还贷多年，早该交付的房子却仍旧是个“坑”；不堪生活压力，业主无奈搬进烂尾楼……若论维权中哪个最痛，住宅烂尾楼不遑多让。作为城市的伤疤，“全国十大烂尾楼”“某地面积最大烂尾楼”等频频登上网络热搜。
那么，为何住宅烂尾越发频繁出现？已经烂尾的项目是否能够得以重生？作为消费者，如何预防买到烂尾产品？监管部门和开发企业又该如何促进市场有序健康发展呢？
烂尾之因
四面透风、裸露砖墙的屋子，荒废的小路，用水桶打水，点柴火做饭，靠微弱的烛光照明……住在烂尾楼的业主像是回归原始生活。在郑州豫森城，甚至连单元入户口的台阶都需要业主搬石块垒出来。2014年开始，豫森城以均价6000元-7000元/平方米的价格对外销售，前后吸引了2000多名购房者前来购房。时至今日，这个本该在2017年交付的项目仍处于荒芜与废料堆砌的烂尾状态。
然而，豫森城并不是个例，当下不仅有别样·幸福城、澳洲山庄、万川瑞园等项目，更有知名大品牌开发商开发的高端热销项目，诸如北京院子、香山四季、弘燕山水文园等也因烂尾引发维权。其中，作为2001年兴建的北京东三环豪宅项目，当时远近闻名的弘燕山水文园如今却被查封，网签遥遥无期。
烂尾楼带来的困扰大致相同，但其出现的原因却各有不同。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，综合来看，近年来市场回暖，烂尾楼频繁出现主要由于企业自身管理不善，涉及资金流动性管理等问题。
中国企业发展联盟副理事长柏文喜则表示，烂尾楼形成的原因通常有三个。一是资金问题，由于开发商自身资金不足，一部分建设资金需要依靠销售资金来进行后续建设，一旦遇到市场问题和销售问题，后续资金或无法保证。二是由于规划原因，项目规划在报批阶段可能存在很多问题和瑕疵，没有完全通过相应的审批，属于边规划边建设。可能在建设的过程中，因为违反强制性规划要求而被叫停，然后形成烂尾。三或出现在工程方面，比如工程前期工作不到位，在建设的过程中发现原来的结构设计、抗震指标等各项建设指标不达标，也有可能造成后续停建烂尾。
“消费者要尽量避免购买资产负债特别高的房企产品，”卢文曦提醒道，相对而言大品牌房企安全度更高，出现烂尾楼的概率较低。
重生之难
事实上，对正经历切肤之痛的购房者而言，如何推进其“新生”是当前最紧要的问题。
然而，烂尾楼或体量巨大，或权属复杂，有的还会涉及延期后续补偿事宜等，这些都令接盘者望而却步，重生难度并不小。以位于上海市浦东新区的御中环（二期）为例，该项目开发商海东公司母公司三盛宏业从2019年开始遭遇债务危机，2021年1月21日申请破产重整。在三盛宏业陷入债务危机前，曾多次将海东公司作担保，这导致三盛宏业陷入危机后，海东公司也需承担连带责任，影响了公司正常经营。在此背景下，海东公司资金处于被冻结状态，御中环项目建设不得不暂停，直到约定的交房日期2020年12月20日，项目仍然处于烂尾状态。
柏文喜指出，企业承接烂尾项目除工程风险、债务风险以及规划风险外，还有可能因烂尾楼烂尾时间较长，城市规划建设环境都发生了较大的变化，项目价值也需要重新定位和评估。他举例称，比如烂尾项目原来占据黄金地段，但因为烂尾时间较长，可能城市重心已经转移，项目价值会存在下降的风险。此外，或许还存在烂尾项目入市时市场风向变动的风险。
不过柏文喜亦指出，由于烂尾楼各个方面均面临较大压力，因此接盘者往往能够争取到比较有利的条件。如历时多年，烂尾楼所在地区地价、物业的市场价格或已有较大提升，承接烂尾楼的后来者可以以较低的入市成本重整烂尾项目。
尽管涉及多方利益纠葛，接盘者面临不小的压力，但在业主们的奔走呼号下，我们也看到已经有越来越多的烂尾楼重获新生。
2020年10月，烂尾6年的温州天汇嘉园小区被300多名业主齐心“救活”；2020年8月27日，昆明市官渡区政府关上街道办宣布“别样幸福城”4号地块启动复工续建，并计划将于2021年10月底竣工交房；同年11月，金科地产竞标成功，成为御中环（二期）项目代建方，为更多业主带来梦寐以求的幸福微光。
如何预防？
不过与其买到烂尾，艰难等待其重生，我们或许更应该思考如何才能有效预防这颗“毒瘤”的产生。在烂尾楼维权频发的2020年，如何避免买到烂尾楼成为广为热议的话题。其中，商品房预售制度成为众矢之的。
商品房预售制度引入始于改革开放初期，彼时国内住宅面临严重短缺，商品房市场不成熟。“商品房预售制度的产生，在当时主要是为解决两个问题”，柏文喜表示，一是房源预售能够及早满足市场需求，可以解决住房资源供不应求的问题；其次预售制度使得开发商可以运用较少的自有资金撬动预售收入，从而完成整个项目的建设。也就是说，预售制度曾起到“扩大供给”和“建设投资”两大作用。
然而，随着时间的发展，房地产预售制度的弊端也逐渐显现。例如，北京院子二期预售款资金被挪用致停工，导致监管层多次要求整改并暂停网签。不仅如此，深陷资金链危机的泰禾集团在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州等城市还有二十余个烂尾项目。
与此同时，随着房地产市场基本实现供需平衡，甚至局部出现供过于求的状况，商品房预售制度扩大供给的使命终结。“一定角度上来讲，房地产市场也已不需要利用市场的力量整合社会资源，帮助开发商投资来扩大商品房的建设与供给能力。”柏文喜指出，如此背景下，适当的时候商品房预售制度或将退出历史舞台。
如今，加强预售资金监管已渐成趋势。2020年3月，海南出台楼市新政明确提出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，在取消商品房预售制度上先行一步，到2020年底，成都、唐山、太原等多城亦相继发布商品房预售资金监管办法。
尽管烂尾楼困境的出局已在政策层面推动，但卢文曦指出，出现烂尾楼的企业也应积极承担相应的责任。同时他表示，出现烂尾楼项目对房企的形象会造成不良影响，房企的销售及土地市场表现也均将受限，因此，在烂尾项目出现之前，企业应该在管理上多注意销售节奏，“不要杠杆放太大”。
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