半年前，成立仅两年半的贝壳找房在大洋彼岸敲响钟声，在备受瞩目的敲钟仪式上，贝壳找房创始人、董事长左晖面对一众投资人和媒体，极为低调地说到：
贝壳完成了从0到1，算是活下来了。
半年后的3月16日，贝壳递交了上市以来首份财报。这份财报，无论从哪个角度来看，都颇为亮眼：2020全年GTV3.5万亿，仅次于阿里巴巴；全年收入705亿，直逼百度；在美国会计准则下实现盈利27.8亿。受优异的业绩推动，当日贝壳股价一度上涨超18%。
一串串上扬的数字表明贝壳不仅活下来了，而且活得很好。这样一份成绩单也得到了贝壳联合创始人、CEO彭永东的认可，他表示：“我们在2020年实现了非常优异的增长，过去一年中我们所达成的一切使我们更加坚信，坚持做难而正确的事，其所带来的价值是我们所有成就的基础。”
那么，贝壳究竟是如何实现高速增长的？“1”之外，贝壳还有多少发展空间，长期投资价值又如何？我们从贝壳年报中找寻答案。
新房领跑二手房业务
强势带涨全年业绩
2020年二季度以来，逐渐走出疫情困扰的二手房市场交易逐渐活跃，调控持续加码以及“三道红线”的压力之下，新房开发商快速回笼资金的需求迫切，贝壳加速从二手房领域向新房领域延伸。
从年报来看，存量房交易服务、新房交易服务以及新兴和其他服务，贝壳收入的三大业务来源基本面已经发生改变。
2020年全年，贝壳实现营收705亿元，同比增长53.2%，其中，存量房业务占306亿，而新房业务占到了379亿元，新兴及其他业务20亿元；从营收增速来看，存量房业务和新房业务的同比增幅分别为24.4%和87.1%。
纵向来看，贝壳新房交易收入贡献比从2017年的25.17%提高至2020年的53.82%，二手房交易则从72.38%降至43.41%；新兴服务和其他收入占比基本维持不变。
随着新房业务取得快速发展，2020年贝壳新房交易营业收入首次超过存量房交易营业收入。新房业务一跃成为公司收入占比过半的核心业务，足见，新房业务已经成为业绩增长最重要的引擎，也是贝壳2020年整体收入迅速上升的关键原因。
再从贝壳平台总交易额（GTV）来看，2020年贝壳GTV达3.50万亿元，同比大增64.5%，其中，存量房业务的GTV为1.94万亿元，同比增长49.5%，新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85.0%，其GTV贡献比在2020年达到39.5%，逐渐逼近二手房55.5%的占比。
可见，一路从存量市场走来的贝壳正加速在新房业务领域的狂奔，新房业务已然成为贝壳最大的业绩增长源泉，这背后，离不开贝壳在构筑新房领域护城河方面的诸多努力。
根据彭永东在业绩发布会上的阐述，2020年，贝壳做了大量工作支持品牌主、店东和经纪人在新房业务里的作业，以提升他们的体验。
“得益于我们严格的信用风险评估体系和强有力地执行，贝壳平台新房整体回款周期2020年全年为103天，较2019年仅略有延长，经纪人整体可以在平台上及时收到新房佣金。“彭永东介绍到，为了进一步帮助经纪人获得最及时的回款，贝壳新房垫佣规模继续扩大，垫佣覆盖率超过40%，且实现了整个新房垫佣流程线上化和24小时垫佣。
为了提升新房销售的运营能力，贝壳积极投资线上基础设施，并为经纪人提供先进的工具和方法。持续组织新房销售系统化培训，结合平台对渠道的强大动员能力进行聚焦打盘以提升去化效率和去化概率。
针对行业供给端，贝壳与更多的房地产开发商达成合作，并提供更具针对性和更高效的服务以满足开发商的需求，2020年下半年，贝壳集中开始推广新房聚焦销售，推广落地包括跨城和跨区域销售策略。数据显示，截止2020年底，贝壳新房在售合作盘数量达到8600个，而2019年为7700个。
三管齐下使得平台门店能力持续增加，数据显示，2020年贝壳平台店均新房GTV同比上涨20%。
