“三条红线”叠加偿债压力，将使房企迎来现金流最紧张的时段。受此影响，房企的拿地、投资等运营策略都将有所调整，规模增速也将不可避免地放缓。从更长远的周期来看，行业的发展思路正在逐渐改变。
2021年开年伊始，房地产企业在债市密集融资。1月以来，已有超过30家企业披露了发债计划，境内外发债总规模达到千亿量级。
这轮发债虽有着年初“抢跑”的惯性，但两个重要的背景不容忽视。
2020年，针对房地产融资管理的“三条红线”政策，以及银行业房地产贷款集中管理制度先后出台，将在一定程度上限制房企的负债规模。同时，2021年将是房企到期债务规模最大的一年。
贝壳研究院近日发布报告称，2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。
“三条红线”叠加偿债压力，将使房企迎来现金流最紧张的时段。受此影响，房企的拿地、投资等运营策略都将有所调整，规模增速也将不可避免地放缓。从更长远的周期来看，行业的发展思路正在逐渐改变。
现金流紧张将成常态
高额度，低利率，美元债为主，成为此轮房企融资的特点。成本方面，绿城集团发行的25亿元5年期公司债，最终票面利率仅为3.92%；越秀金控拟发行的10亿5年期公司债，票面利率询价区间低至3.3%-4.3%。
同期发行的美元债，利率也大多略低于去年。比如，碧桂园拟发行的12亿美元票据，利率最高仅为3.3%。
从发债用途上看，除了补充资金外，借新还旧也是一项重要考量，一些企业将利率较高的旧债，换成相对便宜、周期也更长的新债。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，年初虽是房企融资的传统高峰时段，但企业抓住政策窗口期的意图也十分明显。去年以来，房地产金融审慎管理制度初试锋芒，令企业意识到大量举债发展的模式已经很难行得通。尤其是“三条红线”政策，将直接限制企业的负债规模。
但在“三条红线”政策全面实施前，企业仍然可以相对灵活地做债务管理。此轮发债潮的出现，就有在窗口期“闯关”的因素。
实际上，通过债务置换将还债周期延后，也有助于缓解短期偿债压力。贝壳研究院发布的报告显示，2018年以来，房企的偿债规模逐年快速增长。2021年，房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。
偿债高峰期的到来，是过去的发债节奏所导致。贝壳研究院指出，近五年来，房企债券融资发行周期集中在3-5年。预计未来3-5年后，房企方可实现实质性降速。这期间，企业的现金流将保持紧张状态。
为保持充裕的资金供应，房企设定的年度融资额度通常会高于到期债务规模。但根据前述机构的统计，自2018年以来，两者的差距逐渐缩小。这也意味着，如果不能从销售环节获得资金，房企的现金流将逐渐趋于紧张。
国家信息中心首席经济分析师范剑平在近期的“第十二届地产中国论坛”上也表示，“三条红线”中，对房企影响最大的当属“现金短债比不能小于1倍”一项，该项条款将促使房企保持现金流的充裕。
股权融资比例或提升
自去年房地产金融管理收紧后，房企的自救行动就已展开，具体表现为抓销售、控成本、扩融资。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司从去年下半年就着手做债务置换，将一些短债置换成长债，从而缩减短债的规模和比例。今年以来，这项工作仍是公司的一项重点。
与此同时，该企业还在内控中提出一系列更为细化的要求，比如降低“三费”比例、缩减预算、提高销售回款率，等等。
即便如此，这也无法完全保证企业的资金安全。在去年12月的一次内部自测中，该公司仍然踩中了一条“红线”。且根据推演，若将来市场转冷，需要通过促销来补充现金流时，公司旗下的优质项目似乎不足，且企业将面临利润下降的风险。
上海易居房地产研究院指出，短期来看，加快推盘、积极促销和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。但长期而言，房企回款能力与自身投资能力、运营能力和产品力息息相关。因此，未来仍是企业内功的比拼。
融资能力同样重要，但多数受访者认为，虽然债务置换正如火如荼，但一旦失去当前的“窗口期”，留给企业的回旋余地似乎并不大。
58安居客房产研究院认为，未来针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确，执行力度也会进一步强化。尤其是针对排名靠前的规模型高负债房企，将成为重点管控对象。
该机构表示，在融资中，由于房企的内外债规模很难再出现明显增长，为保障企业按原有节奏发展，房企会更多谋求股权融资，以保障项目开发建设以及拿地。因此，未来股权融资的比例将出现明显提升。
此外，并购市场也可能逐渐升温，出于降负债和保现金的需要，未来的并购标的也会增多。
但范剑平同时指出，放在宏观经济和整体货币政策的背景下，对房地产金融实施审慎管理的目的是稳定市场，而非打压。从“三条红线”和银行业房地产贷款集中管理制度的具体要求看，未来房地产融资总额度的控制“不算紧张”，货币政策的弹性非常大，在通过长效机制解决楼市炒作问题的同时，对刚需的释放仍会继续支持。
他表示，符合高质量发展的新的货币政策供应趋向，将会在2021年逐步形成。地产行业要慢慢地习惯整个“十四五”时期的发展战略方向，“稳中求进，不急转弯”。
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