婚前置业可以为婚姻提供保障的观念成为女性购房需求走高的根本原因。
女性群体进入房地产市场的加速度正在弥合性别差距。
日前，贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告（2021年）》（以下简称《报告》）显示，住房消费市场主力消费人群正由男性主导转为女性持有率逐年走强。2020年24岁以下、25-29岁女性购房客群占比，分别较2017年提高了6.58个百分点和6.22个百分点，明显高于其他年龄段女性。随着女性受教育程度提高，当代女性收入水平不断提高，独生子女家庭经济支持力更强，能够支撑女性与男方共同出资购房或独立购房，行业布局将紧随“她需求”转变战场。
“女性购房比的逐年递增是一个信号，主要影响开发商及行业相关下游关注需求群体置业偏好的变化，比如针对90后群体、独居群体、女性群体及老年群体的置业特征，在产品设计上要做出相应调整。”3月16日，贝壳研究院高级分析师闫金强接受21世纪经济报道记者采访时表示。
“她经济”崛起，无论单身女青年，还是已婚女主人，女性在购房时都拥有了更多主动权。最直接的体现是，女性房产购置比例近年来呈现明显上升态势。《报告》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升，一路走高。虽然从存量上看，性别差异并未消弭，但女性群体进入房地产市场的加速度正在弥合差距，且有后发制人之势。
在闫金强看来，随着高学历女性经济、人格独立观念逐渐受到社会广泛认可，叠加少子化家庭结构转变以及婚姻观念的转变等因素，未来女性购房占比走强会有强力支撑。
“她需求”走高
婚前置业可以为婚姻提供保障的观念成为女性购房需求走高的根本原因。
受传统观念影响，房产一直被人们认为是两位新人缔结婚姻的基础保障。然而，随着经济条件的发展，中国的婚姻状况发生了很大改变。实现独立和自我意识觉醒的意愿不断受到年轻女性的认同。同时，经济发展和受教育水平提高给女性提供了更多就业机会和更高的社会地位。观念转变和经济条件的提升成为女性购房比需求提升的两大前提。
上述报告调研结果显示，36.07%的女性受访者认为“房子比婚姻更让人有安全感”；29.59%的受访者认为“独立房产让她在家庭和婚姻里更加有底气”；24.32%的女性受访者表示“独立房产可以让有一个为自己遮风挡雨的地方”。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业为自己未来的家庭生活提供安全网。婚前置业意味着新时代女性对于婚姻选择上拥有更多主动权，并且女性面对房产这一家庭核心资产，也拥有了更多话语权。
此外，本科及以上高等学历在校、职场女性人数逐年攀高，受教育年限增加、婚姻市场匹配难度加大引发的“初婚推迟效应”影响，以男方为主导的婚房购买需求下降，成为“她经济”需求走高崛起的另一因素。
“女性受教育水平越来越高，高学历女性群体不断增长，90后、00后大学生女生的比例，与男士基本持平并有超过男生的趋势，教育水平的提高让更多女性人格更加独立、经济实力也与男性相当。”闫金强解释称。
根据2021年中国婚姻报告数据显示，1998至2017年间，在读女生占比从38.3%增至52.2%，女性在高等教育群体中开始占主导地位。高学历女性往往偏好不低于自身条件的男性，加大婚姻市场匹配难度，单身女性规模快速上升。
受教育时间增加、教育年限延长就业平均年龄，进而推迟结婚平均年龄。国家统计局数据显示，15岁及以上人口平均受教育年限由1982年的5.3年提高到2017年的9.6年，女性的平均初婚年龄从1990年的22.0岁上升到2016年的25.4岁。
“高学历女性的经济独立能力更强，经济独立支撑人格独立，使得女性在亲密关系中更有话语权，单身高学历女性表现的购房需求更为明显，独生或少子家庭结构在年轻女性中更常见，家庭内部代际间财富分配空间有限，未来年轻女性得到和男性一样来自家庭的经济支持可能性增强，意味着行业观念与布局也会随女性这一新型细分群体进行调整。”闫金强总结道。
产品结构待调整
在武汉工作的私企员工陈琳终于在毕业两年后按揭贷款购买了属于自己的房产。
“买的时候在价格和地段上纠结许久，我是独生子女虽然在首付上压力小一些，但对于月供还是不希望超过我收入的30%，并且公共交通便捷性也是一大问题。”
根据上述《报告》，调查所列的8类小区周边配套设施偏好选择结果，其中女性在购房时最关注交通设施配套，表示关心的女性占比达到70.51%；其次是超市，关心占比为69.16%；商场、学校、医院的关注度近乎在同一水平，关注占比分别为55.04%、54.54%、54.49%。调查中，73.65%的受访女性能接受最远的职住通勤时长在1小时以内，而男性的比例为59.28%。
其次，在居住空间配置上，70.81%的女性群体希望家里有一个洒满阳光的阳台；其次58.58%和56.14%的女性选择要有“零噪音卧室”“电器配齐的厨房”。更优质、更舒适、更便捷的居住空间，女性对于理想居住空间的追求更胜男性。
闫金强认为，“随着适龄女性年龄增长以及婚姻状况的改变，未来行业针对供给侧进行优化，开发商及相关商家会针对女性群体的职业偏好和动机，在营销、产品设计及周边配套上进行调整。”
女性群体的强势入局，符合未来居住地产行业正加速进入以数字化为驱动力、以客户需求为中心的高质量发展的新时代特色。如何获得女性群体，成为行业内供给侧结构性改革，改增量、强存量的关键，女性购房需求契合未来行业发展趋势具体表现为通勤忍耐度、小区配套设施、光照需求以及智能化家居等。
在闫金强看来，中国居住地产业正进入提质换挡、减速运行的新常态，行业从业者正面临市场供求关系、竞争要素上发生的重要转变。中央层面延续自2016年提出的“房住不炒”主基调，保持房地产调控战略定力，从业者需要从理念上深刻理解数字化转型对企业的长远意义，利用数字化解决方案深入理解消费者的需求和痛点，对全价值链环节上的短板进行针对性的提升，并协同多方共建开放数据共享机制。以此两方面为基础，未来行业将向以数字化为核心驱动力、以客户需求为中心的高质量增长不断迈进。
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