正在召开的全国两会上，长租房成为代表、委员们热议的焦点以及政府文件的重要内容。问题在于，在长租房频频“爆雷”的背景下，住房租赁政策上该如何监管？模式上该如何破局？立法工作又该如何推进？供应体系应该如何搭建？
面对这些疑问，3月4日，在新京报主办的“爆雷与监管 长租房如何健康发展”线上论坛上，北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，目前各地出台的监管政策，不会导致市场消失，只会让市场更加规范；北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，长租房具有显著的民生特点，完全依靠市场，通过市场化的企业来发展是不行的，而近期强调的保障性租赁住房建设，就是将相应短板和此前忽略的方面提上日程。
租赁住房成为解决大城市居住问题的关键
众所周知，在解决大城市住房问题上，以长租房为主的租赁市场是重要支撑。3月5日，政府工作报告指出，要规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
事实上，去年底，中央经济工作会议就提出“解决好大城市住房突出问题”，也用了较多笔墨体现在租赁市场上。后续的中央和地方“十四五”规划，以及地方两会政府工作报告中，也提及规范发展长租房市场。
在业内看来，这对于我国租赁市场的发展将带来利好。“中央层面，住房租赁市场长期向好的趋势没有发生变化，将来房地产有政策利好的可能还在于住房租赁领域。”赵庆祥表示。
值得关注的是，之前提的是住房租赁或租赁住房，如今明确提出发展长租房。赵庆祥认为，这意味着政策更为聚焦，定位更加准确，方向也更为明确，“除了培育住房租赁市场发展，如今政策明确强调，要更加重视发展保障性租赁住房。也就是说，市场体系和保障体系两大体系不可偏废，尤其要加强保障性租赁住房的发展。”赵庆祥称。
问题在于，未来，租赁住房能否成为解决大城市居住问题的重要方式？对此，赵庆祥的回答是“必然的”，原因在于，“大城市房价高，新就业大学毕业生及中低收入没有住房的户籍居民，要解决住房问题，主要是通过住房租赁来解决。此外，维护城市运行、保障的群体，诸如快递员、服务员、环卫工人等，收入不高，但对于城市的健康运行意义重大，这类人群要考虑通勤、职住平衡等，只能通过住房租赁解决居住问题。”
值得一提的是，今年两会上，政府工作报告提出，“十四五”期间，将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，常住人口城镇化率提高到65%。而新型城镇化，不再是原来大拆大建的城镇化，城镇化的内涵就包括城市更新、老旧楼宇、厂房改造，以及低效楼宇升级改造。
“要把老旧小区改造按能跑通的商业模式来运作，必然要提高存量土地和房屋的利用，而在具体利用方法上，还需要通过租赁来将结余出的房屋资源，通过提高利用效率，进而在市场上变现形成收益。”赵庆祥表示，而从可持续发展的新型城镇化内涵模式而言，要解决大城市居民的居住问题，将来住房租赁可能是唯一可行的方式。
与此同时，赵庆祥还指出，在大城市建设用地减量发展背景下，要让大城市常住人口住有所居，除了提高现有租赁住房的利用效率外，国家也在加强利用集体土地新建租赁住房，增加住房租赁的供应，来解决大城市新市民的住房问题。
长租房企业“爆雷”根源在于商业模式问题
不容忽视的是，近年来，随着长租房市场的快速发展，一些长租房企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，由此导致企业资金链断裂，“爆雷”频频。不过，去年下半年开始，各地政府纷纷出台监管政策，尤其是进入今年2月份，深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策，整治租赁市场乱象。那么，监管加码对长租房以及整个租赁行业而言具有哪些意义？
对此，全国政协委员、房天下董事长莫天全指出，前一段时间长租房出现问题，原因在于，其模式是一种扭曲非正常的商业模式，从资本角度来达到垄断并最终赚钱的状态，违背了市场规律，这不是国家鼓励的，应该扼杀在早期环境中。
