今天（18日）上午，国家统计局发布了全国商品房销售金额数据，2020年，商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1—11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。然而资本市场中的地产板块表现却相对弱势。销售业绩为何会与股价会出现背离呢？
商品房销售额超17万亿，地产板块估值走低
数据显示：2020年，销售金额超过1000亿元门槛的房企，相比2019年增加有望达到44家。行业排名前三的碧桂园、中国恒大以及万科的销售额均超过7000亿元。天弘基金股票投资研究部基金经理谷琦彬：我们对上市的70多家A股、H股的房地产企业做了统计，它们2020年的销售额大约是11万亿元左右，比2019年同比增长10%以上。
2020年全年，房地产主题基金平均收益率仅为9.21%，远远低于新能源（94.31%）和消费（68.38%）主题基金板块，仅相当于沪深300指数涨幅（27.21%）的约三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。
业内人士认为：这一方面是由于监管部门收紧房企融资政策，对未来预期产生了影响；另一方面也是行业内企业的财务状况都不太理想，尤其是杠杆率较高。国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真：整体的销售是非常好的，但实际上它的财务现状并不是很好，净资产回报率、利息保障倍数逐年下降，说明财务杠杆消耗得很高。
新年伊始房企密集发债，海外债占大头
杠杆率较高影响了房企的利润率，在融资政策收紧、行业整体降杠杆的背景下，未来，房地产板块的投资逻辑会发生什么变化呢？2021年起，房地产贷款集中度管理制度正式实施，房地产融资政策进一步收紧，很多房企把融资重点转向境外发债。1月1日到10日，房企境内外发行规模约合人民币550亿元，同比增长133%，其中，境外债券发行金额约61.6亿美元（约399.1亿元人民币），同比大幅增长481%，占整体发债规模的72.5%，发债大多数是为了偿还即将到期的存量债务。贝壳研究院高级分析师潘浩：预计2021年房企到期债务规模大概是1.2万亿元人民币，是2020年的1.36倍。
在这样的背景下，融资成本成为了影响利润率的关键因素。记者发现：大型房企融资成本较低，一般在3%-5%之间，规模较小的房企融资成本较高，个别企业甚至达到10.75%。业内人士认为：这也体现了行业内个股分化的趋势，投资时应重点关注融资成本、净资产回报率等财务指标，对个股进行优选。长江证券研究所房地产行业分析师刘义：优秀的龙头公司不仅是单纯的开发商，还有大量的优质的商业地产自持业务，比如物业管理这样更轻资产的业务。虽然说短期的业绩创造可能占比不高，但是它们长期的发展空间以及价值空间，可能不会比开发业务更低。
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