第三期中期票据募集说明书，表示拟发15亿元中期票据，用于偿还债务融资工具，置换2020年12月16日到期的“15粤珠江MTN001”。按照计划，这笔中票将于2020年11月12日-13日发行，但最终还是在11月16日被取消。
此外，北京怀柔科学城建设发展有限公司的10亿元中票、广西西江开发投资集团有限公司5亿元的超短融等也都取消了发行。
除了新发行债券受阻外，近期一些地方国企的存量债券价格也出现了较大波动。据了解，绿地控股有两笔美元债在11月19日都录得了较大跌幅，其中，2025年到期、利率7.25%的美元债更是创下历史最大跌幅。
有投资者表示，11月中下旬，不少地方平台公司、上市公司都取消了债券发行，要么是因为没有募集到足额的资金，要么就是利率太高不想接受。
打破刚兑后 国有房企信用受考验
在过去，融资渠道通畅及成本优势突出曾是国有房企的核心竞争力，AAA级国有上市房企集中取消债务融资计划的事件也颇为罕见。“主要是大环境受到了永煤和华晨违约事件的影响。”11月24日，某地方国有上市房企的相关人士对中国房地产报记者表示。
10月23日，华晨集团规模为10亿元的17华汽05债券到期未兑付，该公司在公告中承认目前流动性紧张，资金面临较大困难。紧接着，11月10日，永煤控股也透露因流动资金紧张，“20永煤SCP003”未能按期足额偿付本息，已构成实质性违约，违约本息金额共计10.32亿元。
一石激起千层浪，国泰君安认为这两家国企的违约令债券市场的国企信仰真正开始面临冲击，促使市场将焦点再一次集中到信用风险之上，并将目光从民企转移到边缘化的弱国企。恐慌情绪最终导致了国企债在二级市场的折价抛售，以及一级市场的取消发行。
某国际投行的内部人士认为，国企债的刚兑被打破后，投资者对那些一直依赖输血生存的国企的违约预期也提高了，部分主业经营不善、存在违约风险的国企需要支付更高的融资成本才能换取融资产品的顺利发行。
国企债市场一片风声鹤唳之际，又有房企暴雷了。11月19日，福晟集团在公告中承认，未能按时支付“18福晟02”回售本金及利息，共计6.31亿元。截至目前，2020年已经有5家房企先后发生债务违约，其中包含了Top50房企泰禾集团，头部房企不会违约的信仰也就此被打破。
在两股恐慌情绪的交互作用下，地方国有上市房企面临的压力可想而知。不过，从资金面来看，这三家取消了融资计划的地方国有上市房企也的确存在令市场担忧的风险。评级机构的报告显示，北京城建资本支出压力大，对筹资活动依赖程度高，经营性现金流持续净流出、债务规模不断扩大。而随着业务规模的不断扩张，华发集团的有息债务规模也出现了较快增长，整体债务负担较重。珠江实业则是已积累了较大规模的刚性债务，面临较大的偿付压力。
按照国泰君安的统计，未来一年，境内信用债到期量超过4000亿元，从美元债来看，2020年11月、2021年4月为偿债高点。在“三道红线”的背景下，地产行业融资端收紧，预计部分红档、橙档且土储不丰富的房企受冲击较大，行业马太效应加剧。
马太效应已经显现，经营相对稳健的央企依然能够获得债市的青睐。例如，招商蛇口在11月17日完成了一笔10.4亿元、5年期公司债的发行，票面利率4.15%，相较去年6月发行的公司债，成本进一步下降。保利发展的20亿元中票也在同一天完成，3年期的利率低至3.98%。
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