当前北京二手房市场并非全线回暖，在疫情等因素的影响下，也有一些片区出现成交量下滑的状况，其中天宫院、马驹桥以及中央别墅区等片区表现明显。
延续去年12月的“翘尾”行情，今年1月，北京二手房市场总体处于回暖状态。来自21世纪不动产的统计显示，截至1月24日，北京二手房网签已突破1.3万套，超过了2018年以来1月份的月度网签量。
不过，新京报记者对北京多个区域调查发现，当前二手房市场并非全线回暖，在疫情等因素的影响下，也有一些片区出现成交量下滑的状况，其中天宫院、马驹桥以及中央别墅区等片区表现明显。
天宫院、马驹桥片区
部分中介门店关停，刚需房成交量下滑
目前来看，大兴天宫院区域市场受到的影响是最大的。新京报记者了解到，受疫情影响，天宫院街道所属中介门店处于关停状态，因此，该区域二手房市场成交量也将受到明显影响。21世纪不动产龙湖时代天街店店东薄志告诉记者，从1月18日开始，其店面所有人员都处于居家观察状态，因此，业务处于停滞状况，下一步情况，需等候政府的进一步通知。
此外，我爱我家工作人员也告诉记者，该公司已按照防疫规定做好大兴辖区内门店的疫情防控和应急处置工作。目前，大兴区天宫院门店已关闭，经纪人实行居家隔离办公。
与大兴接壤的马驹桥片区，虽然中介门店运营未受影响，但受疫情影响，实地看房客户明显减少，区域二手房成交量下滑。
胡博是21世纪不动产爱玛家加盟商的合伙人，也是马驹桥片区莲水怡园店负责人，该门店业务范围辐射马驹桥全部小区。
胡博告诉新京报记者，该门店马驹桥片区2020年成交量最大的是宏仁家园小区、珠江逸景家园以及首开国风美伦，全年网签分别为102套、97套、95套。这三个小区共同点在于以“70/90”（即70%都是90平方米以下）刚需户型为主，2020年成交客户中，绝大多数是首次置业者。
“1月份北京整体成交量和成交单价都有所提升，但马驹桥并没跟上北京整体的步伐。”胡博指出，2020年12月份，随着市场淡季到来，加上突发疫情影响，马驹桥整体成交量不是很高，1月份已过半，成交量亦出现下滑，其原因在于，当前北京这一波微涨主力在于改善房，但对马驹桥的刚需户型来说，没有太大影响。此外，1月份前三周，新增房源逐渐趋于下降，受疫情影响，客源方面也是咨询的较多，但实地看房的较少。
价格方面，马驹桥二手房成交均价则趋于稳定，没有大的波动。据介绍，宏仁家园小区2020年平均单价为2.5万元-2.6万元/平方米、珠江逸景家园平均单价为2.6万元-2.8万元/平方米、首开国风美伦平均单价则为3.3万元-3.4万元/平方米。因此，在售房源议价空间也不是很大，换房业主议价空间在2%-3%，急售业主议价空间在3%-5%。
展望接下来的市场走势，胡博指出，马驹桥区域房价在“底部”已有较长时间，此前房价也已经调整了将近4年，加上货币宽松政策，下一步有可能会发生一些反弹，但大涨暴涨是不可能的。
中央别墅区
1月带看成交量均下滑，成交价微降
除了天宫院、马驹桥区域外，成交量出现下滑的还有中央别墅区，“进入1月份后，受顺义疫情影响，二手房带看和成交量出现明显下降。”21世纪不动产天竺悦城店（顺义中央别墅区）店经理黄湘康称。
黄湘康告诉新京报记者，其门店辐射小区包括万科天竺悦城、誉天下、水木兰亭、万通天竺新新家园、丽宫别墅、美林香槟小镇、丽嘉别墅等11个别墅、洋房小区。2020年12月份，往常一些成交量较大的小区，月度成交量依然很稳定。根据网签数据看，当月11个小区中有8个小区有成交，成交量为23套（占总户数的0.5%），较11月基本持平。成交客群中，以改善置业群体为主，或为子女上附近国际学校的家长，或纯粹为改善居住环境的客户。
不过，进入1月份后，受顺义疫情影响，各小区管理严格，基本禁止了进入园区看房，因此，中央别墅区的二手房带看和成交量出现明显下降。
“近期成交的多数为急售房源，加上疫情影响，呈现成交周期缩短，成交价略微下降的趋势。”黄湘康介绍称，“疫情期间，新增房源多数为急售需求、比较诚意出售，议价空间大，条件好谈。新增客源的数量处于上升趋势，这与年底这一时间段有关，加上近期疫情限制了出行，咨询房产的客户不断增加。”
“预计3月份左右会迎来市场的小爆发。”黄湘康表示，从2020年12月以来的成交量上看，北京全市和市区的成交量都在刷新纪录，加上近段时间贷款层面的宽松，大概率春节后会有一波较好的行情，不过，以往经验看，别墅区市场会较市区滞后一些。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，2020年下半年以来，包括北京在内的一线城市内部的分化现象愈加明显，未明显升温或出现一定降温的区域市场，主要包括三类情况——近期受疫情影响导致区域看房受限，或是地处郊区且交通不便，抑或是户型大总价高的非潜力板块。总体来看，北京市场下一步整体升温的概率依然较大，在调控不变的情况下，预计春节后二手房市场成交有望有所提升。
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