今年，各地都在提倡“就地过年”，留在大城市过年的人大幅增加，这对城镇化、楼市发展也带来新的变化。
1亿人就地过年 带来楼市新机遇
一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会，会对流动人口形成强大的吸引力。
第一财经记者通过对42个重点城市的人口净流入情况进行梳理发现，当前人口净流入最多的10个城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州，全部来自三大经济圈，其中珠三角4个，长三角4个，京津冀2个。
其中上海的人口净流入达到了958.84万人，总量位居全国第一。深圳以793.17万的净流入人口位居第二。常住非户籍人口849.10万人，占比63.2%。北京以756万人的净流入总量位居第三。
从大的区域来看，珠三角、长三角、京津冀三大都市圈的流动人口最多。根据国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》，2016年珠三角净流入人口为2647.97万人，占常住人口的44.14%。从流动人口来源来看，珠三角城市群以省际流入为主，2000年和2010年其省际流动人口占总体的65.31%和64.43%，湖南、广西、湖北、四川、江西占比居前五。
长三角的流动人口主要来自三省一市内部，比如皖北、苏北大量务工人员流向上海、苏南和浙江。北京是京津冀地区流动人口的主要聚集地，京津冀地区的全部流动人口中，49%左右集中在北京。
中西部的郑州、成都、武汉等城市，以及东部的厦门、青岛等地也集聚了大量的外来人口，但这些外来人口主要来自省内其他地市，跨省的流动占比较低。
往年，一到春节，这些外来人口多的大城市，由于很多人返乡过年，人口大迁徙之下，包括北上广深四大一线城市以及东莞、佛山、苏州、厦门、杭州、成都、郑州等中心城市都成了典型的空城。但今年，这一现象不再，过年期间，这些大城市依然人气十足，电影院、景点等十分火爆。
经铁路部门、人力资源和社会保障部等多部门统计，今年全国将有超过1亿人就地过年。今年有个新名词——原年人，就是指原地过年的人。商务部消费促进司司长朱小良在2月10日国务院联防联控机制举行的新闻发布会上表示，经过初步摸排，今年全国36个大中城市，就地过年人数比往年增加了4800多万。
这些想不到的城市迎来新机遇
大量的原年人，不仅带动了大中城市的消费，也对春节楼市发展带来了显著变化。按照惯例，春节期间的楼市格局往往表现为“一二线冷淡、三四线旺盛”。其中，一些热点城市经常出现春节期间零成交，很多新房项目选择暂停营业。但今年，一二线城市楼市并不冷。
以北京为例，北京市全市超过60个项目春节不打烊，因为不出京，很多购房者也利用春节假期看房、选房，与以往零星楼盘热，大多冷清相比，今年大部分售楼处接待客户数量和平时周末接近。
这也延续了2020年疫情以来整体楼市的发展趋势，由于疫情对于租房群体影响很大。部分疫情防控手段对外来务工人员影响很大，促使更多人选择在工作地或附近购房。在这个背景下，人口净流入多的城市，在疫情之后，购房需求大幅增加。今年东南沿海的江苏、浙江、广东等地不仅销售额大，而且销售面积增速和销售金额增速也都比较高，整体楼市较为火热。这也是疫情之后东南沿海城市房价上涨的一个重要因素。
专家分析指出，疫情加大了区域分化，加速了人们往经济发达区域流动的进程，因此需要因势利导，加快城市群建设，让城市群中的中小城市分担超级城市、大城市的一些压力。
顺应人口大迁徙趋势，2月新房销售总体超预期
另一方面，随着2019年我国城镇化率突破60%，我国的城镇化将逐渐进入到下半场，进入到二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化是城市之间的流动，由中小城市向中心城市、大都市集聚。
近年来，人口向大城市集聚的态势加快，东南沿海的深圳、杭州、广州等城市，以及中西部的成都、郑州、长沙等城市人口增量持续名列前茅。随着长三角、珠三角、成渝等地新兴产业加快发展，人口、资金进一步向这些区域的大城市集聚。
以成都为例，当前成都高新产业发展迅猛，2020年成都高新技术企业数量超6000家，高新技术产业营业收入突破万亿元。人口方面，2019年年末成都常住人口1658.10万人，比上年末增加25.10万人，增长1.54%。其中，城镇常住人口1233.79万人，常住人口城镇化率74.41%，比上年末提高1.29个百分点。
