2020年的最后一天，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台，被大家称为新增的“两条红线”。而这“两条红线”又会给房地产行业带来哪些影响？
中小银行“踩线”较多
12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“322号文”），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并自2021年1月1日起正式实施。
322号文设置有房地产占比上限、个人住房贷款占比上限两大上限“门槛”，并根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素进行五档分类式管理。
其中，第一档为中资大型银行，房地产贷款占比不得超过40%，个人住房贷款占比不得超过32.5%；第二档为中资中型银行，“两大上限”分别为27.5%和20%；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，“两大上限”分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，“两大上限”分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，“两大上限”分别为12.5%和7.5%。
虽然322号文政策的落地堪称“快、准、狠”，但新政还是留有一定“过渡期”。无论是房地产贷款占比，还是个人住房贷款占比，超出上限2个百分点以内的银行，有2年业务调整过渡期；超出上限2个百分点以上的银行，有4年业务调整过渡期。
此外，值得一提的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
安信证券研究报告指出，从2020年中报数据来看，35家披露数据的上市银行中10家需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。
而从具体的“踩线”情况来看，第一档银行中，建设银行、邮储银行个人住房贷款占比分别为34.4%、33.6%，超出上限32.5%；第二档银行中，招商银行、兴业银行、浦发银行房地产贷款占比分别为33.2%、33.7%、27.9%，超出上限27.5%，招商银行、兴业银行个人住房贷款占比分别为24.7%、25.7%，超出上限20%；第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。
两大上限“剑指”何方？
为何此次新政将监管核心放在了房地产贷款占比和个人住房贷款占比两大贷款指标之上？
近年来房地产贷款占比不断升高。2020年年底，中国人民银行行长易纲曾在《再论中国金融资产结构及政策含义》一文中提及，近些年来，新增房地产贷款占新增人民币贷款的比重从2010年的25.4%升至2017年的41.5%。以政府信用支持和房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和政府集中，并容易形成自我强化的机制，累积产能过剩、房地产泡沫和债务杠杆风险。
银保监会主席郭树清也曾在2020年底指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
某房企中高层李明（化名）向财经网表示，近几年，房地产开发过热，居民杠杆率过高、企业杠杆率过高。在疫情带来经济形势不稳定的大背景下，容易引发房企、个人的经济情况不稳定。
李明分析，“两大上限”的设置，一个是为了控制供给端的负债率，另一个是为了控制销售端的负债率。本质上是为了解决因房地产风险所带来的系统性金融风险，以及因房地产过热而导致的居民消费被挤压问题。
2019年、2020年房地产贷款占比出现回落。人民银行统计，2019年人民币房地产贷款余额44.41万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额153.11万亿元的29%；2020年三季度，这一指数被降至28.8%。
民生证券银行首席分析师郭其伟告诉财经网，其实两年前就已经有窗口指导要求银行控制涉房贷款比例，现在只不过把规定落实到文件上。
郭其伟分析表示，这一政策主要影响对公房地产贷款，对按揭贷款增速影响不大。但是因为对公房地产贷款在总贷款中的占比不高，所以对银行贷款结构调整不会构成新增压力。
招银国际研究报告指出，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度对银行的房地产贷款余额占总贷款之比例设定上限，综合平均为30.3%，高于市场预期。
而在李明看来，此次房地产贷款占比上限是参考去年和前年的房地产贷款占比“画的一条线”，上限的设置具有一定抑制作用，但从整个市场发展的角度来看， 影响不大。
中小房企面临挑战
安信证券测算得出，不达标银行压降贷款或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿元左右，个人住房贷款余额少增3500亿元左右。
“贷款池”小了，哪些房企更容易受到影响？
李明告诉财经网，从融资角度来看，大房企好拿融资额度，成本较低；相反，中小房企的贷款难度、贷款周期、融资成本都相对较高。中泰证券戴志峰也表示，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向财经网表示，在之前的“三道红线”监管措施之下，新推出的涉房贷款集中度分级管理措施虽然旨在降低房地产行业的系统性风险，但是对于资金压力较大的中小房企而言，确实是“难上加难”的事情。
“难上加难”，中小房企应如何应对？
柏文喜指出，中小房企一方面需要适当控制资本性开支和收缩战线以适当控制资金需求与资金消耗，另一方面还要从引进战投、拓展对外合作、加强权益性融资以及加快推盘与销售回款、降本增效方面进行开源节流以优化和改善公司的资金面，确保公司的资金安全和财务稳健。
此外，柏文喜还表示，作为涉房贷款集中度分级管理中相对支持的租赁住房领域，中小房企可以借助自己在房地产开发领域的经验与优势来向这一领域拓展和转型，适当考虑以轻资产和低投资消耗的形式来发展租赁住房业务，培育公司新的业务增长点。
房地产贷款集中度管理是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，与“三道红线”一起丰富了原有的监管体系。在监管逐渐趋严的大背景下，2021年，房企将何去何从，中小房企又能否突破困境？
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