春江水暖鸭先知，房企的动态，往往预示着楼市的兴衰。
1月18日，据央视新闻报道，有机构对上市的70多家A股、H股的房地产企业做了统计，它们2020年的销售额大约是11万亿元左右，比2019年同比增长10%以上。
然而，销量的高增，并不意味着房企受到市场的青睐。
2020年全年，房地产主题基金平均收益率仅为9.21%，远远低于新能源（94.31%）和消费（68.38%）主题基金板块，仅相当于沪深300指数涨幅（27.21%）的约三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。
划重点：90%的房企市值跌回2019年。
90%的房企市值下跌，说明什么？
各位千万不要低估资本市场的“威力”，资本的态度，代表了资金对于房地产行业前景的预期，房企只要做高股价，才能做股权质押、发债融资，如果市场对开发商弃若敝履，说明整个行业的前景都变得黯淡。
原因出在哪？
一方面，是因为央行和住建部动用了“雷霆手段”。
去年8月份的时候，住建部和央行就召开过一次重点房地产企业座谈会，研究形成重点房企资金监测和融资管理规则。
这三个财务指标分别是：1，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。2，净负债率大于100%。3，现金短债比小于1倍。
也就是说，约谈的那些重点房企今年就开始实施“三道红线”，2023年必须完成，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱，这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。
在1月上旬，央行、住建部又召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。
第二次约谈，意味着三道红线的试点将“扩围”。
换言之，接下来整个房地产行业，都将笼罩在融资收紧的阴影中。
资本都是有“前瞻性”的，明明房地产行业在走下坡路，资金面收紧的力度持续加大，愿意投资房企的人越来越少，房企市值自然逆势下跌。
另一方面，销量创新高，是因为降价促销，而不是楼市回暖。
回顾去年房地产市场的走势，在一季度，反应灵活的房地产企业紧急盘整全国供货系统，在销售较好的城市加大推盘力度，全力激活营销体系。直播卖房、打折卖房、渠道带客，线上线下等各种花式营销，“回笼资金是第一要务”为2020年房企的第一共识。
北京商报记者注意到，房企业绩门槛提升的背后，是“以价换量”的牺牲。
以某TOP3房企为例，其2019年的销售单价保持在1万元/平方米之上，但2020年其销售单价已下降至8945元/平方米。碧桂园、万科以及融创中国等头部房企的销售单价也均出现了不同程度的下滑。
事实上，2021年楼市的“困难”模式，才刚刚开始。
1，房贷额度缩水，已成定局。
据上海证券报报道，多家银行1月信贷投放额度已基本告罄。其中，受房地产融资新规影响，涉房贷款额度出现大缩水。
不少股份行的房产信贷早早放完，跟额度紧张有关。
某大行房产事业部人士向记者透露，去年一季度涉房（房地产融资）信贷规模为300亿元，今年一季度封顶只有100亿元，大幅缩水三分之二。“监管部门同时管控增速和增幅，我们短期内也不能增加多少。”他说。
另外，根据第一财经的报道，多位银行业人士时最高频次的回答是：“房贷额度相对来说较紧，目前申请贷款基本都需要排队。”
某国有大行上海地区支行人士也对记者称，由于涉房类贷款占比受限，行内个人按揭额度控制掉了，都是等头寸出来一点点放，有进有出才行。“不过，虽然能放，支行层面，额度是要靠抢的，目前年初基本指标应该都能完成。”
众所周知，上海最近两个月楼市尤为火热，新房、二手房成交均创出记录，在购房需求最强烈的阶段，房贷额度反而大幅缩水，二手房业主等不到卖房款，开发商等不到回款，库存就无法消化掉，只能悬在半空。
上海尚且如此，其他二三线省会城市，三四线地市的境遇可想而知，只要银行的房贷额度持续收紧，拖几个月不批房贷，房价大涨的基础就不复存在。
2，调控的高压态势，不会有丝毫松动。
1月15日，在新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜说：加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产的统计监测，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。
把这句话理解透，就能明白2021年楼市的宏观背景：房地产，会一直“缺钱”。
央媒新华社前段时间曾发表评论文章，题目叫《房地产融资“闸门”再拧紧，金融监管严控“灰犀牛”》。
文章指出：对银行机构来说，在套上“紧箍咒”的同时，更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力，找准符合高质量发展的信贷投放领域。
无论是央行的表态，还是央媒的喊话，“大拆大建”、“水泥森林”的房地产，确实到“日暮西山”的时间了。
这个让人又爱又恨的行业，需要更多的管理和产品品质的思考，而非盲目扩张、高速周转的“赚快钱”。
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