顺应这种人口大迁徙的趋势，加快都市圈建设步伐，成为当前以及未来我国城市空间布局的重点。在楼市方面，大都市圈、城市群成为楼市发展的重点，领军房企也纷纷重点布局都市圈、城市群。而提前布局的优势也传导到了实际业绩当中。
克而瑞数据显示，2021年1-2月，百强房企整体业绩规模同比增长101%。龙头房企保持高增速，TOP 10房企销售操盘金额门槛为343亿元，同比大幅增长147.8%。其中碧桂园今年2月，实现权益合同销售金额约465.5亿元，环比增长15.45%，同比增长122.52%；实现权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。1-2月累计，碧桂园共实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%，其“一到六线均衡布局”的优势逐渐凸显。
从布局上看，碧桂园的土地储备兼具广度和深度，广泛布局可以分散风险，深度聚焦则有利于提升竞争优势，特别是前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了国家重大区域发展战略。在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。
实际上，这也是未来中心城市和都市圈发展的一种趋势。从产业发展角度来看，中心城市、中心城区有很强的创新能力，周边地区有劳动力和制造业，两者结合带动产业的高质量发展。
加快都市圈建设，不仅是产业高质量发展的客观需求，也是城市优化空间结构的内在需求。随着大城市尤其是超大城市、特大城市的发展，要避免随之而来的大城市病问题，就必须限制城市单体规模，不能盲目“摊大饼”。在空间结构上，就必须优化布局，通过发展郊区新城、卫星城，加强中心城市与周边中小城市的协作，实现产业、人口的优化合理布局。
比如，杭州提出，要强化城市核心区的中央活动区功能，加快城市优质资源向郊区新城拓展，引导城市核心区过度密集区块人口向郊区新城疏散、城市新流入人口向郊区新城集聚，有效遏制城市单体规模无序蔓延、防止“摊大饼”式扩张。
在这个过程中，郊区新城、卫星城将迎来发展良机。在楼市方面，由于郊区新城、卫星城与中心城区之间的价差十分明显，随着交通条件尤其是轨道交通如市域铁路、城际铁路的建设，接驳交通的完善，很多外围卫星城与中心城区之间半小时即可到达，这样一来中心城区和外围卫星城的城市边界被打破，外围区域变成可以通勤的区域，成为楼市发展的价格“洼地”和潜力区域，吸引了大量人群置业。
比如，在广佛交界的金沙洲板块，居住着数十万新老广佛人。位于该板块的碧桂园云樾金沙项目负责人告诉记者，今年春节期间该项目客流量相比去年疫情有非常大的提高。金沙洲板块来自广州刚需客的外溢量非常大。目前广州白云的售价平均在5-6万元，荔湾也超6万元，金沙洲这块热土还在2-3万，也让广州客看见了更大的升值空间。
该项目负责人告诉记者，目前来买房的广州刚需客更看重90-100㎡左右的3-4房。而碧桂园针对刚需的产品以高使用率的户型为主，不算大但也不小，且更看重居住品质和周边配套完善。
伴随着经济发展、人口迁徙以及生活水平的提高，商品住宅的产品形态也发生了很大变化。以碧桂园为例，这家历经29年发展的粤系房企，由最初的多层洋房数次迭代，更是在城镇化浪潮中看到不同人群的需求，如今将自身产品划分为四种定位：有具备高性价比、专门针对年轻刚需群体的星系产品；有以中式情况打造，瞄准家庭改善需求的府系产品；有配置了智能家居的云系产品，符合年轻改善需求；有成熟配套以及终极户型，针对高端改善需求的天系产品。从一线城市外溢的不仅是购房需求，同时也带来对高品质住宅的要求，而这正在驱使房地产开发商不停提高自身的产品力，以满足不同市场、不同群体的需求。
华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚说，中心城市外围的区域土地面积很大，地价又便宜，在交通起来后，土地开发、产业也都会起来。外围的房价比较低，也有利于吸引人们落户，进而进一步降低中心区的人口密度。
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