导读：让房地产市场回归理性，关键还是从流动性着手。
最近，笔者一位置身房价前五城市的朋友聊到，她获得了高达500万元的银行贷款，利息只有3.8%。一开始我还提醒别上当受骗，因为很多银行的资金成本都不止3.8%，市场上高于3.8%的银行理财甚至存款产品比比皆是。当问到贷款用途时，她毫不讳言是“买房和理财”；至于申请条件，只需要房产抵押和营业执照。
这让人隐隐约约感觉到，由深圳、上海开启的新一轮房价上涨，可能将持续扩散。而就在昨晚（21日），上海发布新升级楼市调控政策，引发广泛关注和讨论，很多人不禁要问，为何在如此严厉限购政策下，热点城市房价还能“一山更比一山高”？以及如何平抑楼市过热？
从2020年3月新冠肺炎疫情在国内得到有效控制后，以深圳、上海、杭州、南京、合肥为代表的热点城市房价相继开启上涨之旅，引发部分城市出台更严厉的调控政策。
21日上海市住建委、市房管局等八个单位联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》包含十条举措，核心主要有四点：一是增加二手房交易税费，不足五年出售全额征收增值税；二是打击盛行的“假离婚”购房；三是新房摇号让无房户优先；四是遏制消费贷、经营贷等信贷资金流入房地产市场。严厉调控背后是上海房价在近几个月快速上涨，新房认筹比少则两三倍，多则超过十倍，二手房去化速度极快，价格跳涨。
早在半年前的2020年7月15日，深圳为遏制房价过快上涨就曾加码调控，规定深圳户籍居民家庭、成年单身人士（含离异）须落户满3年，且能提供购房之日前在深圳连续缴纳36个月及以上个税或社保证明，方可购买商品住房，严厉程度直逼京沪。
深圳加码调控的背景是去年上半年深圳二手住宅成交约44000套，同比增四成；6月二手住宅市场价格为69599元/平方米，同比上涨8.0%，堪称高位放量大涨。比较遗憾的是，深圳的限购加强并未有效遏制楼市过热，去年11月份，深圳出现了万人抢购1000套千万元以上新房的盛况，甚至出现了“代持”“众筹打新”等怪现象。
要真正平抑这一轮热点城市房价的高位上涨，还需从推动房价上涨最主要、最直接的驱动力着手，这就是疫情之后的流动性宽松，即市场上“钱”太多到处抢购优质资产。央行数据显示，2020年末，广义货币供应量（M2）同比增长10.1%，人民币贷款累计新增19.63万亿元，比上年多增2.82万亿元，社会融资规模存量同比增长13.3%。
M2等信贷数据两位数的增长，不仅引发热点城市房价在已然高企的基础上再度上涨，让摇号抢房、日光等现象在深圳、上海、杭州等城市持续上演；还让公募基金去年新发规模爆棚，2020年全年新增超过3万亿元，这些资金在A股市场疯狂“抱团”，公募集中持仓股估值水涨船高，100倍以上PE（市盈率）成为常态。
很明显，相对于股市的局部泡沫，热点城市房价上涨危害更大，因为这会严重伤害并无炒房意愿的刚需群体。虽然说限购限贷政策的完善对于打击炒作有一定的作用，但更重要的是堵住信贷资金流入房地产市场，上海此次新政就规定，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
话说回去，如果流动性持续宽松，想通过“堵”的方式防止信贷资金等流动性进入楼市，是很难彻底堵住的。所谓“上有政策，下有对策”，此前巨额信贷资金流入楼市，很大程度上是银行信贷人员的配合，因为在目前情况下，他们认为放贷给购房者比给企业更安全。
因此，要尽快平抑热点城市房价，让房地产市场回归理性，关键还是从流动性着手，既要通过各种方式“堵住”进入楼市的渠道，更应该随着疫情被控制、疫苗大面积接种后，退出非常规货币政策，没有了流动性的加持，热点城市房价才能回到过去几年的平稳健康发展态势。
（作者系第一财经评论员）
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