继今年1月出台楼市新政后，上海再度升级房地产调控。3月3日，为进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，上海市房屋管理局发布《关于进一步加强房地产市场管理的通知》（简称“通知”），推出“按优先购房政策购买的新建商品住房限售5年”“深化完善房价地价联动机制”等多项举措。
业内人士认为，为防止楼市出现过热倾向，上海此次借鉴其他热点城市的做法，继续在调控政策上补短板，严格执行后，一系列调控举措继续挤压投机需求。
通过政策组合拳，防止楼市过热
记者注意到，该《通知》涉及七方面的内容，包括强化住宅用地供应管理；深化完善房价地价联动机制；严格新建商品住房价格备案管理；强化商品住房交易管理；进一步加强房地产中介管理；严格规范企业购买商品住房；实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房限售5年。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，此次政策出台，充分说明当前调控从紧从严导向，结合近期部分大城市政策密集出台的事件，可以认为，今年全面解决大城市住房问题的“调控战”正式打响了。
中指研究院上海分院研究总监方颃指出，在节前密集调控后，上海再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海推动房地产平稳发展的决心。
值得一提的是，牛年复工后，上海土地市场率先升温，出现高溢价地块，土地市场热度或传递到销售端口。加上当下正好处于“小阳春”传统销售季，而自今年上海1月21日出台调控政策后，市场依然存在楼盘多人摇号的现象。
基于此，在业内人士看来，为防止楼市出现过热倾向，此次上海借鉴了其他热点城市的做法，继续在调控政策上补短板，严格执行后，一系列调控举措将继续挤压投机需求。
“今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果，不排除继续加码的可能。”业内人士称。
优先认购的住房限售5年，限制房源炒作
限售是上海本次调控政策的重点。《通知》明确，实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
对此，严跃进表示，这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容的，“此前积分购房客观上使一些购房者可以获得优先购房权。和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售条件。所以此次上海的做法，充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作，这也同时可以使相关楼盘进一步降温。”严跃进表示。
不过，在同策研究院高级分析师李霄霄看来，住房限售的范围仅包括“按照优先购房政策购买的新建商品住房”。目前，上海仅3个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响现在来看还不大。
值得一提的是，上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。通过管控、规范中介企业行为，有助于抑止市场的炒作意图。基于此，《通知》要求，进一步加强房地产中介管理，持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管；规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息；严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
此外，上海此次政策还明确，严格规范企业购买商品住房，全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制；在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
“从此类政策规定可以看出，对于企业的购房也进行严管。这主要是两个渠道，其一，企业购房后，其持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作；其二，通过明确居民购房优先的内容，实际上减少企业抢房现象。这将有助于真正防范企业投资房产所带来的困扰。”严跃进表示。
房价地价联动，宅地出让实行限价竞价
土地市场一直是房地产市场的重要一环，尤其是最近上海普陀宅地出现了较高溢价，引发了市场较大关注。
记者注意到，《通知》要求，深化完善房价地价联动机制，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署“知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价”的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门将联合约谈警示，后续还将加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
同时，《通知》提出，严格新建商品住房价格备案管理，要求上海各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。上海市房管部门也进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
对此，李霄霄指出，土地限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价，有助于在土地出让环节控制地价、达到稳房价的目的。
“楼面价决定未来售价，尤其是‘面粉’和面包价格接近，市场预期上升，入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期，后续会制定相应拿地方法，到达限价后谁可以拿下地块。”业内人士称。
值得一提的是，《通知》的另一大关注点在于，租赁地块将分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。
此外，此次政策还明确，加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划；压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。“此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平抑地价。”业内人士称。
新京报记者张晓兰
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