如今，越来越多企业将目光瞄准新房生意，从恒大发力房车宝，到58投资优居，新房交易服务的赛道逐渐拥挤，凭借在该领域扎实的积累与沉淀，新房业务还将持续推动贝壳高增长，对此，贝壳在年报中也给出了可观的增长预期，根据公司的业绩指引，预计2021年第一季度营业收入在185亿至195亿元人民币之间，较2020年同期增长约159.8%至173.9%。
ACN助力开放性增强
存量房成交跨店合作率达75%
自贝壳诞生之日，ACN就是核心底层基础逻辑，在此基础上，平台遵守房源信息充分共享等规则，将经纪服务流程细化、标准化，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色共同参与到一笔交易并记录在ACN网络平台，房屋成交后再按照各个角色的分佣比例进行佣金分成，从而打通各经纪品牌、经纪人之间隔离墙，实现房源、客源信息共享与高效协作。
如今，通过大规模的铺设门店，贝壳不断加强平台开放性，随着平台门店网络、用户规模的不断增加，网络效应逐渐显现。
根据年报，截至2020年底，贝壳平台上共有超4.69万家经纪门店和49.3万名经纪人，较上年末分别增长25.1%和37.9%。
拆解来看，贝壳1.38万亿新房交易GTV中，由链家贡献的新房交易GTV 2767亿元，同比增长37.2%，而通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV达1.11万亿元，同比增长102.7%，远超链家交易GTV，贡献率达8成以上。
而在1.94万亿存量房交易GTV中，链家贡献 1.01万亿元，同比增长18.3%，非链家连接经纪人贡献的存量房交易GTV达 9281亿元，同比增长109.9%，在平台存量业务GTV中的占比从2019年34%进一步提升至48%，直逼链家交易GTV。
此外，数据显示，2020年，贝壳平台上二手跨店合作率稳定提升至75%、非链家连接门店贡献在售二手房房源量超过81%。
对此，彭永东在业绩解读时表示，“ACN对品牌、门店和经纪人效率的提升在各地相继体现。平台大力推广数字化门店评分和分级策略，通过门店评分，发现和奖励优秀的服务者，并支持他们的成长。同时提供一系列诸如门店诊断等数字化运营工具帮助品牌主和店东进行科学门店管理。”
加速数字化进程
高增长仍在继续
各项指标实现答复增长的背后，得益于贝壳持续对居住产业互联网进行深度数字化改造。
过去一年中，疫情对居住服务行业的线上化进程起到明显催化作用，平台在疫情伊始即全面启动经纪人线上培训和VR带看、线上售楼。借助对VR、AI等技术的大规模成熟应用，贝壳进一步优化用户找房、看房、买房的体验与效率。
截止2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据，累计收集了超过900万套房屋的VR房屋模型。年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。2020年全年VR带看发起量超过6600万次，对比2019年仅为390万次。
财报显示，贝壳2020年研发费用为24.78亿元，持续的技术投入与创新，推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化的同时，为贝壳赢得了更多用户的认可与信赖，贝壳2020年第四季度移动端MAU达到4818万，同比增长高达88%。
在谈到2021年的工作重点时，彭永东提到，技术开发是着重关注的领域。在这方面，贝壳将基于对垂直领域最优质的数据基础和对业务场景独一无二的理解，致力于通过技术在人（经纪人）房客之间推进AI智能匹配，这一技术产品将主要通过小贝助手、好房（Beike's pick)及VR产品落地，同时进一步推进贝壳币分发的智能运营，提高整体平台运营效率。
伴随着不断自我进化而非简单叠加的网络的延展，坚持长期主义的贝壳，高增长之路仍在继续，彭永东坦言对于前路充满信心，“贝壳将一步步实现成为服务中国3亿家庭新居住服务平台的愿景。”彭永东表示。
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