自2017年以来，中国大中城市已连续多年不再出现房价普涨格局，多地楼市涨跌互现，股市当中为人熟知的“热点轮动”效应也开始在房地产市场显现。
中国国家统计局15日公布2020年中国70个大中城市房价数据。与2019年同期相比，2020年12月份，70个城市的新房和二手房价指数平均涨幅分别为3.7%和2.1%，均处于近几年历史低位。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，70城新房同比涨幅连续6个月收窄，同时二手房涨幅也较上月收窄，说明总体上房价涨幅可控。
民银智库宏观分析师赵金鑫指出，2020年12月份，多地楼市整体处于低位盘整阶段，大部分城市房价仍处于微涨区间，但上涨动能明显不足，市场未出现过热、过冷现象，整体平稳运行，价格稳中略升。
纵观全年，在疫情影响、调控从严的背景下，中国商品房销售总额仍有望创历史新高。但赵金鑫发现，房价格局正发生明显的变化：从过去的全面普涨、局部暴涨，到如今的热点轮动、涨跌互现。
“房价只涨不跌”的神话被进一步打破。官方数据显示，2020年12月份，太原、济南、郑州、安庆等地房价同比小幅下跌。如果将时间维度拉长，与历史最高点房价相比，部分城市已经出现了较深幅度房价调整。根据中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组的一份报告，廊坊房价距离2017年4月份的最高点下跌46.9%，青岛、天津距离历史最高点也有超过20%的跌幅。
涨跌分化的同时，楼市热度继续向核心城市聚焦。2020年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价“坚挺”。2020年12月份，一线四城新房、二手房分别环比上涨0.6%和0.3%，涨幅均小幅扩大0.1个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一线城市房价坚挺拉动了年末70个大中城市房价的翘尾行情。贝壳研究院数据显示，四个一线城市12月二手住宅成交量环比增逾两成。特别是上海，12月份，上海二手住宅成交量环比增加20.3%，同比增加95%，月度成交绝对水平是2017年以来最大值。
中原地产首席分析师张大伟认为，疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，这是推升其楼市热度和二手房价的重要因素，深圳、上海、广州、北京年底翘尾大多由学区房拉动，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。
除一线城市外，长江中下游部分城市房价热度也相对集中。去年12月份，新房和二手房环比“领涨”全国的城市都是扬州。此外，同区域的合肥新房及二手房价格涨幅也居前。
许小乐认为，2020年下半年以来，在货币政策回归中性以及“一城一策”持续深化的背景下，全国城市房价涨幅逐步收窄，不过局部仍面临上涨的压力。
贝壳研究院数据显示，2021年首周市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等景气指数较高，后期房价上涨压力相对较大。以上海为例，2021年1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%，上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月水平提高12个百分点。
赵金鑫则表示，展望2021年，房地产行业影响投资和消费，事关民生和发展，其经济压舱石和稳定器作用不可否认。在长效机制指导下，房地产行业将平稳发展，商品房销售大概率维持高位，开发投资保持平稳增长。“房住不炒、因城施策”指引下，预计全国整体房价涨幅维持低位，延续涨多跌少、区域板块轮动趋势。但不同量级城市市场将明显分化，其中，核心一二线城市房价在需求和资产配置优势支撑下表现更加突出，因而其调控将趋紧、趋严、更为精细。
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