在疫情防控、“五道红线”、房企利润增长瓶颈等因素的叠加下，房企分拆物业和商管公司上市已经成为一股热潮，仅在2020年就有17家物业公司上市。2021年伊始，荣万家服务、宋都服务成功赴港上市，新希望服务和德信服务也递交了上市申请，此外万科、龙湖等还未上市的“明星物企”的一举一动也备受关注。
有专家表示，科技、服务、多元等新标签正逐渐代替物管行业的传统老旧，2021年，行业洗牌将加剧，除了业务拓展和多元化以外，品牌构建将成为下一个需要物企重点发展的方向。
物企上市热度不减
1月15日，荣万家（2146.HK）在港交所上市，成为2021年第一家在港交所挂牌上市的物业公司。此前1月14日，荣万家公告称，公司发售价厘定为每股发售股份13.46港元，按此发售价并相关支出后，公司自全球发售收取的所得款项净额估计约为11.68亿港元。
公开资料显示，荣万家的主要业务在环渤海经济圈，截至2020年6月30日，其在管面积为5240万平方米。主营业务为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，在管物业组合包括住宅、商业物业和公共其他物业。
1月18日，二次递表过会的宋都服务（9608.HK）登陆港交所。此前1月15日，宋都服务发布公告称，每股发售定价0.25港元，预计募资1.404亿港元。而相比其他40余家已经上市的物业，宋都服务的规模仍处于行业尾部，截至2020年6月30日，宋都服务在管总建筑面积约为640万平方米。
值得注意的是，开盘首日，宋都服务开盘价为0.225港元/股，收盘价为0.16港元/股，上市首日的收盘价较发行价跌36%。截至2021年1月20日，其收盘价为0.163港元，较发行价跌34.8%。
除了房企的物业板块分拆上市，有的房企也通过商业分拆上市。1月14日，商用物业运营服务供应商星盛商业(06668.HK)发布公告称，公司拟在2021年1月14日至2021年1月19日期间招股，于2021年1月26日于联交所主板挂牌上市。据悉，星盛商业准备全球发售2.5亿股股份，发售价每股发售股份3.20港元-3.88港元，星盛商业估计，其将从全球发售中收取的所得款项净额为8.039亿港元。
2021年第一个月，物业公司上市的热情依旧不减。1月13日，新希望服务向港交所递交了上市申请，成为2021年第一家向港交所递交上市申请的物企，1月18日，德信服务也向港交所递交了招股说明书。
2021年物业上市的议论中自然少不了一些还未上市的明星房企旗下的物业，比如万科和龙湖。1月5日，据财联社报道，万科旗下的万物云空间科技服务股份有限公司正计划打包物业和科技业务一同上市。克尔瑞数据显示，截至2020年末，在管面积前10的物业企业中，未上市的企业有三家，分别是万物云、龙湖智慧服务和长城物业，其在管面积分别为5.78亿平方米、3.08亿平方米和2.53亿平方米。
此外，目前已经向港交所递交了上市申请，但还未通过上市聆讯的物业企业还有禹佳生活（H01463.HK）和融信服务(H01453.HK)；已经公开表示要上市的物企还有越秀物业、东原澄方（母公司为迪马股份）、
阳光城物业、三盛物业、富力物业。
行业洗牌加剧
回望2020年，在疫情防控的影响下，物业管理的价值逐渐得到认可，物业公司的地位也随之上升，此外，随着融资环境的收紧，房地产利润增长遇到瓶颈，物业企业扎堆上市。2020年全年，有17家物业企业成功上市，其中以房企旗下物业公司上市为主，上市的时间集中在下半年，而在下半年，市场回归理性，多个物业上市企业首日即破发。
“小型物业公司也在积极上市”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，这样的情况是出乎意料的。他认为，这主要得益于上市环境良好，小型物业公司也想通过上市壮大自身的规模。
2020年物业并购现象较为普遍。据克尔瑞统计，2020年全年收并购事件近80起，涉及资金近百亿元，12月收并购事件达17起，行业收并购再创高潮。58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，收购的背后透露出物业企业急于在规模上追求一定突破，以获得市场的更大认同。
严跃进认为，随着大量物业公司的上市，物业行业也逐渐成熟，以现有的物业上市公司为标志，物业行业的存量市场已经开启。此外，他还表示，物业公司“房屋经纪”的职能，也就是类似中介机构这样的角色，值得关注。
随着物企在2020年的快速发展，2021年1月5日，十大部委共同发布《关于加强和改善住宅物业管理的通知》（下称《通知》）。公众号物业大爆炸的作者勿爷表示，《通知》内容涵盖物业服务价格形成机制和发展生活服务，放宽了物企的业务范围，将充分调动物企管理服务的积极性。
展望2021年，张波认为，物业企业上市潮还将持续，这既是房企在“三条红线”下借道融资的有效方式，又是抢占物业赛道的行业诉求。
克尔瑞物管研究员李斌表示，科技、服务、多元等新标签正逐渐代替物管行业的传统老旧，2021年，行业洗牌将加剧，除了业务拓展和多元化以外，品牌构建将成为下一个需要物企重点发展的方向。
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