12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。总结2020年和“十三五”住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2021年工作总体要求和重点任务。
会议指出，2020年，住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效。如稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标；住房保障工作扎实推进。推进完善住房保障体系试点，大力发展政策性租赁住房。
会议指出，“十三五”时期住房和城乡建设事业发展取得了历史性新成就。住房发展向住有所居目标大步迈进，2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米。新型城镇化深入推进，城市数量达到684个、城市建成区面积达6.03万平方公里，市政基础设施建设步伐加快，城市人居环境显著改善。住房和城乡建设领域脱贫攻坚任务全面完成，累计支持522.4万户建档立卡贫困户改造危房。
对于2021年的重点任务，会议主要从全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；实施乡村建设行动，提升乡村建设水平；加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级；持续推进改革创新，加强法规标准体系建设等方面做出部署。
实际上，此次会议可以看做是中央经济工作会议精神的具体落地。从2021年的重点任务来看，除了重申“房住不炒”外，对“住房租赁”方面也着墨颇多。可以预见，住房租赁将成为2021年的工作重点。此外，会议也提出全力实施城市更新行动，并且首次透露房地产长效机制的框架内容。
城市更新
根据住建部数据，2019年全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。今年1至11月份，全国各类棚户区改造开工206.9万套，超额完成年度计划任务。同时，有序实施城镇老旧小区改造，1月份至11月份，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户等。全国住房保障的主要任务已经从棚改转移到老旧小区改造，促进城市更新。在本次的工作会议上，“城市更新”是第一大关键词。
会议指出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，城市更新行动将更有力服务于国内大循环战略。城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。
长效机制
会议明确，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
实际上，房地产长效机制已多次强调。今年8月，重点房地产企业座谈会召开，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
许小乐称，从下半年的调控中可以看出房地产市场监管预警机制加强、地方调控的协同和联动加强。未来长效机制代替房地产周期性调控，房地产行业发展更加回归本原，也更好地发挥对宏观经济的支持作用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上这里提及的机制的五个内容，即“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合。后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系，具有积极的作用。
住房租赁
另外值得注意的是，住房租赁也是明年住建领域的一项重点工作。实际上，近日召开的中央经济工作会议也对住房租赁市场着墨颇多，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。
会议住房和城乡建设工作会议也提出，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。
在严跃进看来，有三点值得关注。第一，大城市住房问题和租赁住房发展放在一起表述，说明后续此类物业的发展将会加速，这是具有非常强的信号的。第二，住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。第三，租赁市场秩序整顿是亮点，预计2021年会积极给予规范。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，此次会议首次明确建立以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确大城市重点发展政策性租赁住房。“居者有其屋”是中国梦的重要组成部分，对于国家稳定繁荣具有重要基础作用，在我国自有住房为主体已是不可逆的事实。但也需注意的是，对于低收入住房困难的家庭和个人，对于流动性强的家庭和个人，都需要稳定的租赁住房满足生活需求。
随着人口加速从农村和非都市圈向都市圈、城市群的转移，大城市住房供需矛盾和住房问题愈加突出。倪鹏飞表示，保障性租赁住房是新市民落脚的有效途径，同时，通过共有产权住房政策性产权住房补充，通过“租”“售”两条腿加大对新市民的住房保障。
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