“‘租购并举’是房地产市场发展的长期方向，各地出台的监管政策，不管是对房东或租客都是一种保障，同时也利于他们形成长期、持续性的关系。”莫天全强调，长租房的发展一定要长期考量，绝对不要想着赚快钱，否则会与市场长期发展的策略、方向不符，而是应该从长计议来做这门生意，“租赁市场体量很大，未来有很大的发展机会。”
在北京大学房地产法研究中心主任楼建波看来，目前各地出台的监管政策，都是总结了前段时间租赁市场上出现的问题，进而出台的有针对性措施。这些监管政策不会导致市场消失，只会让市场更加规范，将来有更多租赁企业凭着自己的资金积累和能力在市场深耕。
事实上，对于长租房运营企业来说，在全面监管下，也在进行着自我调整与模式创新。新京报记者注意到，以长租平台模式头部企业自如为例，近期动作频频，先是推出了面向老旧毛坯房，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”的“增益租”出租机制，然后又推出了针对精装房和简装房的“精选业主直租”模式。在业内看来，上述举措是行业自我调整的探索实践，不仅有利于走出“高收低出”“长收短付”的模式困局，同样在扩大租赁住房供给基础上落实“房住不炒”的要求，强化房子的居住功能，弱化房子的金融属性。
长租房具有显著民生特点 不能完全依靠市场
问题在于，各地出台的监管政策，是否会对租赁企业的发展受到局限？对此，赵庆祥指出，行业不会因为解决“资金池”的问题而不存在，“租赁住房是多主体供应，多模式并存，多种服务业态共生的行业，行业足够大，租赁住房形态多，需求也多元。但以往通过互联网加资本的逻辑来发展租赁的模式，可能就难以为继了。”
赵庆祥进一步指出，各地出台一系列监管政策，不排除会对租赁企业的权利有所限制，但这也是认识租赁市场规律的过程，“原来主要强调依靠市场，而近期强调保障性租赁住房建设，就是将相应短板和此前忽略的方面提上日程。”
“长租房市场，跟其他消费品不一样，具有显著的民生特点，完全依靠市场、通过市场化的企业来发展是不行的。此外，长租房必须是慢、微利、靠精细化管理和服务去运行的市场，不能用金融逻辑来建构和理解。”赵庆祥强调。
不过，在具体执行过程中，也有业内人士建议灵活监管，注重长效发展，避免因“一刀切”的全盘托管而导致企业出现现金流压力过大的情况。同时，针对不同企业主体，有针对性地制定分类分级的监管方式，做精细化、差异化管理。
住房租赁乱象有待通过立法解决
令人关注的是，这些监管政策的出台，是否能够有力降低长租房企业的“爆雷”风险？
对此，赵庆祥表示，现在出台的监管政策，突出解决了沉淀“资金池”的问题，防止出现重大风险。但行业存在的乱象，比如黑中介、虚假信息、合同霸王条款、押金不退等顽疾还在，这些矛盾还需要通过立法来解决。
“国家住房租赁条例有望今年出台。”赵庆祥指出，建议租赁立法除了对住房租赁企业和住房租赁当事人进行适当保护外，还要对住房租赁企业进行相关定性，比如市场主体的特征、具体要求条件等。
除此之外，赵庆祥强调，建议租赁立法对从事住房租赁经营和服务的企业，给予同等的待遇，不能只重视新建和集中式租赁，从事分散式租赁的企业，以及不是重资金模式投入的企业，也能在资金、税收或金融等方面享受到租赁市场的扶持政策。
在推动住房租赁的立法上，楼建波指出，即使国家住房租赁条例出来，也需要制定一个符合北京市情况的住房租赁条例，具体可借鉴之前北京出台的物业管理条例，将物业费分档的同时，出台具体可落实的配套政策。
“要推行中长期租赁，就应该允许在中长期租赁合同内存在租金调解机制。此外，可以将租赁费用进行细化，把服务明细定出标准，有些归于服务费，有些归于居间费，由此在收交钱款方面更为明晰。”楼建波还建议，“租赁立法在强调管理的同时也要强调服务，将管理放到服务内，才能成为被管理方愿意和欢迎的管理。”
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